合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产(chǎn)进入深度(dù)洗牌阶段，稳(wěn)健的房企以长期主义的战略定力(lì)，在周期中跑赢大市。

　　8月30日，合生创展集团发布了2024年中期业绩报告。报告期内(nèi)，合生创展集团(tuán)的(de)总资产(chǎn)达2875.26亿港元，与(yǔ)去年(nián)基本持平；营业收入为138.09亿港元；净利润(rùn)为10.83亿港元(yuán)；毛利(lì)润为37.61亿港元，毛利率维持在约27%的高水平，显著(zhù)高于行业平均水平。

　　当房企不再争规模(mó)时，利润(rùn)水平成为考量企(qǐ)业综合(hé)能力(lì)的关键指标。

　　毛利率水平在地产开发结算(suàn)收入和毛利率普遍下行的背景下(xià)，合生创展集团凭(píng)借(jiè)其优质(zhì)的土地储备和高(gāo)端精品战略(lüè)，实现了远高于行业不足20%的平均毛利率(lǜ)。同时(shí)，在确保经营稳健的前提下，经过两年多的努力，公司(sī)累计压降负债超过345亿港元，境外公(gōng)开市场债务已实现清零。

　　毛利率遥遥领先，“开发+运营”业务稳健增长

　　尽管楼市利好政策频出，但随(suí)着“规模竞速(sù)”时代的结束，房(fáng)地产行业的销(xiāo)售(shòu)数(shù)据(jù)逐渐回落，持续考验着房企的盈利能力。当(dāng)下，行业普遍面临增收不(bù)增(zēng)利、毛利(lì)率跌至10%以下以及(jí)资(zī)产(chǎn)减值(zhí)准备计提的困境。

　　然(rán)而，在市场波动的环(huán)境中，合生创展(zhǎn)集团以27%的毛利率位居行业前列，甚至超过多家头部房企。

　　王牌产品(pǐn)加持和多元(yuán)化板块发力，是合生创展集团稳健经营(yíng)的(de)关键所在。首先，缦(màn)品牌的(de)高销售(shòu)去化率和(hé)强大的品牌溢价能力为公(gōng)司带来了大量现金回笼；其次(cì)，商业(yè)板块和轻资产运营业务已进入收(shōu)获(huò)期，底层资产质量高(gāo)，运营收益率也保持在较高(gāo)水平(píng)。

　　2024年上半年，合生创展集团实(shí)现(xiàn)合约销(xiāo)售额(é)88.5亿元，其(qí)中缦系产品(pǐn)占(zhàn)集团(tuán)住宅销售的(de)70%。从区域表现来(lái)看，环渤海区域(yù)占总(zǒng)合约销售的28%，其中缦合北京(jīng)销售10亿元，缦云北京(jīng)销售7亿元；长三(sān)角区域占52%，其中缦云上海销售38亿元，领跑上海总价(jià)2500万元以上的高端住宅市场；大湾区占20%，其(qí)中缦云(yún)广州(zhōu)销售6亿(yì)元，湖山国际销售约2亿元。此外，合生创展代管代建的缦云ONE项目于今(jīn)年(nián)5月开盘，上半年合约销售额已超过20亿元。

　　值得一提的是，截至2024年6月底，合生创展集团地产交(jiāo)楼销售收入约96.9亿港元，交付建筑面积为43.8万平方米，平均(jūn)交(jiāo)楼价格为每(měi)平方米22122港元，同比上涨24%。

合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零tyle="font-L">　　业内人(rén)士认为，合生创展在开(kāi)发业务中实现了交楼价格逆势上涨，销售去化率远高于行(xíng)业平均水(shuǐ)平，背后体现出其多重核心(xīn)竞争力(lì)。

　　合生创(chuàng)展持续深耕一线城市的高端(duān)改善性物业开(kāi)发和运营，其地产(chǎn)板块73%的土地储备和商业板块95%的土地储(chǔ)备(bèi)位于一线城(chéng)市，这些高(gāo)能级城市(shì)核心地块项目的保值增值特性，为公司稳定毛利率和现金流(liú)收入做出了重大(dà)贡献。

