房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交(jiāo)大概率不会再(zài)出现2022年(nián)断(duàn)崖式下跌(diē)。

楼市“调控模范生”也加入全(quán)面解除限购的行列。日前，长沙住建部发布通知称，全市范围内买房，不再审查购房者资(zī)格条件，这意味着长沙正式结束了已(yǐ)推行7年之久的限购政策。

但如此(cǐ)大招(zhāo)之下，多位长沙房地产业内人士向第一财经记者表示，政策推出后的首个周末，项目咨询和来(lái)访有所上涨，但整体反应(yīng)平(píng)平(píng)，并无太多波澜。除(chú)了当前市场信心不足(zú)等因素的影响， 2023年下半年的限购放松政策已在很大程度上释放(fàng)了不少需求，导致当前政策边际效益递减。

事实上，许多城市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未能获得较好的市场(chǎng)反(fǎn)应，楼市修复进程(chéng)缓慢。多位受访人士表示，“小碎步”式的松房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底绑政策下实际上会加重购房(fáng)者的观望情(qíng)绪，难以(yǐ)带动市场回暖，需求端政策松绑效力因(yīn)此难免打折扣(kòu)。业内(nèi)认为(wèi)，当前的市场情况之下，需要多重力量综合作用，供求关系才(cái)会(huì)逐渐好(hǎo)转(zhuǎn)，未来随(suí)着(zhe)宏观经济的恢复，房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)才有(yǒu)望完成筑(zhù)底。

修复楼(lóu)市组合(hé)拳(quán)

近日，长沙印(yìn)发的《关于支(zhī)持居(jū)民(mín)购买改善住房(fáng)的通知》明确，在长沙购(gòu)房，不再审查资格条件。

该(gāi)通(tōng)知同时(shí)表(biǎo)示(shì)，在长沙(shā)“以旧换新”购买新房的，可(kě)按照“认房不认贷(dài)”政(zhèng)策，享(xiǎng)受首套房首付比例和按揭贷款(kuǎn)利率优(yōu)惠(huì)；购买新房申(shēn)请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度80万元，生育(yù)三孩的职工家庭(tíng)住房公积金最高(gāo)贷款额度提高至90万。

一套楼市新政落地，购房者是否(fǒu)被点燃了热情？多位受访房企人士向第一财经记者表示，全面放开限购政策的影响目前尚未传递(dì)到各个项(xiàng)目上。

某TOP20房企长(zhǎng)沙市场负责人张颖（化名）也告诉记者，新政出台之后跟同行交流发现(xiàn)，市场(chǎng)反馈(kuì)并没有很积极，来访量(liàng)涨幅也就在(zài)10%-20%左右，但原本周末的来访也会比(bǐ)平常好。

一家华南(nán)房企的长沙营销负责人也透(tòu)露，从上周的市场(chǎng)表现(xiàn)来看，新(xīn)政的刺激效果一般。“这不是长沙首次放开限购，其实(shí)去年就已经开始陆续放(fàng)开(kāi)首(shǒu)套、二套的限购了(le)。”

2023年9月，长沙优(yōu)化限购政策(cè)，首套房限购资格出现松动。政策明确，包括非长沙市户籍家(jiā)庭在内，居民家庭在(zài)长沙购买首(shǒu)套商品住(zhù)房，不(bù)再需要提供购房证明。此前，在长沙需“新落户市民+12个月社保或个税；非本市(shì)户籍家庭+2年社保(bǎo)或个税”才能购房。

这波(bō)限购政策放松，释放了(le)不少刚需。张颖(yǐng)表示，本(běn)来(lái)长(zhǎng)沙的(de)刚需客户(hù)量就(jiù)比较(jiào)大，所以这次限购放开以后(hòu)，对(duì)项目成(chéng)交有(yǒu)明显的促(cù)进(jìn)作用。

新(xīn)政叠(dié)加十一假期，市场活跃度明显(xiǎn)提升。中指院数据显示，2023年9月，长沙商品住(zhù)宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同(tóng)比上涨34.8%。58安居客研究院院长张波向记者表示，这次的(de)政策对长沙周边城(chéng)市形成虹吸，安居客线上数据显示，周边县市到长(zhǎng)沙购房的比例在去年(nián)上升了30%以上。

同年11月，长沙再次优化限(xiàn)购政策，规定(dìng)在长沙购(gòu)买第2套商品住(zhù)房时，不再(zài)受首套房(fáng)网签满四年的限制；居(jū)民家庭名下商品住房单套面积均(jūn)不足144平方米的，可购买1套改善性住房(fáng)（144平方米及以上）。这(zhè)次新政减少了对改善类购房需求(qiú)的限制。

