“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来源：华夏时报

　　记(jì)者：冯樱子

　　今年以来(lái)，新发个(gè)人住(zhù)房贷款(kuǎn)利率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量(liàng)房贷利率下调的呼(hū)声再(zài)起。

　　目前，市场(chǎng)被热议的存量(liàng)房贷利(lì)率下调路径主要有(yǒu)两方面，“重定价”与“转(zhuǎn)按揭”。其(qí)中“重定(dìng)价”即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；“转按揭(jiē)”，即借款人将现(xiàn)有按揭贷(dài)款转入其他银行，并按照(zhào)最(zuì)新贷款要(yào)素重(zhòng)新签订按揭合同。

　　对此，多名受访者(zhě)对《华夏时(shí)报》记者表示，当前存量房贷利率(lǜ)存在下调(diào)的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，“重新(xīn)做转(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能发生的。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市(shì)最近新发(fā)放的(de)房贷利率不到3%，之间存在较大利差(chà)，同时政府(fǔ)也希望能(néng)鼓励消费。”

　　存(cún)量房贷(dài)调(diào)整再引热议

　　“听说(shuō)存量房贷利率要下调，原本(běn)计划提前还款，现在(zài)有些犹豫了。”9月(yuè)6日，一名深圳购房者对《华(huá)夏时报》记者表示，由(yóu)于(yú)担心自己还完(wán)贷款后，利(lì)率(lǜ)真的(de)下调，所以决定观望一段时(shí)间。

　　截(jié)至目前，尽管LPR已(yǐ)多次下调(diào)，部分存(cún)量房贷(dài)利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的购(gòu)房者，首套房(fáng)贷利率下限水平多为LPR+30BP，二(èr)套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是在2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存(cún)量(liàng)房贷利率下调(diào)过一次，加(jiā)上LPR的调(diào)整，目前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人(rén)住房贷款之(zhī)间的(de)利差(chà)仍在持续扩大。目前(qián)而(ér)言，深圳地区首套住房商业性(xìng)个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为(wèi)LPR-45BP。7月(yuè)22日LPR报价(jià)出炉后，该地首套房贷利率再创新(xīn)低，已降至3.4%。

　　具体来说，住宅首套房贷(dài)利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住(zhù)宅二套房贷利率(lǜ)为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于(yú)2024年2月、7月LPR下调后，存量房贷利率将于第二年(nián)重新定价，因此按照上述深圳购房者目前贷款利率4.25%计算，他的存量(liàng)住房(fáng)贷(dài)款利率与(yǔ)新发放(fàng)之间(jiān)利差约85个基点(diǎn)。

　　而全(quán)国范围来(lái)看，新发放个人住(zhù)房贷款利率(lǜ)也在持续走低。人民银行最(zuì)新数据显示，2024年7月新发放个人(rén)住房贷款(kuǎn)利率为3.4%，比上月(yuè)低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历史低位。

　　因此(cǐ)，业内多名专家认为(wèi)，当前(qián)存量房贷(dài)利率存在下调的可能性。颜湄之提出(chū)，考虑到居民对存量(liàng)房(fáng)贷利率与(yǔ)新(xīn)发放(fàng)房贷利率之间利差(chà)的抱怨，以及政府促进消费的态度，存量房贷利(lì)率有下调的可能性。

　　与此同时，天(tiān)风(fēng)证券研报中指出，结合今年最新的房贷(dài)政策和(hé)利率(lǜ)变化，再度调降存量房贷利率可能性确实存在。一是按照央行(xíng)公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷(dài)款加权平均利(lì)率3.45%，则可以压缩82BP，对应每(měi)年减少(shǎo)借款人利息支出(chū)约3100亿元。

　　另一(yī)种测(cè)算方法是(shì)基于交行2024年中报，2024年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩(suō)55BP，对应(yīng)每年减(jiǎn)少借款人(rén)利息支出约2100亿元(yuán)。

　　对于存量房贷利率可能如何降？经济学家任泽平则提出，2023年是通过直接方式(shì)，即变更合同(tóng)条款，2024年本(běn)轮(lún)是否可跨行“转按(àn)揭”等仍待具体方案出台。本轮下调存量房贷(dài)利率幅度预计60—80BP，节省百姓利息(xī)支出2280亿元—3040亿元(yuán)。

