刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论(lùn)坛

　　9月(yuè)13日，2024中(zhōng)国楼宇经济北京论坛在中国(guó)国际(jì)服务贸易交易会(huì)上隆(lóng)重举办。论坛由世界贸(mào)易网点联盟、中国(guó)产(chǎn)业发展促(cù)进会楼(lóu)宇(yǔ)经济和总部经济分会、集群智库(kù)共同主办，中国城区高质量发展合作(zuò)联盟协办，来自全国(guó)的楼宇经济专家大咖、典型城区(qū)和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型(xíng)发展新逻辑和楼宇经济创新发(fā)展新模式。

　　苏州工业园区城市重建(jiàn)公司副总经理刘(liú)海霞出席并演讲。以(yǐ)下为(wèi)演(yǎn)讲是实录：

　　各位企(qǐ)业家朋(péng)友们，大家下午好！我来(lái)自(zì)苏州工业园区，我带来的(de)案(àn)例是苏州工业园区去年5月份交付的一个项目，阳澄数谷。

　　苏州是大陆最宜居的城市第一(yī)位，规模以上工业总产值第二位(wèi)，科创板上市企业数地三位，外(wài)贸进出口总额第四位，地(dì)方财政收入第五(wǔ)位，地区生产总值第六位。

　　今天讲楼宇，苏州工业园区(qū)的楼宇在全国非(fēi)常有代表性，既(jì)不商业也不文化，它是以产业(yè)为背景，我们(men)的服务业70%是生产型服(fú)务业，这是比较硬核的，注定了(le)后续在楼宇发(fā)展中的特点。

　　我(wǒ)所在的(de)城市重建(jiàn)苏(sū)州工业(yè)园区管委(wěi)会下(xià)属一级(jí)国资已经成立了20年，所从事的业务是(shì)产城融合，最早是农村变城市，新城(chéng)280平方公里，到现在(zài)为止，苏州园区已经没有(yǒu)农村了，整理土地21平方公里，盘活土地(dì)12000亩，我们在这个城市新建的过程(chéng)中，参与(yǔ)了城市开发建设530多个项目，造(zào)城中所有看到看不到的基础设(shè)施，和各(gè)种形态的(de)楼宇，学校医院城(chéng)市的配套，我们都建设过。

　　近几年，城(chéng)市发展到(dào)第30刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化年的时候，在过(guò)去8年的时间里，我们慢慢转向城市产业的(de)运营，开始做城(chéng)市的微更新，做(zuò)产(chǎn)城融合相关(guān)的工作。

　　我们(men)金鸡湖的湖东湖西，这是我们的两个CBD，虽然产业(yè)这么(me)强，经济贡献(xiàn)这么重要(yào)的(de)城市(shì)，它的CBD其实不厚，最繁(fán)荣的地方也就这样。

　　阳澄数谷项目，在2014年的时候，位(wèi)置在金鸡湖北侧，区位非常好(hǎo)，相当于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫星图显示的，这是当初拍的照片，我们用八年时(shí)间腾退了130家企业，整(zhěng)理出来一块一平方公里的土地，当时是1.0版，做了正式的公示，后续城市能(néng)级在逐渐(jiàn)升级，有领导说可以做的更高(gāo)一(yī)点，2.0版(bǎn)，容积率(lǜ)也在提(tí)升，第一次提到生产型服务业，产业的(de)定(dìng)位上做了一次升级，一直到现在，五年前重新定义(yì)做3.0版的阳澄数谷，容积(jī)率达到3.0-4.5的高(gāo)度，如果是一个制(zhì)造企业注册在这(zhè)里没(méi)有问题，但是容积率高了以后，在(zài)这里所有办公的形态还是以研发办公为主，这是我们现在的规划(huà)。

