新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随(suí)着楼市“517新政”效应的减弱(ruò)，楼(lóu)市(shì)新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温交易(yì)在前期走高后，近期(qī)出现一定降温。

中指研(yán)究院近(jìn)日发布(bù)的报告显示，今年8月，22个城(chéng)市楼市整(zhěng)体成交面(miàn)积(jī)环比下降2.9%，同比(bǐ)下降11.95%。

今年5月，提振楼市的“517新(xīn)政”重磅出(chū)台，随后各(gè)城市纷(fēn)纷(fēn)推出(chū)落地政策(cè)，其效应也在随后显现。6月，在开发(fā)商冲击半年业绩的努力下(xià)，市场交易规模达到年内最高。到7月，一些房企的推盘力度(dù)有所减弱，楼市成交规模也出现下降。8月，市(shì)场交(jiāo)易继续降温。

新政效应减弱，需(xū)求释放不足，被认为是8月(yuè)市场降(jiàng)温(wēn)的主因。但值得注(zhù)意的是，8月本身也(yě)是市场(chǎng)淡(dàn)季，加之部分开发商为“金九银十”蓄力，减少了推(tuī)盘力度，使得(dé)楼市出现短暂的供(gōng)需双降。

不过，部分(fēn)城市(shì)正在走出(chū)独立行情。近几个月，北京、上海等城市的二手房(fáng)交易保(bǎo)持(chí)在高位，显示出这些区(qū)域市场的韧性较强(qiáng)。

如今，“金九银十”已至，但(dàn)自(zì)“517新政”后，楼市政策(cè)重新恢复到“小步快(kuài)跑”的节奏。这种节(jié)奏能否带动传统(tǒng)旺季的热度(dù)，成为各界关注的焦点(diǎn)。

北京、上海走出独立行情

虽然8月楼市整体降温，但不(bù)同能级的城市，市场表现并不一致。按照中指研(yán)究院的(de)统计，一线(xiàn)城市楼市成交面积同比上涨5.05%，二线城市和三四线城市则分别下跌19.73%和13.77%。

在本轮楼(lóu)市调整中，一(yī)线城市表现出较(jiào)强(qiáng)的(de)韧性，其中北京、上海的反(fǎn)弹势头尤其明显。

今年6月和7月(yuè)，上(shàng)海二手房成交量分别达到2.6万套和2.1万套，8月虽降(jiàng)至1.8万套，但(dàn)仍高于(yú)上年同期(qī)。

北(běi)京于6月末出台(tái)了“517新政”的落地政策，7月的二手房成交量便超过1.5万套。8月，北京的二手房成交量(liàng)仍然达(dá)到1.4万套。

算上新房成交量，近期这两个城市的总体交易规模保持稳定。考虑到8月是传统淡季，两个城(chéng)市的交(jiāo)易规模维持在不错的水准。

58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院院(yuàn)长张波指出，一线城市中，北京(jīng)、上海正在(zài)走出独立行情。他认为，这两个城市的市场韧性较(jiào)强，且二手房对一(yī)手房的挤压强度不大，客群重(zhòng)叠(dié)度相(xiāng)对较小。

事实上，影响新房(fáng)和二手(shǒu)房交易的因素并不完全相同(tóng)。

北(běi)京某大型房企相关负(fù)责人(rén)向21世纪经(jīng)济报道记者(zhě)表示，在上半年冲击销售(shòu)目标后，一些新房(fáng)项目开始收回价格折扣，并推出中高端(duān)产品，从而追求利润。这(zhè)也在(zài)一定程(chéng)度上影响了交易量。

另一方面，为备战传统旺季“金九银十”，房企在8月的推盘规模普遍有所减少。中指研究院指出，今年1~8月，重(zhòng)点城市商品住宅批准上市面(miàn)积同比下(xià)降(jiàng)34%。其中，8月供应量同比下降40%。

相比之下(xià)，二手房供应一直(zhí)较为充足，价格成为影响交易的主要因素。多(duō)家(jiā)经纪机构指出，二手房市场仍(réng)在(zài)延续“以价换量(liàng)”的趋势，但议价空间正(zhèng)在减小，业主对价格更为坚持。因此，近几个(gè)月的二手房(fáng)交易规模有所下降。

“原来二手房的(de)议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的区间。”一位不具名分析师向21世纪经(jīng)济报道记者表(biǎo)示。

中指研究(jiū)院(yuàn)的统计显示，今年(nián)8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨(zhǎng)0.11%，原(yuán)因是部分城市优质改(gǎi)善项目入市，带动价格出现结构性上涨。同月，百城二手住宅(zhái)平(píng)均价格为14549元(yuán)/平方米，环比下跌0.71%，连续28个月下跌，但跌(diē)幅较7月有所收窄(zhǎi)。

“金九银十”成(chéng)色待估

市场降温也直接影响到房(fáng)企的销(xiāo)售业绩。中指研究院指出，今(jīn)年1~8月，TOP100房企销售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月单月，TOP100房企销售额(é)同比(bǐ)下降22.1%，环比下降2.43%。

近期，上市房企纷纷发布中报，营收、利润双(shuāng)双下降成(chéng)为行业共性(xìng)。不少企业高管在业绩会上指出，要改(gǎi)善(shàn)这种局面(miàn)，最(zuì)终仍需(xū)寄望于市场的持续升(shēng)温。

近期，随着传统营销旺季(jì)“金九银十”的到来，不少房企正新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温在跃(yuè)跃欲试。

前述上市房(fáng)企负责人表示，为备战“金九银十”，公司已提前对推盘项目、价格折扣措施作(zuò)了安排，并(bìng)给(gěi)区域公(gōng)司设定了销售目标。

但他同时指出，“517新政”效应减弱，一些项(xiàng)目的(de)蓄客情况并不理想，既有的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地出台楼市政策超50条。其中成都、长沙等地优化限贷政策，并(bìng)因区(qū)施策；深圳(zhèn)、长沙发(fā)布(bù)征集商品房(fáng)用(yòng)作保障性住房的公(gōng)告。中指(zhǐ)研究院指出，截至8月底，已有约30城发布国(guó)企收储(chǔ)公告。

自“517新政”后，楼市政策重新恢复到“小步快跑”的节奏，其能(néng)否带动“金九银十”的热度，是业界(jiè)关注的重点。

分析人士指出，9月和10月，各地有望加快楼市政策的出台节奏，从而进一步激活市场。其中，一线城市限购政策存在(zài)优(yōu)化空间，部分三四线城(chéng)新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温市也可能推出较大力(lì)度的措施，带动国庆长假期(qī)间的返乡置业。

中指研究院研究副总(zǒng)监徐跃进表示，进入“金九银十”，短期内(nèi)核心城市新房市场(chǎng)活跃度或将小幅回升。但(dàn)近两年土地交(jiāo)易明显降(jiàng)温，供应缩量有可能制约房企(qǐ)的供货(huò)能力，进而拖累销售恢复。同(tóng)时，居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，新(xīn)房市场整体(tǐ)仍承压(yā)。

相比之下，在(zài)“以价换量”的背景下，重点城市二手房市场(chǎng)有望保持一(yī)定的活跃度(dù)。

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