南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右

“2021年高峰(fēng)期的(de)时候，学区(qū)房(fáng)出(chū)来(lái)一套(tào)卖一套。一些比较好的学区，不乏客户看(kàn)完房当(dāng)场下定。”在南京教育强区鼓楼区，数名资深中介没想到(dào)，三年前还高(gāo)不可攀的南京学区房，现在已(yǐ)经(jīng)跌出了(le)“白菜价”。

较为典型的小区有(yǒu)清河新寓一村，该小区(qū)对口金陵汇文小学和金陵汇文(wén)中学（简称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得很严，今年中考的成绩(jì)很好。目前在南京公(gōng)办初中排名前列。”中介李园对时代财(cái)经表(biǎo)示。

而高分喜报并未支撑起双汇文学区房的房(fáng)价。今年7月，该小区(qū)成交了一套62.7平方米的两室户(hù)型，成交总价(jià)为233万元，成交单价(jià)3.7万元/平(píng)方米；而2021年(nián)成交的同户型，成交总价为570万元，单价为9.2万元(yuán)/平(píng)方米。以此来看，三年(nián)间房价回调约六成。

李(lǐ)园对时代财(cái)经表示，前述房源之(zhī)所以能以233万元的(de)低(dī)价卖出，主要因为当时(shí)行情较差，再加上这套(tào)房子在顶楼7楼。今年5月至7月，小(xiǎo)区已经卖了一批低价房源，后续再难有如此低的成交价。

李园表示，总(zǒng)的来说，2021年，该小区中间楼层房(fáng)源(yuán)的(de)成交价约(yuē)为10万元/平方米，40多平方米的房(fáng)源的折合均价能到12万元/平方米，而现在中间楼层房源的成交单(dān)价普遍为5.2万(wàn)元/平方(fāng)米、5.3万元/平方米左右，下调明显(xiǎn)。

在链(liàn)家(jiā)官网(wǎng)上，清河新(xīn)寓一村于5月至7月成交(jiāo)了(le)10套二手房，均(jūn)未显(xiǎn)示成交单价。该小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米(mǐ)，这主要由于少部分长期挂牌的高价房源拉高了均价(jià)。8月新近(jìn)发布(bù)的数(shù)套60多平方米的两房户(hù)型，挂(guà)牌均价约为5.38万元/平方(fāng)米-5.8万(wàn)元/平(píng)方(fāng)米。

双汇文学区房相对有含金量。近日，一份南京学区房6-7月成交(jiāo)明细(xì)显示，一些南京(jīng)二梯队(duì)中学的学区房，最低成交总价为(wèi)140万元左右，甚至低(dī)至百万元出头。一些南京二梯队小(xiǎo)学学区房，总价可低至百万元以下。

南师(shī)附小(xiǎo)为南京玄武(wǔ)区(qū)一梯(tī)队小学。时(shí)代财经自中介张林处得知(zhī)，对口南师附小、梅园中学(xué)的大纱(shā)帽巷38号，一套31.11平方米的房源近期(qī)以120万元成交。

张林(lín)感受到(dào)：“2019至2021年，是南京学区房(fáng)行情高峰。2021年迄今，房价约(yuē)降了一半左右。成(chéng)交量方面，我们片区(qū)约少了(le)两三成。以前有(yǒu)买家会提前两三年来买学(xué)区房，现在(zài)这部分买家基本没有了。”

“单量少了，单价低了，我们的(de)收入(rù)也(yě)少了(le)。比方说，行情好的时候一(yī)年能赚个二三十万，现在一年可能赚个十万八万。”张(zhāng)林表示。

赤壁路小学是南京鼓楼(lóu)区第二梯队的(de)小学。时代财经自中介王(wáng)勉(miǎn)处得知，近期，对口(kǒu)该小学的龙吟广场一套48平方米的公寓式住宅，以76万元成交。附近的(de)普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多万元。王勉感(gǎn)受到，学(xué)区(qū)房价(jià)格较高峰期跌了(le)一半，单量较2021年缩水一半。