　　但是他也提到，全面调降首(shǒu)套、二套存量(liàng)房贷利率可能性较低(dī)，预计阶梯式、差异化调降，可能试点推行二手房存量房贷利率下调。

　　居民房贷早偿率提(tí)升(shēng)

　　新旧贷款(kuǎn)的利差，也推升(shēng)了居民房贷早偿率(lǜ)。

　　随着各银行2024年上半年“成绩单(dān)”公布，与(yǔ)民众密(mì)切相关的“个人住房(fáng)贷款”情况也浮出(chū)水面。截至2024年6月，工商银行、建设(shè)银行、农业银行、中国银行、交通银行个(gè)人住房贷款合(hé)计减少约(yuē)3254.71亿元，其中工(gōng)商(shāng)银行个人住房贷款减少约(yuē)1230亿元；农业银行减少1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交通银(yín)行减少16亿元。

　　在股份行中，中信银(yín)行、平(píng)安(ān)银行、浙商银行和华夏银行的个人住房贷款余额增加，招商银行、兴业银行(xíng)、光大银行、浦发(fā)银行、民生银行(xíng)和渤海银行的个人住房贷款余(yú)额较2023年(nián)末出(chū)现下降。

　　目前分析观点普(pǔ)遍(biàn)认为，个人(rén)住房贷款余(yú)额下降的原因来自(zì)两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求(qiú)随之减弱；二(èr)是(shì)客户提(tí)前(qián)还贷，造成余额进一步缩减(jiǎn)。

　　招联(lián)首席研究员董希淼对(duì)《华(huá)夏时报》记者表(biǎo)示(shì)，在增量方面，房地产市场下行压力下，居民(mín)住房消费需(xū)求增长(zhǎng)缓慢，房地产销售下滑(huá)，新申请住房贷(dài)款量减少；而在存(cún)量方面，部分居民出于资产配置的需要(yào)选择提前还贷，因此导致银行个人住房贷(dài)款余额出现(xiàn)增长。

　　国(guó)泰君安宏观研(yán)究团队(duì)7月发布的研究报告(gào)指出，6月居民早偿(cháng)率回到23.4%，较4月37%的(de)历史高位下降了(le)13.6个百分点。这意味着居民提(tí)前还(hái)款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史同(tóng)期，当前居(jū)民早偿率仍处于较高水平。

　　光大证券金融业(yè)首(shǒu)席分析师王一峰(fēng)指出，居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民(mín)资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸(zhū)多因素影响，早偿率与房屋销售、理财收益(yì)率(lǜ)，替(tì)代性负债(zhài)资源(yuán)的可得性、价格(gé)，居民实际收入情况与收入预期等(děng)因素均存在相关关系。

　　此外，盘古(gǔ)智库高级研究员江(jiāng)瀚对(duì)《华夏时报》记者表示，对于银(yín)行而言(yán)，个人房贷是能够为银行提供稳定现金(jīn)流收入的优质资产，风险小，利润大(dà)。在房地产(chǎn)下行周期，只要房贷(dài)利率高于理财利率居民提(tí)前还贷(dài)的动机，就一直会存在。

　　银行净息差成约束因素

　　近期，在降低存量房贷利率的讨论中，还有专家提出，是否降低存量房贷(dài)还需要(yào)系统评估及(jí)更细(xì)致(zhì)的规划，如果再压缩银行的(de)息差容易引起系统性(xìng)风险。

　　8月9日，国家金融监督管理总(zǒng)局发布(bù)20“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”24年(nián)二季度银行(xíng)业保险业主要监管指标数据(jù)情况，其中，二季度银行业净息(xī)差1.54%，与一季(jì)度持平。此(cǐ)前，一季度中国银行业(yè)净息(xī)差相比2023年末的1.69%缩窄(zhǎi)15个基点。

　　虽(suī)然已(yǐ)有(yǒu)止跌迹象，但银行净息差(chà)已是自2023年一季(jì)度以来，连续(xù)六个季度低(dī)于1.8%的警戒(jiè)线。

　　单纯就息差方面来看，香港中文大学（深圳）经管学院(yuàn)教授王健(jiàn)曾发文提出，低净息差削弱了银(yín)行的盈(yíng)利能力，限(xiàn)制了其在(zài)创新和发展新业务方面的投入能(néng)力，进而可能(néng)导致金融(róng)服(fú)务(wù)的减少和经济活力(lì)的下降。此外，低净息差还可能引(yǐn)发(fā)银行(xíng)在追求收益的过程中承担更高的风险，从而加剧金融系统的脆弱性(xìng)。

