从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场

　　来源：中国经营报

　　本(běn)报记者方超张家振上海报道

　　营收、净利(lì)润增速双双下滑，上市物(wù)企2024年“半年考”成绩单难(nán)言亮眼。

　　克而瑞物管数(shù)据显示，2024年(nián)上半年，上市物企营(yíng)收同比增长4.7%，增速较去年同期同比下降6.1个百分点，净利润则同比下降29.9%。此外，多家上市物企(qǐ)净利润持续亏损。

　　《中国经营报》记(jì)者注(zhù)意到，截至9月4日，仍有瑞森生活(huó)服务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市物(wù)企半年报“难产(chǎn)”。其中，佳源服务近(jìn)日发布公告，宣布进一步(bù)延迟刊发 2022年年度业绩、2023年(nián)中(zhōng)期业绩、2023年年度业(yè)绩(jì)、2024年中期(qī)业绩，并将另行公告刊发(fā)相应年度业绩及寄发报告的时间。

　　在业绩压力持续增大的同时(shí)，如何进(jìn)一(yī)步摆脱对地产母公司依赖、在细分赛道树立自身优势、加速开拓第(dì)三方市场(chǎng)等，成为上市物企亟待解(jiě)决的(de)问题。例如，万物(wù)云（02602.HK）管(guǎn)理层(céng)日(rì)前在(zài)2024年上半年(nián)业绩会上坦言，物企很(hěn)难与开发商“一刀两断”。

　　“物业管理(lǐ)行业正从增量与(yǔ)存量(liàng)并(bìng)重的‘蓝海市场(chǎng)’转向以(yǐ)存量为主、增量为辅的‘红海市场’，未来行(xíng)业竞争肯定会更加激烈。”中指研(yán)究院物业事业部总经理牛晓娟向(xiàng)记者表示，尽管竞争激烈，但预计到2025年，全(quán)国物业管理(lǐ)规模仍(réng)将超过300亿(yì)平方米，空间足够容纳众多企业(yè)参与。

　　营收净利增幅下滑

　　克而瑞物管数据显(xiǎn)示，2024年(nián)上半年，上市物(wù)企实现营业(yè)总收入1466.6亿(yì)元，同比增长4.7%，增速较去(qù)年同期(qī)下滑6.1个百(bǎi)分点。纵观整个行业，仅有(yǒu)碧桂园服务(wù)（06098.HK）和万物云(yún)两家上(shàng)市物企营收规模突破了百亿元大关。

　　尽管(guǎn)行业整(zhěng)体承压，但依然有多家物企营收跑赢了大市。以滨(bīn)江服务（03316.HK）为(wèi)例，财务数据显(xiǎn)示，今年上半(bàn)年(nián)营收达到16.50亿元，同比增长38.7%。这一(yī)增速也助力滨江服务(wù)成为2024年上半年(nián)上市物企营收增速冠军。

　　此外，德(dé)商产(chǎn)投服务（02270.HK）、苏新服务（02152.HK）、越秀服务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收(shōu)增速分别为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业(yè)的表现(xiàn)较为亮眼。

　　几家欢喜几家愁。记者初步统计发现，与上述企业相比(bǐ)，更多的上市物企今(jīn)年上半年的营收增速仅为个位数，其中有26家上市物企介于0—10%之间，17家企业(yè)为(wèi)负值。

　　引(yǐn)发外界关(guān)注的是，今年上(shàng)半(bàn)年，上市(shì)物企营(yíng)收增速整(zhěng)体不(bù)理(lǐ)想的原因何在？

　　“主要是(shì)因为上游房地产行业深度调整，导致(zhì)增量市场增长放缓。”牛晓娟向记者分析称，上市物企(qǐ)营收增速(sù)放缓，还与物业市场竞争加剧、外拓难度进一步(bù)加大和并购市场冷淡有关。“此外，物企主动放(fàng)弃(qì)了一些(xiē)效益(yì)差的项目，多方面因素导致物(wù)企新增(zēng)在管(guǎn)面积(jī)增速(sù)放缓，营(yíng)收增速(sù)下滑。”

　　此外，国内还有多家(jiā)上(shàng)市房企下属的物企虽(suī)未实(shí)现上市(shì)，但物业板块成绩单(dān)随着地产母公司半年(nián)报(bào)同步对外披露(lù)。