利好政策叠加，销(xiāo)售得到一定(dìng)程度的(de)改善。克而瑞数据(jù)显示，2023年第四季度(dù)，长(zhǎng)沙首(shǒu)开项目数及开盘去化(huà)均上升至年度高位，首开去化率超76%；其中核心区域高端改善(shàn)项目去化(huà)率接近五成(chéng)，多个红盘项目客房比超1.5，再(zài)现开盘摇号(hào)的现象。

两轮限购放松之(zhī)后，如今再(zài)全面解除限购，政策效力难(nán)免(miǎn)削弱(ruò)。张颖认为，长沙此(cǐ)次全面放开限购，其(qí)实(shí)主要是放开对(duì)改善客(kè)户的限购，因为刚需客户购买首套(tào)房(fáng)已经(jīng)不限购(gòu)了，而改善(shàn)客群本身(shēn)并不急于(yú)下手，他们原(yuán)本就有(yǒu)房子(zi)住，可能会想多看看，在(zài)合适的时机再下手，而不(bù)会迫(pò)切地立刻买房，毕竟手中已有的房源出(chū)手也需要时间。

政策“有效期”较短

祭出全面解(jiě)除限购的大招，市场反应平平的情况，并不只是出现(xiàn)在长(zhǎng)沙。

早在2023年11月，就有12个二线城市全面放开(kāi)限购(gòu)，其中还包括南京、合肥、郑州、武(wǔ)汉等7个(gè)省会城市。2024年以来，有更多城市对限购政策进行(xíng)调(diào)整。据中(zhōng)指研究房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底(jiū)院初步统计，截至目(mù)前，全国仅有北(běi)京、上海(hǎi)、广州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南(nán)省等地仍有部分区域保持限购，其他城(chéng)市基本上都全面解除了限购要(yào)求。

但整体来看，限(xiàn)购放松的效果并不(bù)算理想，许多城市新房成交依旧(jiù)在低位徘(pái)徊。克而瑞统计数据显示(shì)，一季度，重点30城成交累计(jì)同(tóng)比(bǐ)降52%，降幅持续(xù)扩大4个百分点。

为了促进成交，各大开(kāi)发商同步执(zhí)行“以价换量”的(de)策略，推动房(fáng)价也同(tóng)步走低(dī)，3月，新房价格(gé)环比下跌的城(chéng)市(shì)有57个。另据西(xī)政资本测算，3月份新建商(shāng)品住宅价格同(tóng)比(bǐ)降幅约(yuē)2.2%，为2015年8月至今以来的最大降幅。

政策持续(xù)保持(chí)宽(kuān)松，且严格的限制性措施也渐次放松，但楼市的修复进程并不算理想，许多政策“有效期”较短。

某TOP30房企湖南片区的相关负责人表示，去年9月长沙的限购政策调整后，短期内有刺激效(xiào)果，但2个月(yuè)后市场就开始下滑了。

即(jí)便是一线城市也(yě)存在同样的情(qíng)况，某(mǒu)央企营销负责人曾向(xiàng)记者透露，其所在城市认房不认贷新政带来的效用大约也(yě)仅持(chí)续了两周，“上家觉得会出(chū)政策，怕卖(mài)早了，下家认为会降，怕买早了”。

对此，多位受访业内人士认为，2023年以(yǐ)来无论是长沙还是全国放松，都以一种(zhǒng)“小碎步”调整的方式推进，效果会有所打折。张波表(biǎo)示，解除(chú)行(xíng)政性限(xiàn)制是未来(lái)二线城市整体的方向(xiàng)，但长远来看，政策效力释放趋弱，边际效益递减。

上述房企(qǐ)的长沙市场负责人透(tòu)露(lù)，长沙(shā)的全(quán)面放开限购(gòu)政策(cè)出台(tái)后(hòu)，不少客户会觉得之后是否(fǒu)首付能再降一(yī)降，或者开发商给更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更重。

有房企人士向记者分析，过去一段时间里的政策释放的不确定性，让购房者总(zǒng)觉得(dé)再等等或许还(hái)会有更好的政策出来，尤其是在(zài)房价不再持续上涨之后，大(dà)房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底家(jiā)心态不会那么急了。“政策一(yī)点(diǎn)点出，市场反馈不积极。”

