中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要

　　中信建投 证券研究文|竺劲（金(jīn)麒麟分析师） 李凯

　　2024年上(shàng)半年，房企业绩持续下滑，利润率继续下滑，从盈利能力看央企表现(xiàn)最(zuì)佳，边(biān)际表现地方国企(qǐ)最优。房企有息(xī)负债规模整(zhěng)体(tǐ)稳定(dìng)，民企持续降杠杆，同时其现金短债比指标当前(qián)依然(rán)较差(chà)，偿(cháng)债能力有待提升。经营方面，房企销售承(chéng)压，上半年百强房企(qǐ)销售(shòu)同比下降41.8%，规模(mó)房企全部(bù)录得负(fù)增长(zhǎng)。拿地方面，房企以(yǐ)收定支减少拿地(dì)开支(zhī)，且(qiě)持续向高能级城市聚集。房企经营服务业务收(shōu)入呈上升趋势，收(shōu)入结构持续优化(huà)。当(dāng)前行业尚处调整之中，穿越周期能力尤(yóu)为重要，强者恒(héng)强趋势也更为明显，看好行业中尚存之强者。

　　业(yè)绩持续下滑，盈(yíng)利能力央(yāng)企(qǐ)最强，边际(jì)表(biǎo)现地方国企最优。2024年中期房企营收20438亿元，同(tóng)比下降16.4%，归母净利润-1079亿元，亏损较上年扩大660亿元，板(bǎn)块业绩持续下滑。2024年中期房地产板块毛利率13.0%，较(jiào)上年同期下降2.1个百分点；实现归母净利率-5.3%，较上年下降3.6个百分点，利润率继续下滑。央(yāng)企表现相对较优，2023年营收同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)1.0%，归母净(jìng)利润同比下滑34.2%，毛利率17.6%，地方国(guó)企毛利率边际有所提(tí)高。

　　有息负债规模保持平(píng)稳(wěn)，资产减值规模增加。2024年上半(bàn)年房企有息负债规模整体保持(chí)平稳，但民企持续降(jiàng)杠(gāng)杆，且偿债(zhài)能力仍在恶化，截至6月末民企现金短债(zhài)比为0.2，较2023年末下降0.1个百分点。受房价持续下跌(diē)影响(xiǎng)，2024年中期A股(gǔ)房企资(zī)产减值规模126亿元，上年(nián)同期(qī)为47亿元，资产减值规模增加。

　　销售规模下降，经营服务业务(wù)占比提升。2024年上半年百强房企销售(shòu)规模同比下降(jiàng)41.8%，规模房(fáng)企全部录得负(fù)增(zēng)长。拿地方面，房企(qǐ)以收(shōu)定支，上半年拿(ná)地TOP100房企全口径拿地金(jīn)额(é)同比下降39.5%，且持续向高能级城市聚集。房企经(jīng)营服务业务收入呈上升趋势，收入(rù)结构(gòu)持续优化。

　　投资建议：2024年以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)支持政策的持(chí)续出台支撑了高能级城市房地产销(xiāo)售的较(jiào)好表(biǎo)现，房地产(chǎn)开发企业聚焦核心（fly to quality）现象(xiàng)愈加(jiā)明显。房地产行业整体中报业绩低于预(yù)期，市(shì)场尚处(chù)于调整之中，穿越周期之力变得更为重要，行业强者恒强的趋势也更为明显。

　　行业风(fēng)险(xiǎn)在于销售、结转(zhuǎn)及房企(qǐ)信用修(xiū)复不及预(yù)期：1、销售不及预(yù)期：地产市场销售目前仍处筑(zhù)底阶段，未(wèi)来有继续下行或恢复不(bù)及预期的风险；2、结转不及预(yù)期：销售(shòu)疲弱导致房企销(xiāo)售回款较差(chà)，资金来源较紧张，项目的施工进度可能(néng)受到影响，或(huò)导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预(yù)期：部(bù)分高杠杆的房企(qǐ)出险可能性仍存，导致行业整体(tǐ)信用修复进度缓(huǎn)慢，影响(xiǎng)房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致(zhì)行业竣工及现金流压力加剧。

　　竺劲：地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物(wù)业管理等行业研究，13年证券(quàn)从业(yè)经(jīng)验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛(niú)分析师奖（房(fáng)地(dì)产行(xíng)业），获得2020年新财富(fù)最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年(nián)机构投资者·财新资本市场分析师成就奖(jiǎng)（房地产行业）大陆区(qū)入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行(xíng)业）第5名(míng)。

　　李凯(kǎi)：中信建投(tóu)证(zhèng)券房地产行业研究员，伯明(míng)翰大学财(cái)务管理硕士，研究传统开发商、商业管理、物业管理。

　　证券研究报告名称：《资产(chǎn)减值(zhí)高于(yú)预期，强者恒强局面未(wèi)变 ——房地产开发行业2024年中报综述中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要》

　　对外(wài)发布时间：2024年9月6日

　　报告(gào)发布机构：中信建投(tóu)证券股份(fèn)有限公司

　　本报告分析师：

　　竺劲 SAC 编号(hào)：S1440519120002

　　SFC 编号：BPU491

　　李凯 SAC 编号：S1440524040002

责任编辑：凌辰

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