　　今年3月，有股份制银行管理层表示，银(yín)行作为一个经营单体，如果息差下降过快或(huò)者跌破某个临界(jiè)点之后，会(huì)导致其内生资本补充能(néng)力的(de)下降，进而影响到长期支持实体经(jīng)济的能力。

　　9月2日，有股(gǔ)份制银行管理层在该行2024年中期业绩交流会(huì)上(shàng)表示，该行(xíng)暂(zàn)未在转按揭业务上接到宏观管理(lǐ)部门、人民银(yín)行、国家金融(róng)监督管理总局的意见，上述机(jī)构也尚未(wèi)向商业银行征(zhēng)集意见，因此该政(zhèng)策还未(wèi)得(dé)到确认。

　　同时，上述管理层也(yě)直言(yán)，如果这一政策推出，将会对银(yín)行业的按揭利(lì)率带来一定负面影响，对此宏观管理部门(mén)应做好充分(fēn)的论证和研究。

　　“银(yín)行作为金融机构，也要考虑自己的经营情况。”9月6日(rì)，一名银行(xíng)内部工(gōng)作人员对《华(huá)夏时报》记者透露，目前情况(kuàng)下，银行需要的是增量房贷(dài)，监管也更希望通过政策刺激刚需住房需求。因此，在息差下(xià)行压力中，资金更向新发放贷款倾斜。

　　一名(míng)业(yè)内分析(xī)人士(shì)对《华夏(xià)时报》记者表示，如果下调存量房贷利率，短期对部(bù)分(fēn)银行的净息(xī)差造成一(yī)定压力，但整体可控，同时，银(yín)行需要进一步优化资产负债结构，根据市(shì)场情况充分利用存款利率市场化调节机制，加大(dà)实体经济薄弱环节与重(zhòng)点新兴领域支持，推动轻资本业务发展等。

责任(rèn)编辑：秦艺

　　来源：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今年以来，新(xīn)发个人住房贷款利率持续走低，新旧房贷之(zhī)间(jiān)的利(lì)差扩大，市场上关于存量(liàng)房贷利率下调的呼声再起。

　　目前，市场被热(rè)议的(de)存量房贷利率下调路径主要(yào)有(yǒu)两方面，“重定价(jià)”与“转按揭”。其中“重定(dìng)价”即(jí)存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率(lǜ)；“转按揭(jiē)”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新(xīn)签订(dìng)按揭合同。

　　对此，多(duō)名(míng)受访者对《华(huá)夏时报》记者表示，当前(qián)存(cún)量(liàng)房(fáng)贷(dài)利率存在下(xià)调的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主(zhǔ)管颜湄之认为，“重新做转按揭或(huò)者降低存量按揭，是有可能(néng)发生(shēng)的(de)。估算存(cún)量房贷利率约4.1%，但(dàn)一线城市最近新(xīn)发放(fàng)的房贷利率不到3%，之间存在较大利差，同时(shí)政府也希望能鼓励消费。”

　　存量房贷调整(zhěng)再(zài)引热议

　　“听说(shuō)存量房贷利率要下调，原本计划提前还款，现在有些(xiē)犹豫了。”9月6日(rì)，一名深圳购房者对《华夏时报》记(jì)者表示，由于担心自己还(hái)完贷款后(hòu)，利率真的下调(diào)，所以决定(dìng)观(guān)望一段时间(jiān)。

　　截至目前，尽管(guǎn)LPR已多(duō)次下调，部分存量(liàng)房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018至(zhì)2022年时间段的购房(fáng)者，首套房贷(dài)利率(lǜ)下(xià)限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是(shì)在2018年买房，当时贷款利(lì)率5.39%，2023年存量房贷(dài)利率下调过(guò)一次(cì)，加上LPR的调整，目前贷款利率降(jiàng)至(zhì)4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房贷(dài)款之间的利差仍在(zài)持续扩大。目前而言，深圳地区首套住房商业性个(gè)人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出(chū)炉后，该地首套房贷利率再创新低，已降至3.4%。

　　具体来(lái)说，住宅首套房贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商(shāng)贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于(yú)2024年2月、7月LPR下调后，存量房贷利率将于第二年重新(xīn)定价，因此按照上述深(shēn)圳购房(fáng)者目前贷款利率4.25%计算，他的存量住房贷款利率与新发放之间利差约85个(gè)基点。

