上市房企半年报盘点：56家营收超百亿元多措并举化债保交付

当前，国内上市房企上半年“成绩单”已披露完毕。从营业收入来看，A股、H股共有56家(jiā)上市房企上半年(nián)营业收入超百亿元，其中，万科以(yǐ)及保利发(fā)展两家房(fáng)企(qǐ)销售额超千亿元。归(guī)母净利润方面(miàn)，房企仍然普遍承压，抛开中(zhōng)国奥园因重组获得(dé)一(yī)次性巨额收益(yì)外，仅有中国海外(wài)发展、华润置地两家房企上半年净(jìng)利润超过(guò)百亿元。

如(rú)何在深度调整(zhěng)中留(liú)在牌(pái)桌上，是企业面临的(de)共同(tóng)话题。而随着行业加速去库存，当前毛利率或(huò)已触底，房企融资渠道(dào)也在持续(xù)打开(kāi)，市场的曙(shǔ)光已乍现，行业前景仍然广阔。

毛利率有望逐(zhú)步回(huí)升

中指研究院(yuàn)监测数据显示，今年上半(bàn)年(nián)，105家A股和(hé)H股房企营业收入均值为115.91亿元，净(jìng)利润均值为1.45亿元，行业盈利仍(réng)然(rán)承压。

“上市房企盈利承压，一方面是由于过去较高(gāo)价格拿下的土(tǔ)地，进(jìn)入了(le)项目结转期，另(lìng)一方面(miàn)，房企对投资性物业以及存货等计提减值，也成为影响(xiǎng)利润水平的重要因素。”上海易居房地产研(yán)究院副院长严跃(yuè)进向《证券日报(bào)》记者表示。

从房企的上半年财报来看，销售额超过百亿元的房企销售(shòu)毛利率普(pǔ)遍在6%至22%之(zhī)间，以A股市场净(jìng)利(lì)润最(zuì)高的房企保利发展为例，公司上半年销售毛(máo)利率为16.02%。回顾历史数(shù)据，2021年及以前(qián)数年的上半年度，该公司的(de)毛利率高达30%以上。

万科(kē)执行副总裁、财务(wù)负责人韩(hán)慧(huì)华在8月30日的(de)中期业绩会上表示，2022年以前地价高，当前进(jìn)入结算期，给(gěi)当期利润带(dài)来不(bù)小的压力。

但可喜的是，随着过去高成本的住宅加速去化(huà)，房企的毛利率水平有望逐步回升。

“就2024年全年来看，由(yóu)于收(shōu)入结转结构和重难点库存去化的原因，毛(máo)利率仍然面临一定压力。”绿(lǜ)城中国管理层在中期业绩会上表示，预计全年毛利率比去年会(huì)低一些，但基本上处于底部，随着2022年和2023年获得的(de)项目逐步(bù)交付，未来的毛利(lì)率会有所(suǒ)改善。

除了加快开发项目的交付、持续去库存外，商(shāng)业板块(kuài)的成熟也为房企贡献持续性的经营性现金流，同时提升了房企的毛利率。

龙湖集团上半年实现(xiàn)净利润58.7亿元，其中运营及服务两大业务板块利润占比已提升至80%以(yǐ)上，也(yě)让公司上(shàng)半年的核心(xīn)利润(rùn)达到47.5亿(yì)元。公司管(guǎn)理层(céng)在业绩会上表示，按照这个速度(dù)，预计2028年底经营(yíng)性收入占比能够过半。

保持融(róng)资渠道畅通

此外，降低融(róng)资成本、保障融资渠道(dào)的畅通亦(yì)是近年来房(fáng)企的(de)经(jīng)营重心。

从上(shàng)半(bàn)年(nián)来(lái)看，不少房(fáng)企的融资(zī)利率正持续下降。以越秀地产为例，公司上半年(nián)加权平均借贷年利率同比(bǐ)下降41个(gè)基点至3.57%，期(qī)末平(píng)均借贷成(chéng)本进一步下降至3.47%。在业(yè)绩会现场，越秀地产管理层表示，7月份于境内成(chéng)功发行公司债(zhài)券(quàn)15亿元，其中5亿元3+2年期上市房企半年报盘点：56家营收超百亿元多措并举化债保交付票面(miàn)利率2.25%，融资利(lì)率全年(nián)应该有进一步下调的(de)空(kōng)间。

而另一大头(tóu)部房企华润(rùn)置地(dì)债券利率已经来到“1字头”，公开资料显示，华(huá)润置(zhì)地今年4月份(fèn)发行的10亿(yì)元超短债，期限为(wèi)175天，发行利率为1.98%。

“融资利率下降意味着企业的借(jiè)上市房企半年报盘点：56家营收超百亿元多措并举化债保交付款成本(běn)降低。对于资(zī)金密集型的房地产行(xíng)业来说，可以减少财务成(chéng)本(běn)，提高盈利能力。许多房企(qǐ)可以利用资金成本下降的机(jī)会，置(zhì)换债务，从而(ér)降低还款(kuǎn)压力。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，同时，债务(wù)周期变长，也可以让负债偿还(hái)节奏与收入的节奏相匹配。

除了发行债券以及银行借(jiè)款外，在经营性物业贷款方面，不少房企抓住机会，持(chí)续降低负(fù)债成本。

龙湖集团管理层在(zài)接受《证券日报》记者采(cǎi)访(fǎng)时表示(shì)，经营(yíng)性物(wù)业贷款融(róng)资力度的加大(dà)，不仅让公司以更优的成本，进一(yī)步拉长平均合同借(jiè)贷年期，还让(ràng)公司得(dé)以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS共(gòng)计72亿元(yuán)。

出险房企方面，保交付仍然是(shì)首要经营目标，其中“白名单”机制发(fā)挥了重(zhòng)要作用。以融创中国为例，上半年，公司在全(quán)国52个城市(shì)交付约5.8万套(tào)房屋，累计(jì)获(huò)得政府纾困基金(jīn)和银行配套融(róng)资批复资(zī)金额超(chāo)300亿元，超110个项目进入融(róng)资协(xié)调机制“白名单”。

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