房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护

　　21世纪经济报道记者凌晨西安报道

　　随着城(chéng)市更(gèng)新提速，存量房(fáng)屋精细化管理与(yǔ)维护问题不断涌现。国内多个重点城市在房屋养老(lǎo)金(jīn)领域(yù)进已持续性开展了相关工作，比如西安(ān)。

　　今年(nián)8月，住房和城乡建设部（以(yǐ)下简称 “住(zhù)建部”）副部长董建(jiàn)国在国新办新(xīn)闻发布会上表示，研究(jiū)建立房(fáng)屋(wū)体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全(quán)生命周期的房屋安全管理长效机制，上海、西安(ān)、成都等22个城市目前(qián)正在开展试(shì)点。

　　中央财(cái)经大(dà)学教授、法学院(yuàn)院长尹飞发文(wén)表房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护示，房屋与(yǔ)普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个(gè)过程中，为了保障房屋安全与(yǔ)正常使(shǐ)用，必然会出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)及其附(fù)属设施设(shè)备的保养、维(wéi)护(hù)、维修乃至更换、重建的(de)费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。

　　按照住房(fáng)和城乡建设部的提法，房屋养老金包括个人账户(hù)和公(gōng)共账户两部分，共同保障(zhàng)房(fáng)屋(wū)全生命周期的安全。个人账户资金按(àn)照住(zhù)宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共(gòng)用(yòng)部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；公共账户(hù)资金主要用(yòng)于房屋体检和房屋保险等(děng)支出。

　　尹飞(fēi)认为，目前制度(dù)设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。

　　标(biāo)准逐(zhú)渐(jiàn)明晰

　　2008年初，《住宅专项(xiàng)维修资金管理办法》正式施行。根据北上(shàng)广深及杭州、成都、西安等各(gè)地情况不同，而后多地陆续发布了住宅专项维修资金相关具体(tǐ)实(shí)施办法(fǎ)。

　　2018年，西安(ān)市住房保障和房屋管理局印发了(le)《住宅专项维修资金(jīn)管理办法》（下称《管理办法(fǎ)》），提到房屋所有(yǒu)权转让时，维修资金随房(fáng)过户。缴存标准方面，商品房（含经济适用房、集资(zī)建(jiàn)房(fáng)）为每平(píng)方米60元—每平方米145元不等(děng)。房改房业主按照物业(yè)建筑面积每平方米建筑(zhù)面积交存首期维修资金的数额为当地房改成(chéng)本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高(gāo)层住宅(zhái)不低于售房款的(de)30房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护%，从售房款中一(yī)次性(xìng)提取维修资金。拆迁安置房的维修资金交存标准(zhǔn)为每平方米60元—每平方米90元不等。

　　2020年，西安市住建局印发加强住宅专项维修资金续筹工作的通知。其中根据是否建(jiàn)立业主大会(huì)、小区公共收益等具体情(qíng)况建立4种维修资金续筹方式。

　　就使用要求及标准方面，西安市房屋维修资金管理中心工作人员表示(shì)：“住宅专项维(wéi)修资金一(yī)般(bān)用于住宅共(gòng)用部位(wèi)、共用(yòng)设(shè)施(shī)设备的维修、更新(xīn)和(hé)改造或所维修的(de)共(gòng)用(yòng)部位、设施设备须(xū)保修(xiū)期届满。业主(zhǔ)交(jiāo)存的住宅专(zhuān)项(xiàng)维修资金实行专户存(cún)储，经过增值管理产生(shēng)利息，利息(xī)包括活期利(lì)息和定期利息。”

　　上述工作(zuò)人(rén)员(yuán)进一步解读道(dào)：“就西安市而言，住宅专项维修资金使用程序(xù)分为正常使用程序和应急使用程序。正常使用程序是维修资金使用的基本程序，适用于所有维(wéi)修项(xiàng)目，需要业主表(biǎo)决。应急使用程序适用于楼体外立面脱落、电(diàn)梯故障等(děng)6种紧急情况的维修，无需业主表(biǎo)决。紧急维修项目(mù)优先适用于应急使用程(chéng)序。”

　　21世纪经济报(bào)道记者走访(fǎng)西(xī)安市内多个开发商、住宅(zhái)小区(qū)等了解到(dào)，目前(qián)业主们普遍(biàn)已经缴纳该笔资金，也就(jiù)是“房屋养老金的个人账户部分”。而在实际使用过程中，关于资金筹集、存放、使用等诸多问题也在(zài)逐渐暴露。

　　实践问题亟待(dài)完善

　　事实上(shàng)，社会层面对于房屋(wū)养老金制度的主要(yào)关注点也(yě)在于资金的归(guī)集、使用与筹续。

　　“我们小区使用大修基金(jīn)，既没有公(gōng)示，也没有经过业主表决，更没有签(qiān)字。虽然从(cóng)流(liú)程来看符合应急(jí)使用程序，但实际应用中，业主对(duì)于账户资金变动也应该有基本且(qiě)合理的知(zhī)情权。”西安市曲江新区一小区业主(zhǔ)王艳对21世纪经济报(bào)道表示。