　　而全国范围来看(kàn)，新发放个人住房贷款利率也在持续走低。人民银(yín)行(xíng)最新(xīn)数据显示，2024年7月新发放(fàng)个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历史低位。

　　因此，业内(nèi)多名专家(jiā)认为，当前存量房贷(dài)利率存(cún)在下(xià)调的可能性。颜湄(méi)之(zhī)提出，考虑到(dào)居民对存量房贷利率与新发放房(fáng)贷利率之间利差的抱怨，以及政府促(cù)进消费的态度，存(cún)量房贷利率有下调的可能性。

　　与此同时，天风证券(quàn)研(yán)报(bào)中(zhōng)指出，结(jié)合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存(cún)量房(fáng)贷利(lì)率可能性(xìng)确实存在。一是按照央行公布的前期存(cún)量(liàng)房贷(dài)利率4.27%，压缩至今年二季(jì)度新增住房(fáng)贷款加权(quán)平(píng)均利率3.45%，则(zé)可以压缩82BP，对(duì)应每年减(jiǎn)少借款人利息(xī)支出约3100亿元(yuán)。

　　另一种测算方(fāng)法是基于交(jiāo)行2024年中报，2024年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利(lì)率3.45%，约压缩55BP，对应(yīng)每年减少借款人利息(xī)支出约(yuē)2100亿元。

　　对(duì)于存量房贷利率可能如何降？经济学家任泽平则提出，2023年是通过直(zhí)接方式，即变更合同条款，2024年(nián)本轮是否可跨(kuà)行“转按揭”等仍待具体方案出台。本轮下调存量房贷利率幅度预计60—80BP，节省百(bǎi)姓利息支出2280亿(yì)元—3040亿元。

　　但是他也提到，全面调降首套、二套存量房(fáng)贷利率可能性较低，预计阶(jiē)梯式、差异化调(diào)降(jiàng)，可能试点推行二手房(fáng)存(cún)量房贷利率(lǜ)下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新(xīn)旧贷款的利(lì)差，也推升(shēng)了居民房贷早偿率。

　　随着各(gè)银行2024年上半(bàn)年“成(chéng)绩单”公布，与民众密切相关的(de)“个人住房贷款”情(qíng)况也浮出(chū)水(shuǐ)面(miàn)。截至2024年6月，工商(shāng)银行、建设银行、农业(yè)银行(xíng)、中国银(yín)行、交通银行个(gè)人(rén)住房贷款合计减少(shǎo)约3254.71亿元，其中工商银行个人住房贷款减少约1230亿元；农(nóng)业银行减少1006亿元；建设银(yín)行(xíng)减少(shǎo)764亿元；中国银行减少(shǎo)471亿元；交通银行减少16亿元。

　　在股份行(xíng)中，中信银行、平安银行、浙商银行和(hé)华夏(xià)银行的个人住房贷款余额增加，招商银(yín)行(xíng)、兴业银行、光大银行、浦发银行、民生银行和(hé)渤海银行(xíng)的(de)个(gè)人住房贷款(kuǎn)余额较2023年(nián)末出现下(xià)降。

　　目前分析观(guān)点普(pǔ)遍认为，个人(rén)住房贷款余额下降的原因来自(zì)两方面，一是商品房销售(shòu)下滑，信贷(dài)需(xū)求随之减弱；二是客户提(tí)前还贷，造成余额进一步缩减。

　　招(zhāo)联首席研究员董(dǒng)希淼对《华夏时报》记者表示，在增量方面(miàn)，房地产市场下行压力下，居(jū)民住(zhù)房消(xiāo)费需求增长缓慢，房(fáng)地产销(xiāo)售下滑，新申请住(zhù)房贷(dài)款(kuǎn)量减少；而在存量方(fāng)面，部(bù)分居民出于资产配置的需要(yào)选(xuǎn)择提前(qián)还(hái)贷，因此导致银行个(gè)人住房(fáng)贷款余额出(chū)现增长。

　　国泰君安宏观研究团队(duì)7月(yuè)发布的研究(jiū)报告指出，6月居民早偿率(lǜ)回(huí)到23.4%，较4月37%的历(lì)史高(gāo)位下降(jiàng)了13.6个百分点。这意味着居(jū)民提前还(hái)款强度已有所放缓，呈现季节性(xìng)回落态(tài)势。不过(guò)，对比历史同期，当前居民早偿率(lǜ)仍处(chù)于较高水平。

