房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　来源：中国经营报

　　本报记者吴静卢志坤北京报道(dào)

　　近期，住房和城乡建设部(bù)相(xiāng)关负责人宣(xuān)布北(běi)京，上海等22个城市正在开展房屋养老金(jīn)试点(diǎn)。当前(qián)试点(diǎn)的(de)重点在于建立公共账户，引发市场(chǎng)热议。

　　《中国经营报》记者了解到，在房屋养老金公共账户尚处于探索之(zhī)际，当前我国针对(duì)房屋公共部位、公用设施设备的(de)维护和改造主要使用(yòng)的仍(réng)是住宅专(zhuān)项维修资金。

　　据相关统计，目前(qián)中国(guó)住宅专项维修资金结余超过1万亿元，其(qí)中上海、北京和杭州等城市结(jié)余均超过百亿元。但上海、北京、杭州累计使用资金(jīn)仅占累计归集资金的10%左(zuǒ)右，成都和深(shēn)圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用(yòng)。

　　作为(wèi)房屋养老金(jīn)试点城市之一，北京市对于住宅专项维(wéi)修资金的使用(yòng)流程和效率如(rú)何，使用过程中存在哪(nǎ)些问题值得梳理(lǐ)、关注。

　　使用效率受关注房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　所谓的住宅专项维(wéi)修资金(jīn)，是指为了保障房屋安全与正常使用，旨在用于房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至(zhì)更换、重建的费用。

　　以北京为例，住宅专项(xiàng)维修资金适用范围包括：电梯主要部件(jiàn)需要进行维修(xiū)或(huò)更换的；二次供水系(xì)统设备部(bù)件磨损、锈蚀严重的；避(bì)雷设(shè)施不满足(zú)安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜(guì)）内元件损坏的；消防系统出现功能(néng)障碍，或部分设(shè)备、部件损坏严重(zhòng)的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排(pái)水(shuǐ)管道(dào)漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其(qí)他设备损坏的(de)；在其他规定(dìng)情况时，可以办理(lǐ)申请使(shǐ)用维修资金。

　　在使用流程上，一般先由物业服务企业或房改售房单位根据维修和更(gèng)新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使(shǐ)用建议，组织实(shí)施使用方案。

　　由物业服务企业、房改售(shòu)房单位(wèi)或者相关(guān)业主(zhǔ)持(chí)有关材料，向(xiàng)区住建房管部门申请列(liè)支。区住建(jiàn)房管部(bù)门审核同意后，向市住房资(zī)金管理(lǐ)部门区管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管(guǎn)理(lǐ)部门区管理部(bù)将所需(xū)住(zhù)宅(zhái)专项维修资金划转至维修单位。

　　克而瑞物管研究员芮娟(juān)告诉记者，根(gēn)据2008年开始执行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金(jīn)的使用需要经过多个部门的审批，包括业主委员会（或物管会）、物(wù)业服务企业、房屋专项维修(xiū)资金管理(lǐ)机(jī)构以及可能涉及的相关部门（如市场监管局、住建委等）。这些部门之间需要协调配合(hé)，但往往由(yóu)于沟(gōu)通不畅或职责不清(qīng)，导致审批流程复(fù)杂且耗时较长。

　　此外，部分(fēn)代管(guǎn)部门未建立健全(quán)的维修资(zī)金相关内控制度，导致(zhì)资金管理和使用过程中(zhōng)存在漏洞和风险。

　　芮娟进一步(bù)解释，在申请使用维修资金时，通常需要获得专有部分占建筑物总面积三分之(zhī)二以上的(de)业(yè)主且占总(zǒng)人数三分之二以上（即“双三分之二”）的业(yè)主同意。然而，在实际操(cāo)作中，由于业主意见不一，往往难以在(zài)短时间内达成一致，导致申请过程受阻或(huò)延(yán)误(wù)。很大问题卡在三(sān)分之二达成一致存在困难，业主层阻力比较大。

　　比如，北京市规定，在支(zhī)取(qǔ)住宅专项维(wéi)修金时，一般需要“双三分之二”业主讨论通(tōng)过后才能发起使用申请，然后(hòu)才能由(yóu)物业服务企(qǐ)业通过“北京市住宅专项(xiàng)维修资(zī)金管理系(xì)统”向区住建房(fáng)管部门提交支取申请(qǐng)。

　　《住宅专项维修(xiū)资金管理办法》进入执行阶段后，不少城市均就住宅维(wéi)修资金使(shǐ)用效率问题进行优化。

　　2013年(nián)12月，北京市发布《关于简化程序方(fāng)便(biàn)应急情况下使(shǐ)用住宅专项维修(xiū)资金有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确规定了(le)六种(zhǒng)可应急使(shǐ)用专项维修资金的情形(xíng)：屋面防水损坏造成渗漏的；电(diàn)梯故障危及人身安全的；高层住宅水(shuǐ)泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分(fēn)之(zhī)一以上有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞(sāi)、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能(néng)障碍(ài)，消防管理部门要求(qiú)对消防设施设备维(wéi)修、更新(xīn)、改造的(de)。