　　坐落在西安市西南方向的高新区汇集了大量新旧住宅项目。“我们小区时(shí)间长了，物业维护不及时，顶层多户漏水。业主们找了几次物业，物业都(dōu)以没有三分之二(èr)业主同意为由，拒绝维修。”家住昆明路的居民王(wáng)霞对21世纪经济报道表示。

　　从走访情况来看，部分小区此前代收大修基金不入专户、专项维修资金监管难、业主缴纳情况不一、业主(zhǔ)维修启(qǐ)用(yòng)难等问题屡(lǚ)屡出现。

　　伴随(suí)着越来越多(duō)的(de)问题暴(bào)露，西安市相关部门对于个(gè)人账户专项维修资金产生(shēng)的相关问题也在逐步(bù)解决与完善(shàn)。

　　在西(xī)安市(shì)纪委监委联合市级(jí)相关部(bù)门等多方公开举办的专题栏目中，9个小区(qū)中不乏涉及专项维修资金归集、使用等相关问(wèn)题。随后，市住建局迅速联合区、县(xiàn)住建部门进行调查核实、约(yuē)谈、整改。

　　“对于个人账户而(ér)言(yán)，更为关键的问题在于资金账户补建和续筹。”一位本地地产人(rén)士对21世纪经济报道记者表示，“维修资金归集政(zhèng)策实施后，很多(duō)老(lǎo)旧房屋、房改房等都(dōu)未及时(shí)建立(lì)维修资金的账户和数据。另外维修资金账户的资(zī)金缺(quē)口比较大、续筹难、业(yè)主抵(dǐ)触(chù)情(qíng)绪(xù)大(dà)，这些(xiē)问题是解决个人账户(hù)可持续性运营的(de)关键。”

　　值得一提的是，房屋养老金制度(dù)推行另一关键则在(zài)于公共账户建立(lì)仍未落地。

　　住建部相关司局负责人在接受新华社记者采访时表示，公共账户(hù)按照“取(qǔ)之于房(fáng)、用(yòng)之(zhī)于房”“不增加个人负(fù)担、不减损个人权益”的原(yuán)则，由政府(fǔ)负责建立。

　　在广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉看来，公共账户(hù)资金来源(yuán)于多渠(qú)道筹集(jí)，比如财政补贴、土地(dì)出让金、公积金增值收益等。不同于(yú)个人账户的资金(jīn)属于个人，须(xū)由业主决定如何支配，用于业主共用的部分、共(gòng)用设施。

　　上(shàng)述本地地产人士认为，建立公共账(zhàng)户应当以市一级账户的方式建立(lì)，首先需要(yào)更好发挥市一级的统(tǒng)筹作用，其次政府资金(jīn)支持(chí)房屋安(ān)全管理也是行业的重要导向，为后续(xù)的房屋体检、房屋保险金(jīn)认缴、房屋维修支出等先打基础。

　　激活存量惠及产(chǎn)业

　　事(shì)实上，伴随着城市发(fā)展从大规模增量建设转入存量提质改造和增量(liàng)结构调整并(bìng)重的新阶段，存量房使用与管理已(yǐ)被提上日程。

　　公开资料显示，2019年以来，我国累计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个(gè)，惠(huì)及了4434万户、约(yuē)1.1亿居民。而(ér)今年计(jì)划(huà)完成(chéng)好5万个以上老旧小区改造任务。

　　中信证(zhèng)券房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护an id="quote_sh600030">研报指出，我国住宅专项维修(xiū)资金不仅使用率不高，而(ér)且分布严重不均。由于维修资金本身和房屋造价(jià)绑定，一些次新房的养(yǎng)老金账户殷实，但相当数(shù)量的老旧小区缺乏(fá)养护(hù)资金来源。

　　在房屋养(yǎng)老金制度的推行(xíng)下，老(lǎo)旧房(fáng)屋运(yùn)营(yíng)维护难题或(huò)将破解。

　　上海市房地(dì)产科学研究院发布的(de)一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万(wàn)亿元，上海、北京、杭(háng)州等城市结余(yú)超过(guò)百亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报(bào)道记者表示，以目前市场上最为关心的一个细分(fēn)点为例，房屋养(yǎng)老(lǎo)金制度(dù)的推进，首先就会惠及房屋的检测(cè)业务。而且基于目前对于房屋状况的(de)理解，房屋(wū)检测业务是最基础的业务，其包括一般隐患(huàn)、房屋主体(tǐ)结构、重大隐患等检查。同时会涉及(jí)自建房、空置房、人口密(mì)集(jí)社区、违规搭建小区、燃气管道陈旧小区、容易(yì)有地震灾害小区、电动(dòng)车车(chē)库隐患多的小区(qū)等(děng)各种物业的(de)检测，应该说覆盖(gài)面很广。

　　上述西安房地产业内人士表(biǎo)示，“此(cǐ)前大多数业主为了节省成(chéng)本，对房屋维修普遍通过求(qiú)助物业或网络平台找维修工人来解决。房屋养老金制(zhì)度落地后(hòu)，包括房屋体检和检测行业、设施设备和工程安装行业(yè)、智能设备和(hé)数字化行业、房屋维修管理和服务行业等会组合成为一(yī)个全新的(de)产(chǎn)业链。”

责任编辑(jí)：刘万里 SF014

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