传存量房贷利率下调背景下投资理财不如还房贷呼声再起

　　蓝鲸新闻9月10日(rì)讯（记者(zhě) 崔陆鹏）在市场传闻有关(guān)方面正在考虑进一步下(xià)调存量房贷利率之际，存量房贷利(lì)率下(xià)调(diào)的(de)可能性有多大，引发广泛讨论。

　　针对前述存量房(fáng)贷下调的传闻，蓝鲸新闻致电(diàn)多家银行北京个(gè)贷中心，均被告知，目前不知(zhī)情。

　　克而瑞集团董事长、上海易居房地产(chǎn)研究(jiū)院执行院长丁祖昱称，“随(suí)着新旧房贷(dài)利差的逐渐扩大，存量房贷(dài)利率仍有进一步下调的空间。事实上(shàng)，‘517’新政以来，随着增量房贷利率下(xià)行，存量房贷利率下调呼(hū)声再起。”

　　丁祖昱认为(wèi)，如果能(néng)够尽快(kuài)调降(jiàng)存量房贷利率，可(kě)有效减轻居民(mín)的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信(xìn)心，刺激(jī)消费回升，为(wèi)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)提供动力(lì)。

　　购房人(rén)关心房贷加点是否将有(yǒu)调整

　　蓝鲸新闻采访(fǎng)北京、上海、深圳多位购房人发现(xiàn)，对于下调(diào)存量房贷(dài)利(lì)率，当前他们最为关注的房贷加点是否(fǒu)将有调整。

　　据了解，目前三地(dì)存量房贷加点介于30个BP至55个BP之间(jiān)。北京购房人段武表(biǎo)示，“如果不取消加点，即使我的存量房贷随LPR下调后，也下调(diào)极有限。”

　　据广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉统计，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深(shēn)圳、厦(shà)门几个重点城市(shì)首(shǒu)套房贷利率普(pǔ)遍在4.8%至(zhì)5.2%之间，比现在增量首套房贷(dài)高(gāo)出约150BP。

　　而根(gēn)据(jù)人(rén)民银行披露，2023年9月末存量住房(fáng)贷款加权(quán传存量房贷利率下调背景下投资理财不如还房贷呼声再起)平均(jūn)利率为(wèi)4.29%；考(kǎo)虑存量房贷的重定价效应，若大部分存量房贷在2024年1月1日重定价，在2024年初重定价完成之后，存量住房贷款加权(quán)平均利率约(yuē)为4.19%。

　　今年以来(lái)，贷款市(shì)场报价利率(lǜ)（LPR）经历(lì)了两(liǎng)次调整(zhěng)，2月5年期以上LPR单(dān)边下调25BP（基点）至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下调35个BP。

　　据蓝鲸新闻(wén)了解，目前，多(duō)个城市新发放(fàng)的首套住房贷(dài)款利率已降至3.2%左右，北京、上海、深圳目前三地存量房贷加点(diǎn)介(jiè)于30个(gè)BP至55个BP之间。以北京为(wèi)例，目前存量房贷利率多为(wèi)4.3%-4.75%，新增商品房首(shǒu)套利率多在3.4%-3.5%，之前利息差已超过100个BP。另有部(bù)分城市首套房贷(dài)款利率降至3%以(yǐ)下，例如，在(zài)广州，部分商业银行首(shǒu)套房贷利率可低至2.89%，与公积金(jīn)2.85%的利率(lǜ)几乎持(chí)平。

　　当前市场巨大的利率差，使得更多人提前还贷。中金公司近期统计数(shù)据显示，目(mù)前银行按揭早偿率仍(réng)位于14%左右(yòu)的高位(wèi)，并且可(kě)能存在使用(yòng)消费贷和经营(yíng)贷置换按揭的空间。

　　“投资理财买黄金不如还房贷(dài)。”这是陈名过去两年最明显的感受。陈名2022年在北京郊区购买了一套住宅，商贷9传存量房贷利率下调背景下投资理财不如还房贷呼声再起0万元，利率在当时的(de)基准利率4.9%的(de)基础上上浮55个BP，为5.45%，贷(dài)款20年，等额本息月供6165.6元。经过几(jǐ)轮LPR调整和去年存量房贷利率下调，至今他的房贷利率已下降至4.75%。“上半年我银(yín)行理财产品的平均收益率(lǜ)才2.8%，利差接近(jìn)2%。”基于此，近期，陈名东拼西凑将房(fáng)贷余款近60万(wàn)元一次性还清了(le)。

　　在上海，去年刚刚购买新房的张娜则在“蚂蚁搬家”式的提前还贷。去年3月，她与丈夫共同购买(mǎi)一(yī)套价(jià)值600余万元的婚房，200 多万首付款，此外(wài)商业贷加公积金贷款 400 万，贷款年限 30 年，商贷(dài)利率(lǜ)为4.55%，月供 2.1 万元。“跟现(xiàn)在3.5%的利率相比，太高了。”张娜称(chēng)，再贷款前他们就与银行协商过可提前(qián)还款，“现在只要能预约上，有结余就提前(qián)还。”

　　多地再启“商转公(gōng)”，核心城市少有开展

　　虽然存量房贷利率是否会下调目前不(bù)得而知，但近期，山东(dōng)青岛、江西赣州、吉林长春、安徽宣城等多个城市住(zhù)房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可(kě)根据相关规(guī)定，将部分（或全部）商贷转(zhuǎn)换成(chéng)公积金贷款(kuǎn)，由(yóu)此降低买(mǎi)房人还贷压力。

　　以山东青岛为例，假设商贷利率为3.95%，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积(jī)金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元。

　　据蓝鲸(jīng)新闻(wén)不完全统计，截至目前，全(quán)国已有超30个城市陆续执行或优化“商转公”政策。

　　不(bù)过，当前大部分(fēn)一、二线城市尚未开启该业务。究其原因，或与资金池存在缺口有关。

　　杭州住房公积金管理中心在问政(zhèng)平台咨询回复前述问题就(jiù)表示，公(gōng)积金资金使用率(lǜ)持续处于高位，还需通过融资来解决流动性问题，暂不具备开展此类业务的能力和条件；南京住房公积金管(guǎn)理中(zhōng)心此前也表示，住房(fáng)公积金资金使用率(lǜ)仍在(zài)高位运行(xíng)（100%以上），所以目(mù)前(qián)不具备探索开展“商(shāng)转公”业务的条件，以保证正常的公积(jī)金贷(dài)款(kuǎn)业务不受(shòu)影响。

　　亦有(yǒu)观点认为，可(kě)通(tōng)过“转(zhuǎn)按揭”来降低存量(liàng)房贷利率。所谓存量房(fáng)贷转按揭，指的是(shì)在取消房贷利率下限的基础上(shàng)，进一步放开银行(xíng)机构对于存量(liàng)房贷的竞争，从而实(shí)现存量房贷利率(lǜ)的下调。

　　中指研究院(yuàn)市(shì)场研究总监(jiān)陈文静则认为，当前各地存量房贷利率执行情况不一(yī)，下调存(cún)量房贷利率的方式中，在(zài)当前的市(shì)场环境下，借款人与原商(shāng)业银行(xíng)内部(bù)置换或原商业银(yín)行(xíng)直接下调(diào)存量房贷利率的(de)方式或许更为合适，而通过不同银行之间(jiān)转按揭的方式，或造成更大市场竞争(zhēng)，对预期的稳定将形成扰动。

　　文中陈明、张娜、段武均为化名。

责任(rèn)编辑：王馨茹

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