曾经的温州首富“坠落”

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界面新闻记者(zhě) |杨(yáng)冰柯

界(jiè)面新(xīn)闻编辑 |李(lǐ)慎

头顶近200亿的短期债务，浙江(jiāng)最神秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市场上改名换姓，但遗留问题却(què)远远没有解决。

1994年，浙江温州人(rén)黄伟(wěi)创(chuàng)立了新湖集团。2006年，新湖集(jí)团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，后改名新湖(hú)中宝。

黄伟在资本市场上攫(jué)得第一桶(tǒng)金后进入(rù)房地产(chǎn)行业，一度成为“温州首富”，但黄(huáng)本人很少(shǎo)接受媒体采(cǎi)访并在公开场合露(lù)面。黄伟的发家历程(chéng)，以及他低调的个人风格让新(xīn)湖集(jí)团一度披上了神秘外衣。

在浙商地产圈看来，黄伟一直(zhí)保持着“金融思维(wéi)”做房地产：新湖土地开(kāi)发周期普遍较长，黄伟 2000年(nián)就手握大(dà)量土地但不急并于开发，坐等土地升值。

这种开(kāi)发模(mó)式一度让黄伟和新湖积累了丰厚(hòu)的“土地红利”资(zī)本，但随着地(dì)产行业(yè)进入高周转时代，新湖和黄伟的“金融式(shì)”地产开发模式遭到挑战。

曾经的温州首富“坠落”e="font-L">当地(dì)产商们(men)野心勃勃在(zài)规(guī)模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄(huáng)伟的新湖(hú)中宝靠(kào)吃前(qián)些年的“土地”老本，并没有积极(jí)扩张。黄伟保持着(zhe)土地的慢(màn)开发(fā)和待价而沽，把重心放(fàng)在金融投资上，几(jǐ)年间，新湖投资了中信(xìn)银(yín)行、温州(zhōu)银行、万得信息技术股份(fèn)有(yǒu)限公司、杭(háng)州趣(qù)链科技公司等。

土储方(fāng)面，除上海、杭州等个别城市外(wài)，新湖(hú)整体土地(dì)质量并不优质，主(zhǔ)要在浙江三四线城(chéng)市如乐(lè)清、平阳、舟山、温岭等。

土地的慢开发使(shǐ)经营性(xìng)现(xiàn)金流不足，同时，新湖的金(jīn)融(róng)投资(zī)回报短时(shí)间内(nèi)不能满足其支(zhī)付土地、开发等各种成本和债务。

其(qí)后(hòu)，新湖干脆走上了“卖地求生”之路。据不完全统计(jì)，2曾经的温州首富“坠落”019年-2020年，新湖中宝(bǎo)合计转(zhuǎn)让南通启新、南(nán)通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业(yè)、上海中瀚等 11个项目(mù)公司股权，交易对价总(zǒng)计227.6亿元。

但即便如(rú)此，新湖的债务问题还是没有得到(dào)实(shí)质性缓解。同时，新湖(hú)持有的优质土(tǔ)地资(zī)产所剩无几，雪上加霜(shuāng)的是，房(fáng)地产形势已(yǐ)大不如前。

2021年(nián)后，房地产行业(yè)进入急剧下行周(zhōu)期，大多(duō)数房地(dì)产(chǎn)商销(xiāo)售额大幅下降(jiàng)，新(xīn)湖中宝2024年销售额(é)却逆(nì)势增长，但这主要是因(yīn)为新湖中宝去年(nián)同期销售(shòu)额基数低(dī)。

2021-2023年，新湖中宝合同销(xiāo)售额(é)297.36亿元、115.9亿元(yuán)和(hé)29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血功能急剧(jù)减弱，经营(yíng)现金流严重不足(zú)。

根据新(xīn)湖中宝(bǎo)2024年半(bàn)年报，新(xīn)湖中宝实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润15.35亿元，同比下(xià)降4.84%。与多数同行一(yī)样，新湖增收不增利。

新湖中宝最令同行艳羡的是毛(máo)利率，根据(jù)新湖中宝(bǎo)中报，公(gōng)司结算(suàn)均价(jià)4.37万元/平方米，结算毛利率 42.42%，该毛利率远(yuǎn)高于同行。