　　同时，《通知》还明确了各种情况下应急使用维修资金的申请主体和受理部(bù)门，并简(jiǎn)化申请程序，缩短付款时间。规定实施应急维修需要使(shǐ)用住宅专项维修资金的，无须“双三(sān)分之二(èr)”业主同意，但应当事前(qián)告知业主。

　　今年(nián)夏季，受强降雨影响，住宅小区房屋漏雨诉求集中，北京(jīng)市住建委会同市住(zhù)房(fáng)资金管理中心紧急(jí)调(diào)整住宅专项维修资金使用流程，明确先施工抢险，再走(zǒu)公示、拨付资金程序。

　　根据北京市政府公布的数据，今年上半年，北京全(quán)市维修(xiū)资金(jīn)使用16.82万(wàn)户，使用金额5.43亿(yì)元，同比增长27%。其中，办理使用维修资金(jīn)用(yòng)于电梯(tī)维修更新改造业务1200余笔，拨付金(jīn)额1.98亿元；办理使(shǐ)用维修(xiū)资金用于屋面防水维修业务500余笔，拨付金额1.7亿元。

　　以电梯维修更新为例，据公开报道，目前北京市电梯(tī)保(bǎo)有量已达到31万部。其中，居民住(zhù)宅电(diàn)梯15.5万部，占比达一半，使(shǐ)用时间(jiān)15年以上的(de)老旧电梯(tī)4.5万部，三成多的居民住(zhù)宅电梯已(yǐ)“老龄化”。

　　据了解，2024年以来，北京市市场监督管理局以(yǐ)接诉即办 “每月一题(tí)”为抓(zhuā)手，与(yǔ)住建在内的部门协同联动(dòng)，集(jí)中(zhōng)治理(lǐ)，出台多(duō)项举措加强老旧电梯(tī)安全(quán)监管。

　　9月9日，北(běi)京市住建委(wěi)联(lián)合(hé)北京市市场监督管理局、北京市住房资金管理中心制定发布(bù)了《住(zhù)宅(zhái)老旧电(diàn)梯应急更(gèng)换程序指引》（以下简(jiǎn)称《指(zhǐ)引》）。

　　据了解(jiě)，《指引》面向的是北京市住宅物业管理项目中投入使用时间超(chāo)过(guò)20年、按照《电梯(tī)制造与安(ān)装安(ān)全规范》GB7588-1995及更(gèng)早标准制造，且运行故障率高、群众(zhòng)反映强烈的在用老旧电梯(tī)。《指(zhǐ)引(yǐn)》明确提出，当电梯(tī)定期检验报告结论为不(bù)合格且有一个以上重点检验(yàn)项目(mù)不符合，发(fā)生危及安全使用情况房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？(kuàng)时，可申请应急支取住宅专项维修资金进(jìn)行电梯更换。

　　芮娟告诉记者，《指(zhǐ)引(yǐn)》从提出使用建议、启动公告抄告、编(biān)制使用方案、组织比选、竣工验(yàn)收、结果公告等九(jiǔ)个环节对电梯应急更换进行全过程指(zhǐ)导，使得(dé)整个流程更加清晰和标准化。为更换电梯(tī)所需的使用建议书、告知(zhī)书、使用方案、工程验收单等编制了参考(kǎo)模(mó)板，填补了此前无制式模板(bǎn)的空白(bái)，减少了申请人自行准备材料的时间和难(nán)度。

　　同时，还引入专户管理银行提供(gōng)第三方服务(wù)机制，由专户管理银行免费向申请人提供第三方监理、结算审价服务等，有助于加强施工过程管理，同时减轻业主(zhǔ)全流(liú)程管理负(fù)担。

　　维修金不够怎么办？

　　目前，随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，老(lǎo)旧小区占比越(yuè)来越高。截至2022年年底，中国城镇既房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？有房屋中建成年份(fèn)超30年(nián)房屋(wū)占比接近20%。另据住房和城乡(xiāng)建设部最(zuì)近披露的数据，我国(guó)目前有一(yī)大批(pī)存量住房处(chù)于“中年(nián)维修期”，老旧小区占比接近40%。

　　而当前针对房屋公共部位、公用设施设备，例如电梯、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专项维(wéi)修资金。浙商(shāng)证券 首席分析师杨(yáng)凡告诉记者，住宅专项维修资金由住户交纳，通常按照(zhào)住宅建筑安装(zhuāng)工程每平方米造(zào)价的5%至8%收取，2008年《住宅专项维修资金管理办法》才进入执行阶段，2008年以前住房维修资金相对较少。

