商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

浙江省宁波市统(tǒng)筹推进城市更新(xīn)，提(tí)质加速推(tuī)进保(bǎo)障房、人才房、青年公寓等项目建设，不断提(tí)升住房品质，完善各项配(pèi)套设施。图为宁波市应家保(bǎo)障房及其周边的学校、地铁(tiě)等(děng)配套设施。

胡学军摄（人民(mín)视觉(jué)）

房贷利率再迎下调。近期，国(guó)内多地多家银行(xíng)宣布下调个人住(zhù)房商业贷款利率。在江(jiāng)苏苏州、广东佛山，部分银行推出的首套房贷利率降至3.05%；在云南玉溪，首套房及二套房贷利率进入“2时代”，降至2.95%。

房贷利率(lǜ)下调对(duì)购房者是一大利好。而当商业贷款利率持续下调并接(jiē)近公积(jī)金(jīn)贷款(kuǎn)利率时，购房者也面临新的选(xuǎn)择。公积金贷款是否(fǒu)还具有吸引力？如何继续发挥住房公积金(jīn)的保障(zhàng)优势(shì)？

多地多家银行宣布下调(diào)房贷利率

你(nǐ)的(de)房贷利率是多少？

“我(wǒ)前不(bù)久刚买了首套新房，用了组合贷的形式，公积金贷款65万元，商贷15万元，利率分别为2.85%和3.25%。”家住河南郑州的刘勇智说，从自己去年开始看房以来，当地(dì)房贷利率一直保持下调趋势。在对比多家银行贷款方案后，他最终敲定(dìng)了目前的贷款方式。“现在(zài)算是近期的利(lì)率低(dī)位，购房负担减轻了不少。”他说(shuō)。

类(lèi)似的情况不仅发生在郑州。来自江苏苏州的钟毅最近正在(zài)咨询(xún)购房贷款事宜，他告诉笔者，自己咨询了(le)当地(dì)多家银(yín)行，其中多数表示目前首套房贷利率(lǜ)为3.05%，部分银(yín)行还可以(yǐ)申请2.95%的(de)首套房贷利率。“2.95%的房贷利率对于(yú)征信和债务情况(kuàng)要求相对严格，银行的说法是‘收入能够(gòu)两倍覆盖负债’就(jiù)可以申请(qǐng)，放款周期在1周左右。”钟毅说。

进入6月(yuè)以来，国内多地多家银行纷纷调整房贷利率下限。7月，中国人民银行将1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）均下调10个基点，分别达到3.35%、3.85%。LPR下调后，多地房贷利率随之调整，在广东(dōng)广州和佛山(shān)、江苏南京和苏州以及云南玉溪等地，部分(fēn)银行推出“2”开头的个人(rén)住房商业(yè)贷款(kuǎn)利率，刷新近期房贷利率下限。

银行为何纷纷下调房贷利率？广(guǎng)东省住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉分析，近期房贷利率下行受多重因素推动。“一方面有银行间对房贷份额的‘争抢’，通过降(jiàng)利率的手段吸引购房者贷款。另一(yī)方面，近期部(bù)分银行存款利(lì)率有所下调，跟按揭贷款利率呈倒挂趋势，这推动(dòng)了银行继续下调房贷(dài)利率。此外，今年以来LPR经(jīng)历了(le)两次下(xià)调，也拉动了银行房贷利率随之调整。”李(lǐ)宇嘉说。

“房贷利率通(tōng)常随LPR变动而变(biàn)动，最近房贷利率再下调是市场利率(lǜ)下调而造成的。”首都经济贸易大学京津冀(jì)房地(dì)产研究院院长赵秀池(chí)说，房贷政策是房(fáng)地产调控手(shǒu)段之一，在楼市相对低迷的情(qíng)况下(xià)，下调房贷利率有利于减轻购房者负担，促进刚需(xū)和改善性住房(fáng)需求入市，对于稳定楼市有一定积极作用(yòng)。

