新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日印发《关于加强监管防范风险推动资本(běn)市(shì)场高质量发展的若干意见》（下称新“国九条”），其中提出，推动(dòng)债券和不动(dòng)产(chǎn)投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动(dòng)产投资信托基金管理条例；落实并完(wán)善上市公司股权(quán)激励(lì)、中长期(qī)资金、私(sī)募股权(quán)创投基金、不动产投资信托基金等税收政(zhèng)策。

市场人士认为，新“国(guó)九条”为REITs市场提供了政策支(zhī)持和(hé)发展方向，预示着(zhe)我国REITs市场将(jiāng)迎来新(xīn)的发展(zhǎn)机遇，并在服(fú)务实(shí)体经济和促进资本(běn)市场稳定健康发展(zhǎn)方面发挥更加重要的作用。

多位业内专家表(biǎo)示，REITs具有盘(pán)活存量资产、促进(jìn)投融资良性循(xún)环(huán)，降低企业(yè)和地方政府债务的作用，建议从立(lì)法和税收等方面入手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力巨大

新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金(jīn)（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具股、债属性的权益性长(zhǎng)期投资品种，是不可或缺的重要投融资工具。一位宏(hóng)观研究员对(duì)上海证券报(bào)记者(zhě)表示，美国(guó)REITs市场规模约占(zhàn)GDP总量的(de)3%到5%。如果(guǒ)参(cān)照美国REITs市(shì)场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海(hǎi)市场(chǎng)，发展潜力巨(jù)大。

而且，REITs自身的(de)特(tè)性(xìng)使得其(qí)可(kě)以成为资本(běn)市场和实体经济之(zhī)间的(de)重要桥梁。“我们可以在(zài)现实生活中亲身感受周边商场超市的热闹程度，或(huò)者高速公路的车(chē)流拥挤度的同时看到相应REITs的价(jià)格变化。”上述人士说。

中信证券相关业(yè)务负责人(rén)士表示，我国的公募REITs涵盖非常广泛的基础设施(shī)资产，其中既包括海外REITs中(zhōng)常见的产权类资产，也包(bāo)括众多经营权类基础(chǔ)设施资产。在(zài)目(mù)前已上市的REITs中，保租房、仓(cāng)储(chǔ)、产业园、消费基础设施(shī)属于产权REITs，而高(gāo)速公路、能源(yuán)、生态环(huán)保则(zé)多属于经营权REITs。

该业务(wù)负(fù)责人士说(shuō)，REITs底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营机制清晰，具有强制派(pài)息机制，是能够提供相对稳定分红的(de)权益型产品。“我国REITs市场各项制度规则正在持续(xù)完善(shàn)优(yōu)化，投资者也在不断健全REITs投研(yán)体系，优化内控制度(dù)建设，朝着(zhe)价值投资、长期投(tóu)资、理性投资的方(fāng)向发展。”

推进REITs的(de)立法计划

新“国九条”强(qiáng)调(diào)，研(yán)究制定不动产投资信托(tuō)基金管理条例(lì)。

市场人士称，REITs的立(lì)法计划是中国资本市场法治建设和市场发展的重要组成部分，旨(zhǐ)在为REITs市场的健康发展(zhǎn)提供法律保障和制度支持。随着(zhe)立(lì)法工作的推进，预计将进一步(bù)促进REITs市(shì)场的稳(wěn)定和(hé)成熟(shú)，为投资(zī)者提供更多保护，并推动REITs产品更好(hǎo)地服务实体经济发展(zhǎn)。

一位资深市场人(rén)士表示，短期看，REITs市场还需(xū)继续发展和壮大。当前REITs市场(chǎng)仍比较小众，立法条件还需进一步探索；中(zhōng)长期看，REITs的立法是趋势，相(xiāng)关工作涉及司法部门、国家发展改革委和中国证监会等多部门协调和配(pèi)合(hé)。

“立法可以进(jìn)一步提升和规范REITs的特点、性质和地位，对(duì)市场长远和可持续发展具有重(zhòng)大(dà)意义。”上述人士说。

今年3月，上海(hǎi)证券交易所总经理蔡建春曾表示，我(wǒ)国(guó)REITs市场采取(qǔ)“公募基金+资产支(zhī)持证券”的(de)框架(jià)，在试点(diǎn)阶段取得积极成效。但(dàn)顶层设计(jì)层面的基础制度亟(jí)待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存(cún)在较大制约。

对此，蔡建春建(jiàn)议(yì)，加快不动(dòng)产投资信托基金（REITs）专项立法。在具体立法重点(diǎn)上，建议明确五方(fāng)面内容：

一是明确REITs属于(yú)证券法规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保(bǎo)护等事项予以规定，条(tiáo)例(lì)未(新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策wèi)规(guī)定的适用证券(quàn)法规定。

二是明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市(shì)条件、REITs管理人(rén)管理、做市机制等事项(xiàng)，解(jiě)决产品结构及(jí)参与机构责任义务等问题。

三是明确(què)REITs管理架构和持(chí)有人会议机(jī)制，确定“REITs载体+项目公司”的产品结构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行(xíng)管理效率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题(tí)。

五是明(míng)确REITs市场的(de)监管安排和法律责任，明确REITs发行人信(xìn)息披露、募集资金(jīn)使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任(rèn)机制等问题(tí)。

建议完善REITs税收政策

新“国九条”也提出，要落实并完善不动产投(tóu)资信托基金税(shuì)收政策。

回顾国外发达市场REITs的发展(zhǎn)历程，REITs市场的(de)每一次快(kuài)速发展无不与税收优惠政策的改革有关(guān)。

2022年1月26日，财政部、税务总局发布《关于基(jī)础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税(shuì)收政策的公告(gào)》。该政策明确(què)了(le)基础设施REITs适用的税收政策。

市场人士表示，税收政策的落(luò)实和完善，不(bù)仅有助于降低原(yuán)始权益人的税负，而且也有利(lì)于提振市场参与热情，推动REITs市场的发展壮大。同时，这些政策也体现了国家对发展公募(mù)REITs的大力支持，为基(jī)础设施资产的盘活(huó)和(hé)有效投资(zī)提供了良好的税(shuì)务基础。未来，随着REITs市场的不断(duàn)发展和(hé)实践的深入(rù)，可以期待更多有(yǒu)利于REITs市场建设的税收规(guī)则出台(tái)，进一步完善REITs税收政策体系。

REITs上市一般分为上市(shì)前的资(zī)产组(zǔ)合或重组、发行设立、运营分配、退出四个阶段。一位原始权(quán)益负责人对记者表示，目前REITs的税收优(yōu)惠仅限于资产重组和发行设立(lì)阶段减免和递延企业所得税，不涉及运营和退(tuì)出阶段增值税、土(tǔ)地增值税的(de)政策优惠。建议进一(yī)步完善(shàn)REITs的税收政策，提高原始(shǐ)权益人(rén)发行意愿和投资者的收益。

该人士还(hái)建议(yì)，可以从简化税收流程、明(míng)确税收细则、加强跨部门协调等方面完善对REITs的税收优惠。

该人士(shì)进一步建议(yì)，为了降(jiàng)低企业和投资者的税务合规成(chéng)本，可以进一步简化REITs相关的税收(shōu)申报和缴纳流程。针对当(dāng)前税收政策中(zhōng)的一些模糊(hú)地带，新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策如资(zī)产(chǎn)划转的(de)具体定义、战略(lüè)配(pèi)售份额的税(shuì)务处(chù)理等(děng)，应出台更明确的指导细(xì)则，以(yǐ)减少市场的不确定性。

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