华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环

来源：华(huá)泰(tài)睿思(sī)

降息是最务实的“稳地产”手段之一(yī)，重点(diǎn)在于落地和执行

随着存量和增(zēng)量房(fáng)贷利率的差距拉(lā)大，市场存(cún)在存量房(fáng)贷利率下调的预期。我们认为调整具备较强的合理(lǐ)性，当前市场环(huán)境(jìng)下，降息也是务实有效的(de)政策，但难点在于银行商业利益考量，因此需关注(zhù)各银行(xíng)实际落地情况。我们认为存量(liàng)房贷利(lì)率(lǜ)的(de)下调会减少提(tí)前还贷人(rén)群，从而减少二手房抛(pāo)压(yā)，有(yǒu)助于平稳(wěn)价(jià)格预期，进(jìn)而促进行业良性循环。

核心观点

“转按揭”的国内外实践现状

银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，国内过去的转按揭主要是针对产权人、借款期限、抵押物变更所作出(chū)的贷款调整。目前市场(chǎng)关注度(dù)较(jiào)高(gāo)的“转按揭”主要针(zhēn)对存量(liàng)房(fáng)贷(dài)利率的调整。参(cān)考海外，其转按揭业务(wù)较(jiào)为市场化，降低利率(lǜ)是主要需求之一。以美国为例(lì)，类似的业务被称为Refinance，可以做Refinance的机构众多，贷款(kuǎn)人可以向多家贷款(kuǎn)机构提出Refinance申请，不同(tóng)的机构经过评估给(gěi)出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。日(rì)本也可以自由选择转(zhuǎn)按揭。但值得注意的是，海外市场办理转按揭(jiē)业务，都需要支付一定的手续费用。

存量和增量房(fáng)贷(dài)利率差距拉大是降低存量房贷(dài)利率呼声越来越大的(de)原因(yīn)

截至2024年3月，我国存量房贷规模约38万(wàn)亿。根据2023年11月央行在2023年前三季度金融统计数据新闻发(fā)布会上提(tí)到，认定为首套的存量房(fáng)贷利率(lǜ)约4.27%，结合今年以来LPR的(de)下降，目前存(cún)量房贷利率平均水平预计约4%。而2024Q2新增个人住房贷款的(de)平均利率为(wèi)3.45%，环比(bǐ)Q1下(xià)降24pct。根据贝壳数据(jù)，7月50城新增房贷利(lì)率进一(yī)步下行，首套/二套房(fáng)贷利率分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷款利率自2024年5月起(qǐ)，全面进入3%利率时代。存量和新增(zēng)利率这(zhè)种差距也导致市(shì)场上提前(qián)还贷的现象，同时也有越来越多存量房贷利率下(xià)降的呼声。

全国性存(cún)量房贷利率调整：主(zhǔ)要针对首套房认定标准进行修正

自2019年执行LPR以来，我国的存量房贷利率跟随LPR自动(dòng)调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过(guò)全国性的调整(zhěng)动作。2023年8月31日，央行及国家(jiā)金融监督管(guǎn)理总局(jú)发文《关(guān)于减低存量首套住房贷款利率的通知》。新政提出自同年9月25日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行(xíng)申(shēn)请置换贷款。政策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二(èr)套房，但按照新规被认定为首套的住房。根(gēn)据央(yāng)行在去年11月新闻发布会上的披露，上(shàng)一轮存量房贷利率下(xià)调的(de)贷款总额占总存量房贷的(de)比例达56.5%。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调整：“商转公”是目(mù)前主要的存量房贷利率调整(zhěng)手(shǒu)段

随着(zhe)2023年(nián)央行对存量房贷(dài)利率下调的鼓励性政策出(chū)台(tái)，近期以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式(shì)实现存量(liàng)房贷利率的下(xià)调(diào)，在各城市逐步展开。据中指(zhǐ)院(yuàn)数据，今年以来已(yǐ)有30多个城市执行或优化“商转公”政策，包括支持“顺位抵押(yā)”公积金直还、扩展合作银行范(fàn)围等。如8月23日，长春(chūn)开展商业(yè)性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择(zé)“顺(shùn)位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。8月21日，青岛(dǎo)市住房(fáng)公积金管理中心官网(wǎng)发布信(xìn)息(xī)称，该中心(xīn)持续扩大“商转公”贷款与(yǔ)“商转组合”贷款(kuǎn)业务合作银行范围，我们预计还会有更多(duō)城市加(jiā)入。