　　为了(le)进一(yī)步扩(kuò)大新产品(pǐn)的市场影响力，合生创展推出了“与城市共生计划”，并升级了缦品牌(pái)的“全(quán)域生态”服务战(zhàn)略，将高端物(wù)业服务提升至战(zhàn)略(lüè)层面，以产品力与服务力并重(zhòng)的模式，推动(dòng)企业内生增长。

　　从中国城镇化发展趋(qū)势看，合(hé)生创展精准把握居民(mín)对(duì)高品质(zhì)住宅的需求，专注于“满足多样化改善性住房需求”，建设“好房(fáng)子”并提供“好服务”，为其(qí)在房地产行业下(xià)半(bàn)场(chǎng)的竞争中奠定了坚实基(jī)础。

　　目前，合生创(chuàng)展已形成了以地产、商业、合生活(huó)、基建和投(tóu)资五大板块并驱发展的多元化业态布局，这种稳健且多(duō)元的模式，使其在(zài)地产(chǎn)开发之外的各项经营和服务业务也得到了独立成(chéng)长，进一步(bù)增强了合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零公司(sī)的(de)营收和(hé)盈利(lì)能(néng)力。

　　其中，商业板块的(de)表现尤为(wèi)突(tū)出。合生商业定(dìng)位为商(shāng)业生态(tài)链价值创造者，迅速拓展版图，商(shāng)业(yè)运营能力(lì)逐(zhú)步提升，形成了轻、重两大管(guǎn)理模式的双平台(tái)业(yè)务(wù)格局。

　　截至2024年6月底，合生商(shāng)业(yè)租金收入约为20亿人民币。合生(shēng)创展(zhǎn)的商(shāng)业板块业务已遍及北(běi)京(jīng)、上海、广州、深圳、成都、无锡(xī)等十余个主流城市，拥有100多个商业地产项目，已建成运营项目面积超(chāo)过500万平(píng)方米，服务上亿城市人口，其中80%以上(shàng)的项目分布在“北上广深”四大一线城市。

　　从项目(mù)运营表现(xiàn)来看，自有核心品牌合(hé)生汇商场的销售额和(hé)客流量均超出市(shì)场预期。以(yǐ)北京朝阳合生汇为例(lì)，其2024年上半年销售额超过(guò)35亿人民币，同(tóng)比增长 42%，日均客流(liú)同比增长10%，表现优于热(rè)门核心商圈。此外，上(shàng)海五角场合生汇2024年上半(bàn)年销售额超过30亿人民(mín)币，同比增长35%。

　　商业板块(kuài)运营能力的提升，不仅为合生(shēng)创展集团带来了稳定的现金(jīn)流(liú)收入，还在整体(tǐ)上起到了补(bǔ)充和稳定作用，并为合生商业进行第三方轻资产拓展战(zhàn)略提供了强有力的支持。

　　轻资(zī)产提速，独(dú)立第三方管理面积占比突破20%

　　在当前(qián)行业及市场进入资产价值重估的周期，大量(liàng)资产亟需盘活以提升效(xiào)率，资金流向也在寻(xún)找能够抵御通胀风险的标的(de)。

　　在此(cǐ)背景下(xià)，轻(qīng)资(zī)产平台作为专业的运营服(fú)务商，迎来了广阔的(de)市场机遇。从构建房地产行业新发展模式的角度(dù)来看，扩大轻资产业务布局已成为未来发展的重(zhòng)要方向。

　　合生创展集团早在2015年便推出(chū)了商业管理轻资产(chǎn)平台——合商科技。实际(jì)运营效果显示，合(hé)商(shāng)科技显著提高(gāo)了集团的(de)商业专(zhuān)业化管理能力，增强了(le)商业项目的市场价值，同(tóng)时为公司带来了可观的收入与利润，优化了整体的利润结构。

　　合生(shēng)创(chuàng)展集团(tuán)认为，轻资产(chǎn)不仅(jǐn)是公司(sī)战略(lüè)转型(xíng)的(de)重(zhòng)要(yào)途径，也(yě)是优(yōu)化公司轻(qīng)重收入和利润结构的必(bì)要举措，更是(shì)公司应对(duì)市场周期波动、实现(xiàn)长期稳健发展的关键路(lù)径。无论是在商业管理、不动产基金还是品牌住宅冠名及销售方面，合生创展都在积极(jí)拓展轻资产布局。尽管市场机遇不断涌现，集团(tuán)强调(diào)，在拓展时应保(bǎo)持“稳中(zhōng)有进”的节奏，避免盲目扩张。