　　龙(lóng)湖集团（00960.HK）旗下龙湖智创生活就是其中(zhōng)的典型企业。龙湖(hú)集(jí)团(tuán)相(xiāng)关负(fù)责人向记者介绍(shào)，2024年上半年，龙湖智(zhì)创生活实现收入总额57.8亿(yì)元，同比增长10.2%，保(bǎo)持两位(wèi)数增长，期内毛利率31.4%，在(zài)行业内处于(yú)较高水平。

　　与(yǔ)营收状况相比，上市物企2024年(nián)上半年的盈(yíng)利表现(xiàn)更难言乐观。

　　克而(ér)瑞物管统计(jì)数据显示，2024年上半年，上市物企净利润总额91.9亿元，同比下降29.9%。“这反(fǎn)映出行业依旧陷入增收不增(zēng)利(lì)的困境，物企盈利能力大幅(fú)减弱。受困(kùn)于关联房企风险尚(shàng)未完全出清，部分(fēn)物企计提大额减值准(zhǔn)备，导致亏损。”

　　牛晓娟(juān)也向记者分析称，今年上半年(nián)，上市物(wù)企盈利表现差，也与“关联方(fāng)应(yīng)收(shōu)账款减值准备及前几年并购形成的商誉减值，进一步压缩了利润空(kōng)间(jiān)”直接相关(guān)。

　　“上市物企包括(kuò)社区(qū)增值在内的高毛(máo)利业务(wù)开展不及预(yù)期，导致利润受影响。同时(shí)，包括人(rén)力成本在内的各项成本上升，也直接影响物企(qǐ)的盈利能力。”牛晓娟直言。

　　很难与开发商“一刀两断”

　　在整(zhěng)体业绩(jì)表现不理想的同时，上市物企独(dú)立性也(yě)受到外界关注。

　　例如，在摆脱对地产母公(gōng)司的依赖方面，2024年上半年，万物云的开发商关联(lián)业务占比同比已下降(jiàng)至10.1%。来自关联方的应收账款为38.18亿元，增幅达到53.52%。

　　“万物云是‘万科(kē)养(yǎng)大的(从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场de)孩(hái)子’，双(shuāng)方水乳(rǔ)交融，是剪不断、理(lǐ)还乱的(de)关系，我们既希望能(néng)保持业务的相对独立性(xìng)，同时感情上又很难(nán)做到投(tóu)资人(rén)说的‘一刀两断’。”万物云董事长朱保全在近期召开的(de)万物云中期业绩发布会上表示。

　　“我国快速壮大的(de)头部物企是过(guò)去20年房地产行业(yè)快速发展的伴生产物(wù)，这(zhè)就注定了其在基因上与(yǔ)地产关联方千丝万缕的关(guān)联性(xìng)。”东吴证券研报分析认从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场为，在房地产行(xíng)业开始调(diào)整(zhěng)之际，物企受到关联方(fāng)的影响，不仅体现在(zài)业绩方面，估值(zhí)也受到持续的冲击。

　　“行业离真(zhēn)正完全的市场竞争还有很远的距(jù)离(lí)，当(dāng)前(qián)大部分物企隶属于房地(dì)产(chǎn)母公司，要完全市场化还是(shì)有一定难度。”绿城服务（02869.HK）董事会主席杨掌法日前也表示。

　　记(jì)者(zhě)注意到，在努力摆脱对地产母公司业务依(yī)赖的同时(shí)，不少上市(shì)物企正加速开拓第三方市(shì)场。

　　根据永升服务（01995.HK）向记者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服务来自(zì)第(dì)三方的在管面积达1.8亿平方米，同比增长10.9%，占(zhàn)总在管面积的比例(lì)为74.4%。今年上半年，新增市场开拓规(guī)模超3700万平方米，新拓年饱和(hé)营(yíng)收同(tóng)比提高48.1%，超过8亿元。

　　记者还从世茂服(fú)务（00873.HK）方面获悉，今(jīn)年上半年，世茂服务(wù)合约面积(jī)约3.3亿(yì)平方米，在(zài)管面积约2.5亿平方米。其中，在管及(jí)合约(yuē)面积来(lái)自独立第三(sān)方的占比(bǐ)分别为(wèi)75.2%、77.2%。

　　值(zhí)得关注的是，梳理相关上市物企半年报可发现，目前依然有相(xiāng)当数(shù)量物企(qǐ)的在(zài)管及合约面(miàn)积中(zhōng)，来自独立第三方的占比较(jiào)低。在此情形下，上市物企(qǐ)业绩也受(shòu)到(dào)地产母(mǔ)公司影响。

