物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪张全国刘河维王天瑜朱翀佚(yì)李俊波

2024年中报(bào)，物业服(fú)务企业核心业(yè)务保持增长，外拓(tuò)质量有所提升，效(xiào)率也维(wéi)持稳(wěn)定，体现类公用事业(yè)属性。影响企业估值的最核(hé)心因素依(yī)然是公(gōng)司治理问题。独立(lì)性风险较小的公(gōng)司、高分红的公司，能够获得更高的(de)估值溢价(jià)。我们相信，伴随企(qǐ)业主动控制(zhì)增量关(guān)联交易，逐(zhú)渐消(xiāo)化存量关联占款，并提高分(fēn)红水平(píng)，物业服务企业的独立性担忧能(néng)够(gòu)有(yǒu)所减轻。我(wǒ)们看好核心主业(yè)发展稳健、分红率较高的物业服务企业。

▍独立性、分(fēn)红和治理仍(réng)是资(zī)本市场对物业服务企业的核心关切。

当前市场(chǎng)投资者对于物业服务公司主业的类公用事业和受经济周期(qī)影(yǐng)响(xiǎng)小的属性认同度高(gāo)，对解决企业资金被占(zhàn)用和关联(lián)方占款增加(jiā)问题的信心弱。高分红的(de)公(gōng)司估值更高，独立程度高的公司估值更高(gāo)。关联方在物业服务公司(sī)的占款总规(guī)模确实有所增加，根据各(gè)样本公司公告（本(běn)报告公司数据除额(é)外注明外均来自各样(yàng)本公司公告），2024年中期样(yàng)本(běn)企业关联方(fāng)贸易应收款(kuǎn)相较于去年(nián)同期增长2物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评0.6%，增速相较于2023年(nián)全年增长3.7个(gè)百分点，存量贸易应收款相(xiāng)对于企(qǐ)业净(jìng)利润比例庞大。当然，企业也开始(shǐ)控制和压降关(guān)联方交易规模，到2024年中期，非业主增值(zhí)服务收入和毛利润占比已经下降至7.2%和6.5%。

▍许多企业顺应市场需求提升分红比例。

提升分红是减轻(qīng)资金占用(yòng)风险的重(zhòng)要举措。2024年中期，众多企业宣(xuān)派中(zhōng)期股息，并有(yǒu)企业提升了分红水平，并获物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评得(dé)投资者认可，重(zhòng)点公司中，有4家提升了中期分红水(shuǐ)平。不过，提升股利支付率普遍采取特殊股息的(de)名义。我们认为，作为现金牛行(xíng)业，70%左右的(de)股(gǔ)利支付率是匹配行业运营特点的。

▍企业回归基础服务，行业稳(wěn)步提质拓展。

2024年上半年(nián)，样(yàng)本企业营收(shōu)增(zēng)速达(dá)到(dào)7.3%，其中基础(chǔ)物业(yè)服(fú)务增(zēng)速达到11.8%，依然(rán)是(shì)行业规模增长的主(zhǔ)要推动因素。企业保持一定的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质量明显提(tí)升，样本企业上半年(nián)在管面积同(tóng)比增长12%，住(zhù)宅方面的拓(tuò)展更加注重项目密度(dù)，非住宅方面(miàn)的拓展更注重拓展大额合同。合同质(zhì)量提升叠加提(tí)效动作，2024年上半年重点企业(yè)（剔除开发商(shāng)出险及亏损的企业(yè)）基础物业服务毛(máo)利率14.1%，比去年同期增长0.1个百分点，在行业压力较大背景下逆势保持较好的效率。整体而言，叠加销管费率(lǜ)下降，重点企业2024年上半年净利润(rùn)同比增长12%，与收(shōu)入增速保持持(chí)平。

▍企业进一(yī)步加强应收款和现金流管理。

2024年上半年(nián)，宏观经济不确定性之下各类业态的业(yè)主支付(fù)意愿都有所下降。企业应收款整体(tǐ)规模相较(jiào)去年均有所(suǒ)增长，大多数企业的应收款增长幅度都高于收入的(de)增(zēng)长幅度。我们统计，2024年上半(bàn)年样本企(qǐ)业(yè)贸易应收款增长幅(fú)度达到7.9%，大(dà)于营收7.3%的增速(sù)，但小于2023年(nián)全年贸易(yì)应收款12.2%的同比增速。这说明(míng)虽然应收款确(què)实面临挑(tiāo)战(zhàn)，但整体而言企业已经在努力控制应收款增长水平。2024年上半年，企业应收账(zhàng)周转天数和(hé)应付款周转天数分别同比增加10天和7天，现金循环周期没有明显恶化。

▍风险因素：

部分企(qǐ)业(yè)股(gǔ)利支(zhī)付率过(guò)低，账面资金(jīn)运用过于低效的风险。应收风险积累(lèi)，运营回款在2024年(nián)下半年进一步放慢(màn)的风险。开发行业下(xià)行，企业有可能在非业主增值服务带来亏损状态下继续开展该项业务(wù)的(de)风(fēng)险。企业毛(máo)利率进一步下行的风(fēng)险。存量时代下，企业外拓竞争加剧的风险。

▍投资策略：

2024年中报，物业服务企业核(hé)心(xīn)业务保持增长，外拓质量有(yǒu)所提升，效率也维(wéi)持稳定，体现类公(gōng)用事业属性。影响企业估值(zhí)的最核心因素依然是公司治理问题。独立性风险较小的(de)公司、高分红的公(gōng)司(sī)，能够获得更(gèng)高(gāo)的估值溢价。我们(men)相信，伴随企业主(zhǔ)动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高(gāo)分红水平。当前股利支付率不及50%的公司，一旦提升股利支付(fù)率，我们预计市值(zhí)也有不(bù)小的向(xiàng)上弹性。从行业整体而言，我们预计当(dāng)前重点关注企业的2024年(nián)股利支付率(lǜ)为53%，具备投资价(jià)值。

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