配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出

近日，《郑州(zhōu)市配售型保障性住房管理办法（试行(xíng)）》（征求意见稿）发布，明(míng)确郑州市区配(pèi)售型保障性住房的筹建(jiàn)、配售和管理要求，文件计划于5月1日起正(zhèng)式实施。

今年以来，大连、昆明、南昌、郑州等地配售型保障性住房(fáng)管理办法陆(lù)续发(fā)布，公开(kāi)征求意见，另据《中国建设报》报道，贵阳、合肥(féi)、杭州等地(dì)的(de)相关配套政策(cè)也正在制定过程中。日前(qián)，宁(níng)波《关于规划建设保障性住房的实施意见》已正式出台。

住(zhù)房(fáng)困难的工薪收入群(qún)体和引进人才(cái)成为(wèi)各地配售型保障性住房的重点配售对(duì)象(xiàng)，大(dà)连将来连留连学生和农民工群体也纳入在内。各地要求(qiú)配售型保障(zhàng)性住房按(àn)保本微利(lì)原则出售(shòu)，并实(shí)施严(yán)格的封闭管理，禁止配(pèi)售型(xíng)保障房以任何形式变更为商品(pǐn)房(fáng)流入市场(chǎng)。

中指研究院不完全统(tǒng)计发现，北京、上海、广州、深圳(zhèn)、福州、西安、济南、青岛、杭(háng)州、成都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长春、沈(shěn)阳、大连、南昌、天津、哈尔滨、长(zhǎng)沙近30个城市已(yǐ)公布今年(nián)配售型(xíng)保障房建设/筹集计划，各地(dì)以需(xū)定建，今年计划筹建配售型保障性(xìng)住房1000余(yú)套至10000余套不等，多在2000~4000套(tào)之间。

各地(dì)配售型保障性住房进(jìn)入施工建设阶段，大连(lián)、哈尔滨、贵阳(yáng)、福(fú)州、昆明、武汉、深圳、重庆(qìng)等地(dì)均已启动建设(shè)，福(fú)州首个配(pèi)售型保障性住房项目将开启第二轮申(shēn)购。

中指研(yán)究院指(zhǐ)数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记(jì)者表示，当前多地已披露2024年配售型保障房建设的工作目(mù)标，随着配套政策(cè)及资金端不断落位，预计接下来将进入快速推进阶段。各地配售型保障房管(guǎn)理规则陆续出台，部分项目启动(dòng)申请，在(zài)各地的快速推进下，“市场+保障”的住房(fáng)供应(yīng)体系建设有望更快得到实(shí)现。

图片来源：视觉中国(guó)

配套政策加速落地

近日，住房(fáng)城乡建设部召开(kāi)保(bǎo)障性住房建设工作现场会，会议(yì)指出，要加大(dà)保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断(duàn)满足工薪收入群(qún)体(tǐ)刚性住房需求。会(huì)议要求，各地要抓政策出台、抓项目建设、抓“好房子”建设、抓住房发展规划编制，切实推动保(bǎo)障性住房建设(shè)见到成(chéng)效。

目(mù)前大连、昆明、南昌、郑州、宁波等地已出台(tái)或拟出(chū)台配售型保障性住房管理办法或实施意见，对配售(shòu)型保障性住房筹建、配售、管理(lǐ)和(hé)退出等进行规定。另外，据日前《中国建设(shè)报》报道，杭州、贵阳、合肥等地的相关配套政策也在制定和落实(shí)过(guò)程中。

去(qù)年年底，住房城乡建设部相关司(sī)局(jú)负责(zé)人在接受媒体采访时表示，各地当前重点要保障好(hǎo)两(liǎng)类群体，一(yī)类是住房困难未得到解决、收入不高的(de)工薪(xīn)收入群体，另一(yī)类是城市(shì)需要引进的科技人(rén)员、教师、医护人员(yuán)等。有条件的(de)地方可(kě)以逐步覆盖其(qí)他群体。

从各地出台或拟出台的管理办法来看，工薪阶(jiē)层和引(yǐn)进(jìn)人才是(shì)重点配售对象，杭州、贵阳、宁波(bō)、南(nán)昌、昆明、大连、郑州等地均在政策中作(zuò)出明确规定。如(rú)《郑州市配(pèi)售型保障性住房(fáng)管理(lǐ)办法（试行）》（征求(qiú)意见稿）提出，配售型保障性住房重点解决郑(zhèng)州市(shì)区户籍住房困(kùn)难的工薪收入群(qún)体和引进的人才等，一个家庭只能申购1套。

除这(zhè)两类(lèi)人群外，不同(tóng)城市在群体覆盖方面也存在一些区别(bié)，如杭州还(hái)计划向住房困难(nán)家庭进行配售，合肥(féi)关注从事环(huán)卫、快递、交通服务等基本公共服(fú)务人员等的住房需求，南昌(chāng)明确(què)要首(shǒu)先从本地城(chéng)镇户籍经济(jì)困难的无(wú)房家庭开始，大连则将来(lái)连留连学生、农民工群体纳入配售对象范(fàn)畴。

在户型面积方面，各地配(pèi)售(shòu)型保障性住房以中小户型为主，宁波明确建筑面积在60~120平(píng)方米之间，以90平方米左右为主；南昌提出要(yào)最大户型建筑面积原则上不超过120平方米；大连要求新建项(xiàng)目(mù)单套住(zhù配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出)房建(jiàn)筑面积以70~90平(píng)方米户(hù)型(xíng)为主，原(yuán)则上(shàng)不超过120平方米；郑州则提出新建项目单套住房建筑面积控制在70~120平方米之间，三居室套型比例(lì)按项目情(qíng)况控制在50%~60%之间，收购项(xiàng)目单套(tào)住房(fáng)建筑面积和套(tào)型比(bǐ)例可适当放(fàng)宽。