　　阳澄数谷目标打造一流数字(zì)经济创新街区，整(zhěng)体规划打造(zào)220万(wàn)方(fāng)超大规模的数字经济(jì)产业(yè)集群。

　　阳澄数谷的南岸(àn)新地在首开去，一期去年6月份交付，一二期加起来46万(wàn)方，二期26万方在半年以(yǐ)后交付。

　　简要提几点，我们的逻辑非常丰(fēng)厚，它(tā)不是传统的办公楼，是产(chǎn)业创(chuàng)新(xīn)的街(jiē)区，五年前我们做了(le)一个清晰(xī)的(de)产业定位，我们在招标的时候，收到的标书大多数还是这个样子，可能更像银(yín)泰的作品，大的综合(hé)体下面有(yǒu)大的盒(hé)子，配着(zhe)比较繁华的商(shāng)业，比较高端的写字楼，这给我们带来(lái)很大的困扰，在我们的(de)脑(nǎo)图里，我们想(xiǎng)要的产业街区不是(shì)这样的，我们希(xī)望它是一(yī)个楼群(qún)，最后筛选到并且在逐步优化的是这样，这个区域，按照传(chuán)统的CBD，包括北京CBD区域里，这是四个摩天(tiān)大楼，二期是6个摩天大楼(lóu)，最初的(de)规划也是这样的，我们再做(zuò)方案整合(hé)的时候，把这几地块打通，形成了街区的概念(niàn)。

　　我们主打的概念是新经(jīng)济基础建设、产业赋能空间、城市活力场(chǎng)景、创(chuàng)新产业集聚、多维生态服务。

　　为(wèi)了让大家更直观的了解(jiě)，我们打造的空间和(hé)传统写字楼的区别，有一个小视频，在公共空间里，它的形态是这样子。传(chuán)统的大堂是比较气派的，我们这(zhè)里表(biǎo)达的是(shì)多元融合的，（20都可以在(zài)这里很轻松的融(róng)合，这就是把传统大堂打开，高度混合的(de)概念。

　　在这里工作、生活、艺术、体验、兴趣、创业、就业、朋友的交互，事业伙伴(bàn)的(de)交(jiāo)互，周末(mò)家庭的交互，都可以在这(zhè)里很轻快的发生。

　　匡会长去年看到我们这个消(xiāo)息，到现场(chǎng)去看，也特别邀约我们来做简短的分(fēn)享(xiǎng)，那(nà)次他去的时候(hòu)我没有在，正(zhèng)好在日本，看综(zōng)合写(xiě)字楼的项目，推荐(jiàn)大家看看东京的一些楼宇已经发生裂变了，如果(guǒ)还困在1.0版本的结构(gòu)和思维(wéi)，东(dōng)京已(yǐ)经开(kāi)始做CBD区域的(de)更新，它的(de)更新(xīn)不仅是跟TUD的连通，不仅是空(kōng)间的整合，是工(gōng)作生活产业多种业态的整合，我们想打造的也是这样的(de)，进(jìn)去以(yǐ)后很多研(yán)发(fā)、论坛，在那儿(ér)热热闹闹的发生，跟地铁、商业也无缝衔接。

　　第二，不是以建(jiàn)筑为核心，是以人为(wèi)中心。中国经济开(kāi)放30年，我们出生看到的城市就应该是这样，高楼林立，非常漂亮非常大气，甚至是全球的知名建筑师打造的地(dì)标建筑，我们(men)已经走过了(le)这个阶段(duàn)，现在追求的不仅仅是建筑本身(shēn)，建筑带来(lái)的人居对(duì)建筑本身(shēn)非常有挑(tiāo)战，我们现在打造的街区是(shì)以人为核心，以人在这里(lǐ)发生的场景定位，我需要的建筑应该是什么样子(zi)的。

　　这是一期(qī)，也有商业，我(wǒ)们昨天看了朝(cháo)外，年轻(qīng)人的(de)风格跟我们南岸的风格非(fēi)常(cháng)对标，但是我们(men)体量和经验(yàn)有限，在前期呈现的远没有朝外这个项目影响力那么大，但是他是我们对标的，我们非常欣喜的看到在首都有(yǒu)年轻人聚集的区域，无论是外面的建筑，内装，就像(xiàng)朝外，就是很轻的内容，而且是需刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化要内容来填充引领，以内容打(dǎ)动年轻人(rén)的消费和聚(jù)集的场地。这是室(shì)外，年轻时尚的(de)运(yùn)动，利用高架下废弃的防护，我们可以(yǐ)办全(quán)国蹦道的锦标赛，把年轻(qīng)力和主张放在我们产业里，把产业社区和先期配套做(zuò)了激(jī)活。

