北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行(xíng)情火热的那些年，各地售楼处为(wèi)了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘窗和设备平台改造成房间，用来“赠送面积(jī)”。

《每日经济新闻》记者近期在北京调查发现，个(gè)别区域再次出现“赠送面积”现(xiàn)象，有的开(kāi)发商宣称通过“赠送面积”，得房率可以达(dá)到(dào)90%以上，后期会统一改造进行交付。

受访北(běi)京市法律界和房管部门人士表示(shì)，开发商宣称的(de)“赠送(sòng)面积”要注意甄别(bié)，实际上这部分面积不能计入购房合同，交房后存在一定法律风(fēng)险。

不(bù)过，不同(tóng)城市间有(yǒu)着不同(tóng)管理方式。

4月18日，长沙市房地(dì)产平(píng)稳(wěn)健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管(guǎn)理若干措施》通知(zhī)，明确优化阳台等空间面(miàn)积计算规则，业内测算累计赠(zèng)送可以做到套内建筑面(miàn)积30%左右。

得房率最高超过100%

4月15日，每经记(jì)北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件者走(zǒu)访了北京(jīng)市丰台区某楼盘，销售(shòu)人员指着样板间地上贴着的分割线讳莫如深，“分割线外的一半部分不(bù)计算产(chǎn)证面积，是开发(fā)商‘送’给你的，房(fáng)间面积只能在(zài)分割线内。”

除了南侧两(liǎng)处卧室和一个客厅的阳(yáng)台，北侧两处(chù)卧室的飘窗位置也贴有分割线，被改(gǎi)成平地。原本面积(jī)较(jiào)小的北卧(wò)室，显得空间更大了。

在另(lìng)一个央企开发商的售(shòu)楼处内，销售(shòu)人员称(chēng)，项(xiàng)目得房率达(dá)到89%，“赠送面积”有13平(píng)方米。与其他项目相比(bǐ)，自家楼盘的“赠(zèng)送面(miàn)积”更大，得房率更高。

赠送的包括1.5米宽的全部阳(yáng)台面积，南侧两个卧室，以(yǐ)及北侧(cè)两个设备阳(yáng)台。“备案时阳台有两根柱子，实际上精装交(jiāo)付时开发商会打掉，改成室(shì)内空间”，该销售人员介绍。

每经记者在大兴区亦庄板块走访时看到，一家北京国资房企和一家央企开(kāi)发商的项目得房率约80%，样板间地上没有分割(gē)线(xiàn)，赠送的只是正常的飘窗位置。

据北京一位房地产业内人(rén)士透露，目前个别区域的(de)确出现改(gǎi)造设备阳台赠送面(miàn)积现象，有的楼盘最高(gāo)得房率超过100%，主要(yào)与周边配套设施较差，位置偏(piān)僻有关。大部分区域还是根据监管要求(qiú)，在营销方面比较规范。

每经记者以购(gòu)房者身(shēn)份咨询北京市丰台区房(fáng)管局(jú)，房屋交易市场(chǎng)管(guǎn)理科一位工作人员提醒，开发(fā)企业在营(yíng)销(xiāo)时(shí)承诺赠送(sòng)的面(miàn)积不能计入购房合同，改造后有一定(dìng)的(de)法律风(fēng)险。而且，后期的物业费收取和二手房交易都与面积相关。

丰台区城市管理综合行政(zhèng)执法(fǎ)局一位工作人员则表示，不(bù)计入合同的部分即便开发商许诺使用，也(yě)不具备法律(lǜ)效(xiào)力，一旦被举报，将由(yóu)街道(dào)办事处的城管执(zhí)法(fǎ)人员调查(chá)处理。

已(yǐ)有城市明确(què)赠送面积规则(zé)

不(bù)过，在很多城市并未(wèi)明(míng)确商品房套(tào)内空间面积管(guǎn)理的情况下，4月(yuè)18日，“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积(jī)”规定。

长沙明确(què)提出进一步优化(huà)阳台等空间面积计算规则。因城市景观风貌要求需要(yào)封闭阳台的(de)新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面(miàn)积的1/2计(jì)入容积率和建筑面积进行商(shāng)品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑(zhù)面积的部分，其水平投影(yǐng)面积之和按不(bù)超过套内建筑面积(jī)20%控制。

合理调整飘窗和设备(bèi)平台管控要求，进(jìn)一步提升住宅使用功能完整性(xìng)。飘（凸(tū)）窗宽度可(kě)与房间等宽(kuān)，出挑宽度不超过(guò)0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机(jī)搁板可同时设(shè)置，不(bù)大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑(zhù)面积。

湖(hú)南中原研究院分析认为，该政策主要(yào)影响三(sān)个(gè)层面：

最重要的赠送方面，之前封闭阳台(tái)是全计容，现在(zài)能做到半赠送；居(jū)住阳(yáng)台的赠(zèng)送面积则由半赠送提升到套内(nèi)建面的20%。

飘(piāo)窗位置不计入套内面积(jī)，还可(kě)以做到(dào)与房间等宽，这意味(wèi)着，开(kāi)发(fā)商在建(jiàn)设房间时可以多出0.8米进深空间。

设备平台不计入赠(zèng)送面(miàn)积，最多能再赠送4平方米(mǐ)。

多(duō)重规定之后，累计赠送大(dà)概可以做到(dào)30%，长沙新房(fáng)有望迎来“负公摊”时代(dài)。

对于未明确赠送面(miàn)积的城市，北京法学会不动产(chǎn)法(fǎ)研究会理事、北京金诉律师(shī)事务所主任王玉臣表示，购房者(zhě)要注(zhù)意：

第一，尽量不(bù)要轻信所谓的“赠送面积”说法，羊毛(máo)出在羊身上，一般(bān)不太可能是真(zhēn)正(zhèng)的赠送。

第二，务必注意所谓的赠送应当写在合同，只要(yào)写不到合(hé)同里，一般要么北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件是违建，要么是侵占公摊或公共部分。

第三(sān)，购房者可(kě)以在购(gòu)房时要求开发商(shāng)提供所(suǒ)谓“赠送面积”的相关(guān)规划文(wén)件，进行基本判断。如果和规划不符，则属(shǔ)于违规(guī)行为。

第四，购房时对购房过程和相关宣传材料做好取证，尤其是关于“赠送(sòng)面积(jī)”部分的内容。

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