机构：今年法拍房平均折价率超30%！部分房源性价比“凸显”，业内人士：购买需注意相关
风险

　　挂(guà)拍量(liàng)和成交(jiāo)额都跌了。

　　9月18日，据中指研究院数据，今年前8月，全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计(jì)50.3万套，同(tóng)比(bǐ)减少约(yuē)5.5%；累计成交约10.9万套，同比增加约3.1%；总成交金额2087.9亿元，同(tóng)比(bǐ)减少约3.7%。

　　值得一提的是，今年前8月(yuè)，全国法拍房源累计拍次85万次(cì)，较(jiào)2023年累计拍次（63.6万次(cì)）增(zēng)加约33.8%；成交11万次，较去年成交累计次数（10.7万次）增加约(yuē)3.7%。

　　另据克(kè)而(ér)瑞
数据，今年前8月首次竞拍成交房源平均折价率为31%，“二进宫”成交房源折价率增至37%，性价比更高。

　　“法拍房主要是法院强制(zhì)拍卖的(de)房产，也是处置合同纠纷、民间借贷等不良资产的一种有效方式，这类房产通常(cháng)显著低于市场价。”中指(zhǐ)研究院高级分(fēn)析(xī)师张(zhāng)晓飞9月19日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，虽然近年(nián)来法拍房市场保持着较高(gāo)热度，但也存在较大风险。未来随着法拍流程与执行过程愈发完善，法拍(pāi)房(fáng)市场也会随之调整。

　　前8月法拍房拍次(cì)增超(chāo)三成

　　虽然法拍房整体(tǐ)交易规模还不到全国(guó)一二(èr)手房交易 总量的1%，但因为普遍存在(zài)折价情况而吸引了不(bù)少购房者(zhě)。

　　中指(zhǐ)研究院数据显示，今年 前8月，全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源数量(liàng)累计50.3万套，同(tóng)比减少约5.5%；累计(jì)成交(jiāo)约(yuē)10.9万套，同比增加约(yuē)3.1%；总成(chéng)交金额(é)2087.9亿元，同比减少约(yu机构：今年法拍房平均折价率超30%！部分房源性价比“凸显”，业内人士：购买需注意相关风险ē)3.7%。

　　其中，法拍住宅成(chéng)交约7.3万套，清仓率29.3%，较 上(shàng)一年增(zēng)长(zhǎng)1.7个百分(fēn)点；累(lèi)计上(shàng)拍40.9万次，成交7.35万次，成交率(lǜ)17.9%；成交(jiāo)金额1033.3亿元(yuán)，同(tóng)比减(jiǎn)少约8.8亿元。

　　值得一提(tí)的是，虽然挂拍量和成交金额 同比
有(yǒu)所减少，但拍次(cì)却较去年大幅增长。今年前8月，全国法拍房(fáng)源(yuán)累计(jì)拍次85万次，较2023年累计拍次（63.6万次）增加约33.8%；成(chéng)交11万次，较去年成交累(lèi)计次数(shù)（10.7万次）增加约3.7%。

　　记者注意(yì)到，在法拍住宅一拍和(hé)二拍(pāi)成交中，二拍房源(yuán)占比增长(zhǎng)最为显著。

　　前8月法拍住宅在各拍次(cì)中一(yī)拍成交2.7万套，占比(bǐ)37.8%，同比减少(shǎo)约8.5个(gè)百分(fēn)点；二拍成交3.7万套(tào)，占比51%，同(tóng)比增加(jiā)约7.8个百(bǎi)分点。

　　在豪宅(zhái)研究院(yuàn)院长朱晓红看来，法拍房成交次数上涨，与其价格优
势有极大关系。“法拍房(fáng)价(jià)格主要影响的是周边二手房市场，若法拍房(fáng)出现显著(zhù)折价，会影响该区域潜在买家的市场信心。”

　　张晓飞则表示，从数据(jù)可以看出，今年前8月法拍房拍次增(zēng)长了33.8%，但成(chéng)交拍次仅(jǐn)增长约3.7%，说明更多法拍房源进入到二拍甚至(zhì)变卖(mài)阶段，参
与人群对(duì)法拍房市场的观望情(qíng)绪依然浓(nóng)厚。