　　第三，首要(yào)不是做载体(tǐ)租赁，昨天刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化的(de)晚宴分(fēn)享中无一不被(bèi)大幅的空置所困扰，但是不像大都市这(zhè)样的背景下，从定位开始，从拿着(zhe)图纸招商开始，我一直(zhí)跟团队小伙伴讲不要推销我的楼，，产业的特性怎么样，人群怎么样，对空间的(de)需求怎么样，三分之一的设计持续在优化空(kōng)间，一直到精装、软装、场景的设(shè)置(zhì)，然后三分之一的时间才跟客户(hù)介绍是不是(shì)匹配，即使到现在，我依(yī)然跟同事说不要(yào)劝大家签合(hé)同，而是(shì)讲好生态，看是不是匹配(pèi)，除了空间还能(néng)给企业赋能，这是我们对(duì)标的客户。这(zhè)是我们这(zhè)几年坚持的很多做(zuò)法和逻(luó)辑(jí)，包括交付了一年多的时间里，除了(le)全国各地有一百多场接待(dài)，还有一百多(duō)场产业活动。

　　这是我们各(gè)种类型的产业活动，我们做(zuò)产城融合，不止这(zhè)一个项(xiàng)目，我们还有制造业、半导体、低空经济、高端装备制(zhì)造，都是旧改的产业园(yuán)，打造产业园的逻辑和定位手(shǒu)法比较(jiào)一致，除了硬核的集成电路、工业互联(lián)，跨(kuà)境贸易等，我们还有文化(huà)体育音乐等方面的活动(dòng)，我们的目标不是哄好企业(yè)老板，而是哄好企业老板的团队。

　　工业互联、智能(néng)网(wǎng)联、，拿(ná)集成电路，集成电路产业在2023年刚刚发布的全球集成电路协会发布的中国大陆(lù)50强企业，也是集成电路的创新集聚度以及发展潜(qián)力，我们这个园区排名第一，是高品质的园(yuán)区，在数字贸易中，现在和地空一体，跨境电商作为一(yī)个战略产业，也是新质生产力的产业方向，落在了阳澄数谷，如果跟集成电路、高端，跨境电(diàn)商(shāng)是现在为止做产业最拿不(bù)出手的，市委书记来了说我们要做这个，三年要达到一个机制，最核(hé)心的任务落在(zài)我们这个(gè)项目上，全市的手(shǒu)法也是(shì)打造特色产业园，在产业生态，供应链、物流(liú)、营销，技术平(píng)台构建，，等方面快速打造生态。

　　同(tóng)时借助苏州市的力量，让苏州市创新发展(zhǎn)中心、专班、人才发展基地(dì)，这是我们现场的图片，跨境电商选品中心(xīn)已经出圈了。

　　半年前我接待一个，你(nǐ)是不是可以到我们(men)这儿来，他说我要的不是这个，你可以不给我(wǒ)提供这么好的(de)东西，我(wǒ)要做跨境(jìng)，你要告(gào)诉我怎么做独(dú)立站，怎么帮助我把一年数亿的产品卖(mài)到全球，我要做全国的珠宝平台，谁(shuí)能指导我这件事，这(zhè)句话给我很大的提(tí)醒，很(hěn)高的要求，原(yuán)来我们曾经沉淀了那么多年的经验和引以为傲(ào)的展示在新的产业(yè)领域里完全不对等，在(zài)重新打造跨(kuà)境电商生(shēng)态的时候要做什么，经(jīng)过半年时间，上个月苏州园区第一次(cì)跨境电(diàn)商大会在产业园里展开的时候，我(wǒ)又请(qǐng)他来，他说震撼到了，基于原来创新街区的理念，有幸承接这个任务，有这样的资源(yuán)平台，在这里快速(sù)形成了跨境(jìng)电商的高端(duān)集聚区。

　　为什么要快(kuài)速(sù)罗(luó)列一些数据，有(yǒu)些地方国资(zī)坐拥政府(fǔ)得(dé)天(tiān)独厚的资源，和市场化不太一样，通过这个数据，不光有资源，而且在这个资源上靠我(wǒ)们的产品力，能达(dá)到这样(yàng)的数据沉淀，达到这样产业(yè)高度的集聚，需(xū)要(yào)更多创新思维和底层逻辑支撑，我们既有资源也有机会同样(yàng)有挑战。

　　南(nán)岸(àn)新(xīn)地，阳澄(chéng)数谷220万整个大(dà)的街区，我们将实现跨越(yuè)式的发展(zhǎn)。

　　如(rú)果我(wǒ)们之前(qián)做的每一个楼宇是一棵树，现(xiàn)在打造的街区(qū)是一个生态的丛林，欢迎大家关注(zhù)阳澄数谷，欢迎大家来到苏州工业园区！

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责任编辑：王翔

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