在(zài)价(jià)格(gé)方面，配售型保障性住房按保本微(wēi)利原则配售，各地配售价格多(duō)根据项目土地划拨价格、建安(ān)成本、适度合理利(lì)润(rùn)等因素，预估配售型保障性住房销售价格，宁波、昆明、郑州等地明确利润不(bù)超过5%。目前，经初步测(cè)算，贵阳市首(shǒu)批启动建设的项目售价在5200~7000配售型保障性住房陆续开建多地管理办法呼之欲出元/平方米之间，约为项目周边普通(tōng)商品房单(dān)价(jià)的65%。

新(xīn)一(yī)轮保障性住(zhù)房规划建设，将实施(shī)严格的封闭管理(lǐ)，严禁以任何方式(shì)，违法违规将新建的配售型保障性住房(fáng)变更为商品住房(fáng)流入市场，更不能利用保障性住房进行牟利。各(gè)地出(chū)台或(huò)拟(nǐ)出台的管理(lǐ)办法中都对这一要求进行重申和强调。

在(zài)退出及后续管理(lǐ)方面，各(gè)地(dì)也有明(míng)确规定。如南昌要(yào)求(qiú)，购房人如需退出的，只能由保(bǎo)障房公司按规定回购。昆明进一步明(míng)确，负责回(huí)购的市属国有企业应在半年内完成(chéng)回购(gòu)，解除合(hé)同并备案，二次配售时，销售(shòu)价格按回购(gòu)价格加二次装修成本(běn)计算(suàn)，购房家庭按该(gāi)套房(fáng)屋回购时退还的(de)维修资金数额缴纳房屋维修(xiū)资金。

各地也(yě)有一些其他配套政策推出，如哈尔滨起草了配售型(xíng)保障性住房规(guī)划供地政策并向社会征求(qiú)意见，合肥正在制定配售型保障性住房相关的土地(dì)、规划、建设、资金等(děng)实施细则等。

建设计划(huà)逐步落地

前述住房城(chéng)乡建设部相(xiāng)关司局负责人明确，配售型保(bǎo)障性住房建设将坚持(chí)“以需定建”的原则。地方政(zhèng)府要根据需求科学确定(dìng)保(bǎo)障性住房发展(zhǎn)目标，制定年度建设(shè)筹(chóu)集计划。

中国社会科(kē)学(xué)院研究员、中国城市经济(jì)学会(huì)房地产(chǎn)专(zhuān)委会(huì)主任王业强对21世纪经济报道(dào)记者表(biǎo)示，以(yǐ)需定建，就是要根据人口变动情况来合理规划(huà)配售型保(bǎo)障性(xìng)住房的建(jiàn)设(shè)。人口大(dà)量(liàng)流入的城(chéng)市要相(xiāng)应扩大土地供应和建设的规模；人口流失的城市则要相应减少规模。

据中(zhōng)指研究院(yuàn)统计，截止到4月20日(rì)，福州、深圳、北京、上海、广州、西安(ān)、济南、青岛(dǎo)、杭州、成(chéng)都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳、合肥(féi)、武汉(hàn)、东莞、佛山、南京、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔滨和长沙近(jìn)30个(gè)城市公布今年配售(shòu)型保障性住房建(jiàn)设/筹集计划。

其中福州计划建设(shè)/筹集套数最多，约1.24万套，北京、上海、广州和深圳这四个一线城市(shì)均不少于1万(wàn)套，其余多数城市(shì)计划建(jiàn)设/筹集数量(liàng)在2000~4000套之间，如昆明、南宁、宁波和太原(yuán)今年都计划建设/筹集(jí)4000套。

王业强表(biǎo)示，配(pèi)售型保(bǎo)障性住房(fáng)主要分为新建和(hé)转化两(liǎng)种途径。其中“新建”可通过划拨土(tǔ)地出让，也可(kě)利用存量土地如政(zhèng)府已(yǐ)批未建土地等从零开始建(jiàn)设，也(yě)可通过存量的人才房、共有产(chǎn)权房或企业破产处置的商品房转化。

王业强表(biǎo)示，随着收入水(shuǐ)平的提高，青年和新市民群(qún)体未来的(de)住(zhù)房需求(qiú)会转化形成购房需(xū)求，各(gè)种人才房也会纳(nà)入配(pèi)售型保障性(xìng)住房的范畴，未(wèi)来应(yīng)该逐步扩大配售型保障房的(de)供应规模。

各(gè)地配售型保障性住房陆续进入(rù)开工建设阶段(duàn)，大连、哈尔滨、贵阳(yáng)、福州、昆明、武汉、深(shēn)圳、重庆等地均已启动建(jiàn)设。如4月(yuè)18日，贵阳市首批配售型保障性住房项目开工仪式在白(bái)云区举行(xíng)。此次开工的白云区(qū)云歆苑(yuàn)保障性住房项目规划建设住宅共2375套，首批建设615套，计(jì)划在2026年底交付使用。根据前期摸底调查，贵(guì)阳计划5年内建设1万套配售型保障性住房(fáng)，总投资约65亿元。

双龙新居是福州首个配售型保障(zhàng)性住房项目，也是全(quán)国率先开工的保障(zhàng)性住房项目，该项目已于3月开放第一轮配售(shòu)申购。日前福州市房管局(jú)发(fā)布通知，第二轮配售申请将于5月6日开(kāi)启(qǐ)。

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