商贷和公积金贷款利(lì)率接(jiē)近，影响购房者决策

申请商业贷款、住房公积金贷款是目前购房者(zhě)借贷的主要方式。过去(qù)，不少购房者(zhě)在申请贷(dài)款(kuǎn)时会选(xuǎn)择“个人住房商业贷款+住房公积金贷款”的组合贷方式。其中，公积金贷(dài)款因其利率低、普惠性(xìng)强等特点，受到许多购房者欢迎。

家(jiā)住北京市海淀区的郭欣文2021年买(mǎi)了一套40多平方米的(de)一居(jū)室，“我当时刚工作两年，公积金余(yú)额不多，能申请(qǐng)的(de)贷款额度(dù)有限，最后选择的是组合贷的形式。”她说，“我身边已商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？经(jīng)买房且是首套房的朋友几乎都选择组合贷，而且(qiě)都(dōu)是先(xiān)把公积金(jīn)贷款额(é)度‘拉满’，再申请商(shāng)业贷款。毕竟公积(jī)金贷款主打普惠，每个月也能直接用一部分公积金还贷(dài)，对(duì)于刚毕业不久、积蓄(xù)不(bù)多的购房者来说更加友(yǒu)好。”

还有些符合条件的购房者选择了(le)纯公积金(jīn)贷款(kuǎn)。

“我是两年前买的婚房，全部用公积金贷款，当时贷款利(lì)率不到3%。”来自天(tiān)津的苏然是(shì)一名(míng)教(jiào)师，她告诉笔者：“我的房子面积(jī)不(bù)算大，两(liǎng)室一(yī)厅，当时需要贷款72万元，刚(gāng)好我的公积金额(é)度有80万，能够全(quán)覆盖。公积金(jīn)贷款额度高、利(lì)率低(dī)，对于购房者来说很实惠，在商贷利率比较高的情况下，我想不少购房者都会尽量选择(zé)多(duō)用公积金贷款。”

不过，由(yóu)于申请(qǐng)公积金贷款通常会受连续缴存时间、账户(hù)余额、贷款记录等条件(jiàn)限制，对于名下已有房产的购房者而言，如果想再购置房产(chǎn)，往往只能选择利率相对较高(gāo)的商业贷款。

“今年7月我买了第三(sān)套房，走的是纯商贷，利率差不多(duō)3.5%。”张成是一家创业公司的老板，据他介绍，选择纯商贷是因为上一(yī)套房的公(gōng)积金(jīn)贷(dài)款(kuǎn)没还完，只能申请商业贷(dài)款。“最近听(tīng)说(shuō)商贷利率下调了，对于第三套房(fáng)来(lái)说，3.5%左右的利率(lǜ)挺划算。对于购(gòu)买首套房的年轻朋友，在公积金贷款利率原就较低的情况下，进一步降低(dī)商贷利率更是利好(hǎo)。”

今(jīn)年5月，中国(guó)人(rén)民银行宣布(bù)下调个人住房公积金贷款利(lì)率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积(jī)金贷款利(lì)率分别调整为2.35%和(hé)2.85%，5年以下（含(hán)5年）和5年以上第二套个人住房公积金(jīn)贷款利率分别调(diào)整为不低于2.775%和3.325%。近期，各地(dì)又纷(fēn)纷下调(diào)商贷利率，在部分房贷利率进入“2时(shí)代(dài)”的地区，商贷利率和(hé)公积金贷款利率利差越来越(yuè)小。在商业贷款利率逼近(jìn)公积金贷款利率的情况下，公积金贷款(kuǎn)的(de)吸引力是否会降低(dī)？居民缴存意(yì)愿是否会受影响？

“如(rú)果商贷利率商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？(lǜ)明显低于公积金贷款(kuǎn)利率，我当然会选择前者(zhě)，但是会考虑从公积金账户里取钱(qián)来还(hái)商贷，这样既能享受较低的贷款利率，又能发挥(huī)公积金(jīn)的(de)普(pǔ)惠优势(shì)。对我来说，并不(bù)会因为商贷利率降了就‘抛弃’公积金。”苏然说。