也有资深地产行(xíng)业分析师表示，近(jìn)期需求端政策放开的(de)力度是显著的，但时机有所滞后，因此(cǐ)效果有限。一(yī)二线城市政策终于开闸的(de)时候，居民收入预期、房价预(yù)期已经处于非常弱(ruò)的阶段，资格放开和支(zhī)付门槛下降对(duì)于购房者决策的影响有限。

各种力量(liàng)综合促修复

面对持续低迷的市场，政策应该(gāi)如何发力，才能有效提振市(shì)场？

在中指(zhǐ)研(yán)究院市场研究总监(jiān)陈文静看来，供(gōng)需两端政策同步持续发力，将有助于推动市场预期好转。例如在需求端，一线(xiàn)城(chéng)市可继续优化(huà)限(xiàn)购政策，二线城市全面取消限制性政(zhèng)策等，针对(duì)多样化改(gǎi)善性需求的政策支持力度继续加大；在供给端，推动城(chéng)市房地产融(róng)资协调机制继续落地，加大核心优质地块供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制(zhì)、优化项目价格(gé)限制等，这些政策优化(huà)将更有利于企业打造高(gāo)品质产品。

镜鉴咨询创(chuàng)始(shǐ)人(rén)张宏伟也(yě)向记(jì)者表示，当前的市场情况(kuàng)下，需要各种力量综合作(zuò)用，供求关系(xì)才会逐渐(jiàn)好转。除了房贷利率、首付比例降低，公积金额(é)度提高之外，近(jìn)期多个城市推出的“以旧换新”政策，也可给购房者以更多的税(shuì)费优惠或减免。

“现在(zài)有(yǒu)20多个城市在做旧(jiù)改，建议这些(xiē)城市(shì)在做旧改的时(shí)候，尽(jǐn)量做房票或者货币化安置，不(bù)要做实物安(ān)置，这样对市场短期内的(de)刺激作用会更加明(míng)显。”张宏伟称，各个(gè)地方在保障性(xìng)住房、保租房筹建筹备时，建议更多去购买开发企业的存量商(shāng)品房，或者普通百姓手中的(de)存量房，这样既消化了市(shì)场当中的库存，也起到了快速(sù)筹建保障性住房的目的。

值得(dé)一提的是，发改委在近日(rì)强调，当前我国一(yī)些地区新型工业化和城镇化(huà)水平还比较(jiào)低，下一步要(yào)把农(nóng)业转移人口市民化摆(bǎi)在更加突出(chū)位置，加快补齐城镇建设中的短板弱项，提高潜力地区新型工业化城镇(zhèn)化水(shuǐ)平，释放(fàng)城(chéng)镇化(huà)所蕴含的巨大内需潜力。

在张宏(hóng)伟(wěi)看来，农业转(zhuǎn)移(yí)人口市民化(huà)也将是促进房地产市(shì)场(chǎng)修复动力(lì)之一。“现有的政策下，市场(chǎng)需求总量并未发生改变，若有效推进农村人口市民(mín)化(huà)，或租(zū)或买，都产生了新的居住需求，对消化现有库存的作用会更(gèng)加明显。”

不过，张(zhāng)波则认为(wèi)，目前单一(yī)靠房地产政策的拉动边际效应会越来越(yuè)低，更重要的还在(zài)于(yú)经(jīng)济面(miàn)逐(zhú)步向好(hǎo)，并伴随着(zhe)信心面不断(duàn)稳定，才会带动(dòng)房地产行业(yè)逐步回归稳定。

亿翰智库(kù)研(yán)究总监(jiān)于小雨也向记者表示，房地产行业这轮行情演变，其根本原因在于信心的缺失，而信心修(xiū)复的关键在于宏(hóng)观经济走势，房地(dì)产行(xíng)业的后续走势关键还(hái)是经济基本面的表现。随着经济(jì)修复动能逐渐增强，大众对未来、对(duì)产业、对就(jiù)业、对收入形成稳定的预期时，房地产行业将(jiāng)筑底企稳。

于小雨(yǔ)预(yù)计，乐观情况下，房地产市场最早(zǎo)或于2025年上半(bàn)年筑底(dǐ)，2024年全年商(shāng)品房成交量大概(gài)率仍(réng)将再探底，行业(yè)的调整至少要持续3-5年的(de)时间，但新房的成(chéng)交量大概率不会再出现类似2022年式的断崖式(shì)下跌，待(dài)风险出清完成，行业总量将稳定在一个新台阶上，平缓波动(dòng)。

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