　　此外，涉及归集住宅专项维修资金的房屋类型(xíng)仅包括商品住宅及售后公有住房，维修(xiū)资金的规模能否有效覆盖长周期维度各类住(zhù)房维(wéi)修保养以及当前的资金调(diào)取(qǔ)流程等有待进一步完善解决。

　　今年8月底，在国新办举行的“推动高质量发展(zhǎn)”系(xì)列(liè)主题新闻发布(bù)会上，住房和城乡(xiāng)建设部副部长董建国在介绍关于“加快构建房(fáng)地产发展新(xīn)模式”时，提出了六项需要重点关注的工(gōng)作，其中包括研究建(jiàn)立房屋体检、房屋(wū)养老金、房屋(wū)保(bǎo)险制度构建全生命周(zhōu)期房屋安全管(guǎn)理长效机制。目前，包括上(shàng)海在内的22个城(chéng)市正在开展房屋养老金试点。

　　董(dǒng)建国强调，对于房屋养老金，个人账户通过交纳住宅专项维修资金已经有(yǒu)了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

　　据了解，公共账户由政府负责建立，从试点城市看，地方(fāng)政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些(xiē)等(děng)方式筹(chóu)集(jí)，但目前已有明(míng)确举(jǔ)措(cuò)建立公(gōng)共账户的(de)城市案例较少。

　　如何提升现有的住宅专项维修基金使用效率，以及部分(fēn)年代较(jiào)为(wèi)久远的住宅(zhái)是否需要个人补(bǔ)缴相关资金，仍是(shì)市场关注的重点。

　　据了解，北京市于1992年开始建立住宅专项维修资(zī)金制度(dù)，为推动住(zhù)宅(zhái)的维修改造(zào)，保障业主的居住安全发挥了重要作用。然而，当前一(yī)些住宅的(de)专项维修金仍存(cún)在支取使用不便(biàn)、补建续筹落实难等问题。

　　对此，今年4月份，由北京市住建委起草的《北京市(shì)深化住宅专项维修资金管理改革的若干(gàn)措施（征求意见稿(gǎo)）》（以下简称(chēng)《征求意见稿》）提出，开发建设单位在出售(shòu)房(fáng)屋后，要督促(cù)购房人交纳住宅维修金。对于(yú)还未出售的房(fáng)屋，由开发建设单位交(jiāo)纳，待房屋出(chū)售(shòu)时再(zài)与购房人就(jiù)已交纳的(de)住(zhù)宅专项(xiàng)维(wéi)修资金进行结算划转。如未足(zú)额交纳，则不予办理不动产登记(jì)。

　　对于房改(gǎi)售房中有很多小区仍(réng)未交纳住宅专项维修(xiū)资金的情况，《征求(qiú)意见稿》提出，应交未交的(de)房改售房单位要按国家和本市规定的商品住宅专项维修资(zī)金交(jiāo)纳范围和标准补(bǔ)建，可使用售房款补建(jiàn)，不足部分应由各单位自筹。如售房单位(wèi)改制合(hé)并，应(yīng)由(yóu)承继单位补建；如售房单位破产(chǎn)灭(miè)失，应由其上级单位补建；市属(shǔ)国有(yǒu)企业非经营(yíng)性资(zī)产(chǎn)移交的，应由接收单位补建。

　　改革措施施行后，售房(fáng)单位再按照房改政策出售公有住房(fáng)时，应在(zài)市(shì)住宅专项维修资金管理系统中建立专维资金(jīn)账户。业主卖房(fáng)或抵押时，要向不动产登记机构(gòu)提供足额交纳(nà)住宅专项维修金的(de)相关凭证。

　　除了利用住(zhù)宅专项维修(xiū)资金外，北京也有(yǒu)部(bù)分区政府因地制宜筹措住宅维修(xiū)、更新资金。比如(rú)北京朝阳区建立了住(zhù)宅老旧电梯修理改造更新(xīn)救济机制，以“政府鼓(gǔ)励，分类实施(shī)”为(wèi)原则，针对住宅专项维修资金未交纳或交(jiāo)纳(nà)不齐(qí)全的住宅电梯实施资金补助，鼓励物业或者居民自筹一部分资金，政府补助一(yī)部分资金，共同解决(jué)老旧住宅(zhái)电梯更新(xīn)难的问题(tí)。

　　据《北京日报(bào)》报(bào)道(dào)，位于朝阳区的卧龙小区，建于1997年，电梯投入使用近20年，但(dàn)由于该小(xiǎo)区住宅专项维(wéi)修资金交纳不足无法提取(qǔ)，无法(fǎ)筹集(jí)电梯更新资金(jīn)，电梯更新一度停滞。今年，朝阳区市场监管局主动(dòng)对接物业公司和小区居民代表，通过资金补助推动(dòng)老(lǎo)旧电梯更新，其中救济(jì)资金占(zhàn)比近七成。

责任编辑：李桐

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