　　“物企与开发商大多存在业务关系。由(yóu)于开发(fā)商面临较大的资金(jīn)压力，物企难以按(àn)时收回部分应收账款，这(zhè)对现金流和财务状况带来了一定的影响。”牛晓娟表(biǎo)示，“当前，物企的确很难与开发商‘一(yī)刀两断’。但长期来看，来自第三方在管面(miàn)积增(zēng)长趋势不变，物企(qǐ)的(de)独立(lì)性将进一步提升，地产开发商对于物企的影响(xiǎng)也有(yǒu)望进一步降(jiàng)低(dī)。”

　　跨界开拓新(xīn)赛道新业务

　　为了应对日益激(jī)烈的市场竞争，多(duō)家物企加(jiā)速开拓“第二增(zēng)长曲线(xiàn)”。

　　“在住宅开发项目交付减少的背景下，商企服务的拓展空间更有想象力从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场，我们会更进一步聚(jù)焦在大(dà)客户(hù)跟随、区域(yù)加密和服(fú)务(wù)产品延展上。同(tóng)时，拓宽增值服(fú)务‘围栏’，用科(kē)技赋能实现(xiàn)管理提效。”在2024年中(zhōng)期业绩发(fā)布会上，龙湖集团管理层表示(shì)。

　　龙湖集团相关负责人告(gào)诉记(jì)者，今年上半年，龙湖智(zhì)创生活的服(fú)务(wù)半径不(bù)断拓宽，建立起了较高的门槛与壁垒，新增了东莞华为松山湖产业园、杭(háng)州蚂蚁集团飞天园区、北京蚂蚁创新科技总部和杭州网易总部等项目。

　　与(yǔ)龙湖智创生(shēng)活类似，永升服务也正谋求非(fēi)住宅业态进一步突围(wéi)。据永升服务方面介绍，今年上半年，公司(sī)聚焦医院、学校、企业等重点业态赛(sài)道，新拓(tuò)展了苏州贡湖科创园(yuán)、西宁青海大学附(fù)属医院等超过180个非住(zhù)宅项目。截至今年6月底，公司非住宅物业实现收入约10亿元，占公(gōng)司总收入的比重为40.8%。

　　除拓展非住宅板块业(yè)务外(wài)，也有多家(jiā)物企正跨界进入环保(bǎo)服务领域。

　　8月(yuè)26日，世茂新能·淮安RDF项目(mù)签约暨启动仪(yí)式在江苏省淮安市淮阴区举行。世茂服务方面表示，该项目由世茂服务(wù)和中证投融联合打造，通过(guò)创新升级(jí)一般(bān)固废的收集、运(yùn)输、处理(lǐ)模(mó)式(shì)，可将一般固(gù)废生产(chǎn)成可替代煤的低碳燃料，以(yǐ)实现(xiàn)固废再利用(yòng)。

　　“对于世茂服(fú)务而言，RDF项目是一项既创新又跨界的尝试，是多元化业务发展的延伸(shēn)，是‘城市大管家’战(zhàn)略实践(jiàn)落地的重要组(zǔ)成部分，更是我们向环保服务相关产业迈出的(de)战(zhàn)略性一步。”世茂(mào)服务执行董事(shì)、总裁邵亮表(biǎo)示。

　　受到(dào)市场关注的是(shì)，在当前物业市场(chǎng)中，不少物企开拓各类新赛(sài)道多时，但基础物业(yè)服(fú)务依然占据较高比(bǐ)例(lì)，“第二(èr)增长曲线”表(biǎo)现并不(bù)理(lǐ)想，原因何在？

　　“新赛道有其专业壁(bì)垒(lěi)，物企面临着竞争(zhēng)力(lì)不足，缺乏相应技术(shù)、经验和资源问题。”牛晓娟分析认(rèn)为，整个大环境不利于新赛道的(de)开辟(pì)，消费降级、投入萎缩等进一步打压了物企开拓创新的勇气。

　　对于开拓多元化业务，牛晓(xiǎo)娟(juān)建议，物企(qǐ)应该首(shǒu)先聚焦自身“能力(lì)圈(quān)”。“建议物企(qǐ)根据自(zì)身能力和战略规划，将企业核心资源、核心(xīn)能力(lì)聚焦到核心业务上，追求(qiú)聚焦深耕，同时要(yào)前瞻性地培(péi)养创新思维和(hé)跨界业务能力，以适(shì)应开(kāi)展细分赛道业务开拓需要。”

责任编辑：李(lǐ)桐

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