今年56岁的李花是一名国有企业会计，在她看来(lái)，商贷(dài)利率接近于公积金贷款利(lì)率可能会吸(xī)引一部分购(gòu)房者选择商业贷款，但并不会对其持续缴存公积金的决策造成影响。“即便公(gōng)积金贷款利(lì)率优势不如以前突出，但是公积金作为一种保障性资金，相当于一(yī)笔稳妥储蓄，不管是租房还是买房(fáng)都能提出来使用，是利于居民的。”李花(huā)说。

优化公积金贷款政策以发挥其(qí)保障优(yōu)势(shì)

从目前走势看，商贷(dài)利率逼(bī)近公(gōng)积金贷款利(lì)率，或许会在一定程度上削弱公积(jī)金贷款的(de)低利(lì)率优(yōu)势。那么，公积(jī)金贷款该如何更好地发挥其保障作用？

“商贷利率的下(xià)调空(kōng)间主要由(yóu)LPR变动情况来确定，未来商贷利率还有下降可能，客观(guān)地说，会在一定(dìng)程度上导致公积金贷款的(de)吸引力降低。”赵秀池认(rèn)为，下一步可以考(kǎo)虑随之调整公积金贷款利率，或进一步放宽公积金提取和使用门槛，为购(gòu)房者创造(zào)便利。

李宇嘉(jiā)认为，在公(gōng)积金贷款低利率优势(shì)不再明显的情况下，适度下调公积金(jīn)贷款利率，拉大二者利(lì)差，或是(shì)维持公积金贷款吸引(yǐn)力的手段之一。“推出住房公积金贷款的目的不是赚钱，而是利好购房者，要(yào)继续发挥其(qí)保(bǎo)障优势就(jiù)应随(suí)市而(ér)动(dòng)，突(tū)出其(qí)普惠性。与此同时，应该(gāi)进一步优化公积金业务管(guǎn)理模式，提高公(gōng)积金贷款(kuǎn)效率并保障(zhàng)公积金管(guǎn)理机构合理的利(lì)润水平，未来还要积极扩大(dà)公积金缴存范围，让(ràng)更多购房(fáng)者、租(zū)房者都能从中获益。”李宇嘉说。

业(yè)内人士指出，在当前低利率环境下，纯(chún)商贷或(huò)选(xuǎn)择更大比例的(de)商业贷款对于购房者而言更划(huà)算。但从长期看，房贷(dài)期限(xiàn)通常长达20至30年，未来的利率走势较难评估，如(rú)果房(fáng)贷利率走向上升通道，商业贷款利率(lǜ)可(kě)能浮动走高，调整频次也较高，购(gòu)房者(zhě)或许“没那么省心”。在此情况下，更(gèng)加稳定、调(diào)整较慢、利率长期较低的住房公积金更能凸显其优势。

“公积金贷(dài)款和(hé)商业贷款二者是互为(wèi)补充(chōng)的，目的都(dōu)是帮(bāng)助购房人顺(shùn)利购(gòu商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？)房。住房公积金不仅利率低、贷(dài)款期(qī)限长，其(qí)贷款成数即贷款额度占房屋总价的比例(lì)通常较高，一直以来都较受购房者欢迎。因此，即便(biàn)短期内二者受利率浮动(dòng)影响，购房者可能(néng)会做出不同以(yǐ)往的贷款决策，但两种贷款模式(shì)的定(dìng)位和各自优(yōu)势依然(rán)明显(xiǎn)。”赵(zhào)秀池建议，相关部门(mén)可考虑将公积金贷款成数与住房性质挂钩，尤其对政(zhèng)策性住房给(gěi)予照顾(gù)，降低政策性(xìng)住房贷款的首(shǒu)付比(bǐ)例并提高贷款(kuǎn)额度，以此进一步发挥住房公积金的保障作用。

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