　　此外，据克而瑞数据，在一些中西部城市，法拍房挂牌量和成交量均呈现出明显增长趋(qū)势。其中，重庆、郑州、太原和成都，8月新增法拍房挂拍套数均超过800套。

　　部分法拍(pāi)房(fáng)源性价比(bǐ)“凸显”

　　值得注意的是，法拍房(fáng)的性价比优势进一步(bù)显现。

　　据(jù)克而(ér)瑞数据，8月份挂拍法拍房起拍价平均折价率约为29%。其中，约16%的法拍房折价率在40%及以上。而折价率超(chāo)过40%的法拍房(fáng)成交率达33%，高于平均成交率19.2%。

　　而且，8月份成交的法拍房平均折价率达36%，较年内均值高出约3个百分(fēn)点，进一(yī)步证明了法拍房的(de)性价比(bǐ)优势。

　　记者(zhě)发现，大量法拍房在(zài)首次竞拍未能成交后会(huì)再度挂拍（即“二进(jìn)宫(gōng)”房(fáng)源）。据克而瑞统计，今年前(qián)8月挂拍的28万套法拍房中，二拍及以上房源约10.3万套，占比接(jiē)近四(sì)成。

　　相比首次竞(jìng)拍成交房源平均31%的折价率，“二(èr)进宫”成交房源折价率达37%，性价比更高。

　　记者注意到，这与房(fáng)产持有人(rén)的债务困(kùn)境有很大关系，为尽(jǐn)快(kuài)解决(jué)或缓(huǎn)解债(zhài)务， “二进(jìn)宫
”房源的折扣(kòu)力度更大，成交(jiāo)率也(yě)相对(duì)更高(gāo)。

　　以深圳为例，南山区知名豪宅项目 半岛城邦(bāng)花(huā)园一期一(yī)套房源9月19日正在(zài)阿里法拍平台拍卖，一(yī)拍起价为1414万元，面积为121.4平方米，折合单价约11.64万元/平方米。

　　但(dàn)在第三方平台，半(bàn)岛城邦花园一(yī)期项目的同户型房源市场挂牌价普遍在(zài)15万元/平方米以上，有的甚至超过18万 元/平方米。

　　不过，虽(suī)然法拍房(fáng)源因为价格优(yōu)势具(jù)备一定吸引力(lì)，但同时也伴随着(zhe)包括(kuò)法律问题、清场问题、税费问题等在内的相关风险。

　　9月19日下午，从事法拍咨询工作的朱先生向每经记者介绍：“有一些法拍房源可能本身存在产权(quán)纠纷、债务问题或法律诉讼，购房者可能需要面对复杂(zá)的法律程序。如比较麻(má)烦的一类是房子在(zài)拍卖前本身就有租约在身，这就比较考(kǎo)验各地法院对租约的认定程度和异(yì)地法院执行力度(dù)。”

　　朱先生向记者分享了多个法拍房清场案例，存在的问(wèn)题主要(yào)包括：法拍(pāi)房本身隐藏历史欠缴
税费及物业管理(lǐ)欠缴费用(yòng)、拍(pāi)卖房源本身存在较长租约(yuē)合同、法(fǎ)拍房源产权成(chéng)员因纠纷(fēn)其中一方(fāng)拒不搬离等。

　　据记(jì)者了解，法院对不同法拍房的处置方式也不一样，如对于 拒不搬离的情况，法院(yuàn)通常会选择(zé)介入清场，包括下发拍卖(mài)文书、限期搬离通知书、断水断电通知书等(děng)；对于房源本(běn)身有(yǒu)租约(yuē)的情况，通常会(huì)对(duì)租约(yuē)予以认可或者部分认可(kě)，不做清(qīng)场保证。

　　记者|陈荣浩

　　编辑|段
炼 魏文艺(yì) 杜恒(héng)峰

责任编辑：李桐

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