　　基于这一战略，2024年，合(hé)生商业的(de)轻资产业务再度取得进展，首次进入江(jiāng)苏省无锡市，项目位于市中心，具有显著的区位优(yōu)势。截至2024年6月30日(rì)，合生创展独立第三方签约管理面积(jī)总计(jì)达113万平方米，较去年同期增长4%，占合生商业总管理面积(jī)的20%以上。

　　合(hé)生(shēng)创展透露，位于北京的(de)超极合生汇西区计划于下半年开业，将与东区商(shāng)业体(tǐ)结合(hé)，打造一个集潮奢珠宝、美妆高端化妆品、新能源汽(qì)车、餐饮、亲(qīn)子(zi)和(hé)潮流空间等(děng)多元业态为一体的全新(xīn)概念(niàn)综合体。此外，集团(tuán)还计划(huà)在下半年(nián)推出(chū)更多商业品牌，进一(yī)步扩大市(shì)场影响力。

　　轻装上阵，境外公开市场债务已(yǐ)清零

　　房企偿债高(gāo)峰已至，财务稳健(jiàn)者才能(néng)赢得(dé)下半场的(de)入场券。

　　根据中指研究院的统计数据，2024年房企到期债券规模达7703.1亿元，较上一年超过9500亿元的到(dào)期余额下降 19.6%，但整体债务规模依然处于较高水平。

　　合(hé)生创展集团自2022年起(qǐ)，在保持正常经营发展的同时(shí)，主动有序(xù)地压降负债规(guī)模。根据公司披露(lù)，截止2024年7月(yuè)1日，合(hé)生创展的有息负债(zhài)规(guī)模为807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），累计压降(jiàng)超过345亿港元，降(jiàng)幅(fú)约30%，年(nián)均降幅约为10%。

　　合生创展集(jí)团表示，考虑到7月初偿还的81亿港元后，公司一年内到期的债务占比从2023年(nián)的43%下降至28%；剔除合约负债后的(de)资产负(fù)债率与(yǔ)2023年末(mò)基本持平(píng)，维持在59%。

　　关于未来的偿债安排，合生创展透露，目(mù)前公司境(jìng)外公开市场(chǎng)债务已完全清零。截至2024年中期(qī)，公司公开市场债务仅为89亿人民币，同比(bǐ)下降23%。此外，合生创展于7月(yuè)1日如(rú)期兑付了朝阳合(hé)生汇74.5亿CMBS后，目前境内公(gōng)开市(shì)场仅(jǐn)剩两单CMBS，存量规模(mó)为15亿人民币，这些债务均有优质的底层资产（如上海财富广场、天(tiān)津国际大厦）支持，并且均为单一投资人，基本消(xiāo)除了公(gōng)开市场违约风险。

　　展望未(wèi)来，合生创展表(biǎo)示，公司将继续坚持(chí)审慎稳健的财(cái)务政策(cè)，强化财务风险控制能(néng)力，充分发挥资产优势并提高资本运(yùn)作效率，持续优化债务结构。合生创展强调(diào)，公司有息债务均对应优质的底层资产，通过资产销售和运营可实现债务(wù)自循环，确保集团运(yùn)营的稳定与可持续(xù)发展，从而构(gòu)建更坚实的财务安全垫。

　　展望下半年，合生创展集团表示，合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零尽管市场将(jiāng)继续在波(bō)动中(zhōng)逐步恢复(fù)，公司将重点关注现金流回款和(hé)利润目标的实现，坚定执行(xíng)“四保方(fāng)针”，以“保交楼”为首要(yào)目(mù)标。同(tóng)时(shí)，合生创展(zhǎn)将结合供求(qiú)关系(xì)的新变化(huà)及人民对高品质住宅的期(qī)待，致力(lì)于打造优质产品并提升服务(wù)水平。

责任(rèn)编辑：刘万里 SF014

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