风险提示：行业政策风险；行业(yè)下行风险；部分房企经营风险。

正文

“转按揭(jiē)”的国内外实践现状

什么是转按揭？

银行(xíng)的“转按揭”指个人住房转按揭贷(dài)款，即个人住房贷款的(de)借款人在(zài)还款(kuǎn)期(qī)间，向原贷款银行(xíng)要求延长贷款期限，或将抵押的个人住房出售或转让给第(dì)三(sān)人，从而申请办理个人住房贷款变更借款期限(xiàn)、变更借款人或变(biàn)更抵押物的(de)贷款。即过去主(zhǔ)要(yào)是(shì)针对产(chǎn)权人、借(jiè)款期限、抵押物变更所作出的贷款调(diào)整(zhěng)。目(mù)前市场关注度较(jiào)高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的(de)调整。

海外转按(àn)揭业务较为市场化(huà)，降低利率是主要需求之一

以美国为例，类似的业务被称为Refinance，贷款人可通过Refinance来(lái)降低(dī)利(lì)率、缩短贷款期限或降低月供。可以做Refinance的(de)机构众(zhòng)多，包括银(yín)行(xíng)、信用合作社以及消(xiāo)费金(jīn)融公司等(děng)，贷款人可以向(xiàng)多家贷款机构提出Refinance申请，不同的机构经过评估给出的贷款利(lì)率不尽(jǐn)相同(tóng)，贷款人(rén)最终选择最理想(xiǎng)的机构。影响(xiǎng)贷款利率的因素，除了美国市场化利率，还包括购买房屋的(de)类型、贷款年限、首付比例等，此外(wài)，贷款人财务状况(kuàng)也是很重要的因素。

日(rì)本也可以自由选择(zé)转按揭。由于申(shēn)请贷款的额度和(hé)利率与贷款人是否有(yǒu)日籍(jí)身份、收入水平、家庭情况以及工作年限(xiàn)等因素相关，因(yīn)此，尽管市场化利(lì)率相对平稳，对于影响贷款利(lì)率的个人因素发生变化（如新(xīn)获永驻身(shēn)份的居民）而言，通过办理转(zhuǎn)按揭更换(huàn)贷款一行，这样可以大幅降低其贷款利率，因(yīn)此属于(yú)常(cháng)规操作。

但值得注意的是，海外市场办理转按揭业务，都(dōu)需要支付一定的手续费用，如美国办理Refinance需要支付Closing cost。日本转按(àn)揭的成本包括司(sī)法(fǎ)书士费、银行保险(xiǎn)金(jīn)、保证金等。

图(tú)片

存量(liàng)和增量房贷(dài)利率差(chà)距拉大是(shì)降低存量房贷利率呼声越来越大的原因

截至2024年6月(yuè)，我国存量房贷规模约37.8万亿，同比下降2.1%。根据2023年11月央行在2023年前三(sān)季度(dù)金融统计数据新闻发布会上提到，存量住房贷款加权平均利率为4.29%，结合今年以来(lái)LPR的(de)下降，目前存(cún)量房贷利率平均水平预(yù)计约4%。而2024Q2新增(zēng)个人住(zhù)房贷款的平均(jūn)利(lì)率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新增房贷利率进一步下(xià)行，首套(tào)/二套(tào)房贷利(lì)率分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行(xíng)11/12pct，新增贷(dài)款利率自 2024年5月起，全面进入3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致(zhì)市场(chǎng)上(shàng)提前还贷的现象，同时也有越来越多(duō)存(cún)量(liàng)房贷利率下降的呼声。