南京(jīng)学区房降温，一方(fāng)面源于(yú)二手房整体(tǐ)行情降温(wēn)，另一方面源于学区房概念的弱化。王勉认为：“现在学(xué)区房的概念已南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右经淡化掉了。对(duì)于一些顶尖的(de)小学而(ér)言，学区面临扩容(róng)，周边一些(xiē)较为普通的小区纳入同一学区。学区房含金量(liàng)大打折扣。而对于一些二三线的学区房，房价基本(běn)和非学区房差(chà)不多。”

学区(qū)房价格(gé)回调，投资客退场，惠及更多刚(gāng)需购房者。“以前投资客和家长相互抬价，没有钱就上不了好学校。”张林表示，现在投资客基本(běn)没(méi)有了(le)。而且南京房贷利(lì)率低，买房成本低(dī)。再加上房价下调，学区房的租售比已相(xiāng)当划(huà)算(suàn)。不少学区房业主将房源出租得到的回(huí)报已能覆盖房贷利息，同时能解决小孩上学的(de)问题。

李园对时代财经举例道：“最近刚成(chéng)交了一个客户，花238万元卖了银城小学、汇文(wén)中学的双学区房(fáng)，56平方米。他(tā)们之前从来没(méi)考虑过(guò)鼓楼买学区房，之前要(yào)四五百(bǎi)万，根本买不起。降(jiàng)价后，确实有能力够一够了。”

‌今年5月(yuè)，南京发布购房首(shǒu)付降低、房贷利息下调(diào)、户口新政、以(yǐ)旧换新等多项楼市新政。‌有中介感觉到(dào)，政策的热度逐渐传(chuán)导到学(xué)区房市场，8月份的成(chéng)交量开始回暖。带看了四年的赤壁路小学学(xué)区房的中介王勉，在忙碌对接客户之余(yú)，自己也考虑在附近买套老破小作为婚房，最好带点学区(qū)属性(xìng)。

（文中(zhōng)人名均为化名。）

“2021年高峰期(qī)的时候，学区房出来一套卖一套。一些(xiē)比较好(hǎo)的学区，不乏客(kè)户看完房当场下定。”在南京教(jiào)育强区鼓楼区，数名资深中介(jiè)没想到，三(sān)年前还高不可攀的南京学区房，现在已(yǐ)经跌出了(le)“白菜价”。

较为典型的(de)小区有清河新寓一村，该小区对口金陵汇文小学和(hé)金陵汇文中(zhōng)学（简称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得很严，今年中考的(de)成绩很好。目前在南京公(gōng)办初中排名前列。”中介李(lǐ)园对时代财经表示。

而(ér)高分(fēn)喜报并未支(zhī)撑(chēng)起双汇文学区房的房价(jià)。今年7月，该小区成(chéng)交了一套62.7平方米的两(liǎng)室户型，成交总价为233万元，成交单价3.7万元(yuán)/平方米；而2021年成交(jiāo)的同(tóng)户(hù)型，成交总价为(wèi)570万(wàn)元，单价为9.2万元/平方米。以此来看，三年间房(fáng)价回调约六成。

李园(yuán)对时代财经表示，前述房源之所以能以(yǐ)233万元的低价卖出，主(zhǔ)要因(yīn)为当时行情(qíng)较差，再(zài)加上这套房子(zi)在顶楼(lóu)7楼。今年5月至7月，小区已经卖了(le)一批低价房(fáng)源，后续再难(nán)有如(rú)此低的成交价。

李园表示，总的来说，2021年，该小区(qū)中间楼(lóu)层房源的成交价约为10万(wàn)元/平(píng)方米，40多平方米的房源的折合均价能到12万元/平南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右方米，而现在(zài)中间楼层房源的成(chéng)交单价普遍为5.2万元/平方米(mǐ)、5.3万(wàn)元/平方米左(zuǒ)右，下调明显(xiǎn)。