　　光大证券金融(róng)业首席分(fēn)析师王一峰指出，居民按揭早偿(cháng)行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健(jiàn)性、按(àn)揭贷款定价等诸(zhū)多因素影响，早偿率与房屋销售、理财收益率(lǜ)，替代(dài)性负债资源的可得性、价格，居民(mín)实际收入情况与收入(rù)预期等因素均存在相关(guān)关系。

　　此外，盘古智库高级研究员江(jiāng)瀚对《华夏时报》记(jì)者表示，对于银行而言，个人(rén)房贷是能够为银行提供(gōng)稳定(dìng)现金流收入的(de)优质(zhì)资(zī)产，风险小(xiǎo)，利(“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”lì)润大。在房地产下行周期，只(zhǐ)要房贷利率(lǜ)高于(yú)理(lǐ)财利率居民提前还贷的动机，就一直会存在。

　　银(yín)行净息差成约束因素

　　近期，在降低存(cún)量房贷利率的讨论中，还有专(zhuān)家提出，是否降(jiàng)低(dī)存量房贷还(hái)需要系统评估及更细致的规划，如果再压缩银行的息差(chà)容易引起系统性风险。

　　8月9日，国家金融监督管(guǎn)理总(zǒng)局发布2024年二季(jì)度银行业保险业主要监管指标数(shù)据情况，其中，二季度银行(xíng)业净息差1.54%，与一季(jì)度持(chí)平。此前，一(yī)季度中(zhōng)国银行业(yè)净息差相比2023年(nián)末的1.69%缩窄15个(gè)基点。

　　虽然(rán)已有(yǒu)止跌迹象，但银行净息(xī)差已是自(zì)2023年(nián)一季度以来，连续六(liù)个季度低于1.8%的(de)警戒(jiè)线。

　　单(dān)纯就(jiù)息差方面来(lái)看，香港中文大学（深圳(zhèn)）经管学院教授王健曾发文提出，低净息(xī)差削弱了银行的盈利(lì)能力，限制了其在创新和发展新业务方(fāng)面的投(tóu)入能力，进而可能导致金融服务的减少和(hé)经济活力(lì)的下降。此(cǐ)外(wài)，低净息差还可能引发银行(xíng)在追求收益的过程中承担“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”(dān)更高的(de)风险，从而加(jiā)剧金融系统(tǒng)的脆弱(ruò)性。

　　今年(nián)3月，有股份制银行管(guǎn)理层表示，银行作为(wèi)一个经营单体，如果息差下降过快或者跌(diē)破某个(gè)临界点(diǎn)之后，会导致其内生(shēng)资本补充能力的下降(jiàng)，进而影响到长期支持(chí)实体经济的能力。

　　9月(yuè)2日，有股份制银行管理层(céng)在该行2024年中(zhōng)期业绩交(jiāo)流会上表示，该行暂未在转按揭业务上接到宏观管(guǎn)理部门、人民(mín)银行、国家金融监督管理总局的意见，上述(shù)机构也(yě)尚未向商业银行征集意见，因此该(gāi)政策(cè)还未(wèi)得到确认(rèn)。

　　同(tóng)时(shí)，上述管理层也直言，如果这一政策推(tuī)出，将会对银行业(yè)的按揭(jiē)利(lì)率带来(lái)一定负面(miàn)影响，对(duì)此宏观管理部(bù)门应做好充分(fēn)的论证和研(yán)究。

　　“银行作(zuò)为金融机构，也要(yào)考虑自己的经营情(qíng)况。”9月6日，一名银行内(nèi)部工作人员对《华夏时报》记者透(tòu)露，目前(qián)情况下，银行需要的是增量房贷，监管也更希望通过(guò)政策刺(cì)激刚需住房需求。因(yīn)此，在息差(chà)下行压(yā)力中，资(zī)金更向(xiàng)新发放贷款倾斜。

　　一名业(yè)内分析人士(shì)对《华夏时报》记者表示，如果下调存量房贷利率，短期(qī)对部分银行的净息差造(zào)成一定压力，但整(zhěng)体可控，同时，银行需要进一步优化资产负债(zhài)结构(gòu)，根据市场情况充(chōng)分利用存款利率(lǜ)市场化调节机制，加大实体经济薄弱环节与重(zhòng)点新兴领域支持，推动轻(qīng)资本(běn)业务发展等。

责任编辑：秦艺

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