我(wǒ)国(guó)存量房贷利率调整的历史

全国性调整：主要针对首套房认定标(biāo)准进行修正

自2019年执行LPR以来，我国的(de)存(cún)量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性的调整动作。2023年8月31日，央行即国家金融(róng)监督管理总(zǒng)局发文《关于减低存量首(shǒu)套住房贷(dài)款利率的通(tōng)知》。新(xīn)政提出自2023年9月25日起(qǐ)，存量首(shǒu)套房贷的借款人可向(xiàng)贷款行申请置换贷款，自主协商变(biàn)更贷(dài)款利率水平，但要求新(xīn)贷款利率在LPR上的(de)加(jiā)点幅度不得低于原贷(dài)款发放时所在城市首套房贷款利率政策下限。

政(zhèng)策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按照新规被认定为首(shǒu)套(tào)的住房对(duì)应(yīng)的贷款利率，因为(wèi)历史政策利率下限重新认定，所以贷(dài)利利(lì)率有(yǒu)望实(shí)现大(dà)幅下滑。根据央行在去年11月新闻发布(bù华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环)会上的披露，新政实施首周，有98.5%符(fú)合条件(jiàn)的存量首套房贷(dài)利率完(wán)成下(xià)调，合(hé)计(jì)4973万(wàn)笔、21.7万亿元(yu华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环án)，即上一轮存量房贷利(lì)率下(xià)调的贷款总额占总(zǒng)存量(liàng)房贷的(de)比例达56.5%。调整后的加权平(píng)均利率为4.27%，平(píng)均降幅0.73pct。

地方性调(diào)整：“商转(zhuǎn)公(gōng)”是目前主要的(de)存量房(fáng)贷利率调整手段

随着2023年央(yāng)行对存量房贷(dài)利率下调的(de)鼓励性政策出台，近期以(yǐ)“商转公”（商贷转公(gōng)积金(jīn)贷款）的形式实现(xiàn)存量房(fáng)贷利率的下调，在各城市逐步展开。

据中(zhōng)指院数据(jù)，今年以来(lái)已有30多个城(chéng)市执行(xíng)或(huò)优化“商转公”政策(cè)，包括支(zhī)持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作(zuò)银行范围等。如8月23日，长春开展商业性个人住房贷款(kuǎn)转(zhuǎn)“公积金+商贷”组合贷款业(yè)务(wù)，可选择“顺(shùn)位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。8月21日，青岛市住房公(gōng)积金管理中心官网发布信息称(chēng)，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围。其中(zhōng)，“商转公”贷(dài)款合作银行增至17家。此前，山东、河北、河南、安徽(huī)、广东、江(jiāng)苏(sū)等省的多个城市已开启“商转(zhuǎn)公”业务办理通道。

降息是最务实的“稳地产”手段之一(yī)，重点在于(yú)落地和执行(xíng)

我们(men)多次强(qiáng)调，当前市(shì)场环境下降息是务实有效的“稳地产”政策。且随(suí)着存量和增(zēng)量房(fáng)贷利率的差距拉大，我们认为存量房贷利率调整具备(bèi)较强的合理性。但其调整(zhěng)的(de)难点在于其并不在于政策意志而(ér)是银行商(shāng)业利益考(kǎo)量，不(bù)同银行的净(jìng)息差压力(lì)也并不(bù)相同(tóng)，因此需要关注的是各银行的实际落(luò)地情(qíng)况，不仅关注其是否下调，而(ér)且需要关注调整(zhěng)幅度，如(rú)果调整幅度较小对市(shì)场影响力度亦或有限。如果存量房贷利率调整落地，对于地(dì)产而言，会减少提前还贷人群，从而(ér)减少(shǎo)二手房(fáng)抛压(yā)，有助(zhù)于平稳价格预期，另外月供的减少也有利于消(xiāo)费层面的空间打开。

风险提示(shì)

行(xíng)业政策(cè)风险：华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环宏观(guān)流动(dòng)性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房(fáng)、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调(diào)整优化的(de)可能(néng)，都可能对房地产市场和房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去(qù)，部(bù)分区域(yù)销售、拿地、新开工、投(tóu)资等(děng)关键指标存(cún)在趋(qū)势性下(xià)行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修(xiū)复低(dī)于预期，部分房企仍(réng)可能面临较大的资金链压力，进而出现经营(yíng)困难等问题。

附表