在链(liàn)家官网(wǎng)上，清河新寓一村于5月至(zhì)7月成交了10套二(èr)手(shǒu)房，均未显(xiǎn)示成交单价。该小区(qū)7月的挂牌均价为6.59万元/平方米，这(zhè)主要由(yóu)于少部(bù)分长期挂牌的高价房源拉高了均价。8月新近发布的数套60多平(píng)方米的两房户型，挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万元/平(píng)方米。

双汇文学区房相对有含金量。近日，一份南京学区房6-7月(yuè)成交(jiāo)明细显示(shì)，一些南京二梯队中学(xué)的学区房，最低成(chéng)交总价为140万元左右，甚至低至百万元出头。一些南京二梯队小学(xué)学区房，总(zǒng)价可低(dī)至百万元以下。

南(nán)师(shī)附小为(wèi)南(nán)京玄武区一梯队小学。时代财经自中介张林处得知，对口南师(shī)附小、梅园中学的大纱(shā)帽巷38号，一套31.11平方米的房源近期以120万元(yuán)成交。

张林感受到：“2019至2021年，是南京学区房(fáng)行情高(gāo)峰。2021年迄今(jīn)，房价约降(jiàng)了一半左右。成(chéng)交量(liàng)方面，我们片区约少了两三成。以前有(yǒu)买家会提前两(liǎng)三(sān)年(nián)来买学区房，现在这部分买家基本没有(yǒu)了。”

“单(dān)量少了，单价低了，我们的收南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右入也少了。比(bǐ)方(fāng)说，行情好的时候一年能(néng)赚个(gè)二三十万，现在一年可能赚个十万八万。”张林表示。

赤壁路小学是南京鼓楼区(qū)第二梯队的小学(xué)。时代财经自中介王勉处得(dé)知(zhī)，近期，对口该小(xiǎo)学的龙吟广场一套48平方米的(de)公寓式住宅，以76万元成交。附(fù)近(jìn)的普通老小区(qū)的两房户(hù)型学区房，总(zǒng)价也仅需100多(duō)万元。王勉感受到，学区房价格较高峰期跌(diē)了一半，单量较2021年缩水一半。

南京学区房(fáng)降温，一方面源于二手(shǒu)房整体行情降(jiàng)温，另一方面(miàn)源于(yú)学区(qū)房概念的弱化。王勉认为：“现(xiàn)在学区房的概念已经淡化掉了。对于一些顶尖的(de)小学而言，学区(qū)面临扩(kuò)容(róng)，周边一些较为普通的小区纳入同一学区。学区(qū)房含金量大打折扣。而对于一些二三线(xiàn)的(de)学区房，房(fáng)价基本(běn)和非学区房差(chà)不多。”

学区房价格回调，投资客退(tuì)场(chǎng)，惠(huì)及更多刚需购房者(zhě)。“以前投资客和家长相互抬价，没有钱就上不(bù)了好学校。”张林表示，现在投资客基本没有了。而(ér)且南京房(fáng)贷利率低，买房成本低(dī)。再加上房价下调(diào)，学区(qū)房的租售比(bǐ)已相当划算。不少学区(qū)房(fáng)业主(zhǔ)将房源出租得到(dào)的回报已能覆盖房(fáng)贷利息，同时能解决小孩上学的问题。

李园对时代财(cái)经举例道：“最(zuì)近刚成交了一个客户，花238万元卖(mài)了银城小(xiǎo)学、汇文中学的双学区房，56平方米。他(tā)们之(zhī)前从来没考虑过鼓楼买学区房，之前要四五百万，根本买不起。降价后，确(què)实有能(néng)力够一够了。”

‌今年5月，南京发布购房(fáng)首付降低、房贷利息(xī)下调、户口新政、以(yǐ)旧换新等(děng)多项楼市新政(zhèng)。‌有(yǒu)中介感觉(jué)到，政(zhèng)策的热度逐渐传导到学区房市场，8月份的成交量开始回暖。带看了四(sì)年的(de)赤壁路小(xiǎo)学学区房的中介王勉，在(zài)忙碌对接客户之余，自己也考虑在附近买套老破小作为婚房，最好带点学区属性。

（文中人名均为(wèi)化名。）

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