但与多(duō)数地产商面临的问题一样，融资和(hé)债务问题难解。根据新湖(hú)中(zhōng)宝2024年半年报，公司期末货币资金余额59.71亿(yì)元；有息(xī)负债合计315.28亿元，占(zhàn)总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元(yuán)。有息负债中，短(duǎn)期借(jiè)款(kuǎn)和(hé)一年内到期的有息(xī)负债(zhài)合计(jì)188.92亿元，占(zhàn)比59.92%，一年以上有息负(fù)债126.36亿元，占比40.08%。

近189亿的短期和一年内(nèi)有息负债是新(xīn)湖(hú)中宝手握货币资金的3倍(bèi)，公司债务风险已站在“悬崖”边上。

大背景(jǐng)是，近三年来房地产(chǎn)企业融资遭遇(yù)困境，即便是万科这样(yàng)的优质企业，在(zài)融(róng)资方面都捉襟见肘，虽然2024年以来，中央不(bù)断释放融(róng)资利好，但实际(jì)能惠及到浙江(jiāng)民企的(de)利好少之又少(shǎo)。

黄伟开始筹谋抱国(guó)资(zī)“大腿”。2020年开(kāi)始，新湖中宝先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市发展、衢州新(xīn)允科技合伙企业（有限合(hé)伙）、衢州慧(huì)景企(qǐ)业管理有限公司(sī)等公司。

2021年11月，新湖中宝把大本营(yíng)从浙(zhè)江嘉(jiā)兴迁到衢州，次月就全部完成(chéng)了迁址(zhǐ)。

2023年2月，新(xīn)湖中宝公告控股(gǔ)股东新湖集团与(yǔ)衢(qú)州市新安财通签署了股份转让协议，新湖集团欲(yù)向后者转让其持有的8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%），转让(ràng)价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿(yì)元。

2024年1月，新湖中宝公(gōng)告称，新湖集(jí)团(tuán)以(yǐ)及(jí)其一致(zhì)行动人(rén)恒兴力，与衢(qú)州国资旗下的衢州智宝签署(shǔ)股权转让协议，转让所持公司18.43%的股份，转让价款合计现(xiàn)金30亿元。

6月(yuè)5日，经过连续交割后(hòu)，新湖中宝完成第二次18.43%股份的转让，衢州国资成为新湖(hú)中宝第一大股东，合计(jì)持股达到28.54%。

至(zhì)此，衢州(zhōu)国资合计投入52.76亿元(yuán)，战略入(rù)股新湖中宝正式完(wán)成。

衢州国资在去年取(qǔ)得一个董事席位(wèi)的(de)基础上，还将向新湖中宝董(dǒng)事会推荐(jiàn)一名(míng)副总裁候选人，负责(zé)公司(sī)财务监督(dū)工作(zuò)。

据新(xīn)湖中宝公告，公司名称将变更为“衢州信安发展(zhǎn)股份有限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。

国资入股能救得活曾经的温州首富黄(huáng)伟和他的新湖系(xì)吗？

根据新湖中(zhōng)宝2024年半年报(bào)，这家(jiā)企业目前地产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、南通新湖海上明(míng)珠(zhū)城、上海天(tiān)潼里、上海昼(zhòu)锦华苑、瑞安(ān)新湖秋月园等。

上海项目是新湖最优质资产(chǎn)。报告期内，新湖天潼里已开售小高层去化近六成。上(shàng)海位于黄浦老城厢核心的昼锦(jǐn)华苑（锦园）8月首次开盘推出33套(tào)房子(zi)，户型(xíng)310-390平米(mǐ)，首日售罄，揽金18.27亿。

上海优质项目入市使新湖销售额有了一定保障，但对(duì)比其债务，却是杯水车薪。

此外，7月以来，新(xīn)湖集团还陷(xiàn)入了员工理财“爆雷”风波。

自2012年起，新湖(hú)系旗下公司以“福利性产品”的名义，鼓(gǔ)励员工购买公司(sī)定制的由华鑫信(xìn)托发行的信(xìn)托产品，每年开(kāi)放二次，或存续或到期还本付息。投(tóu)资者一年期、二年期、三年(nián)期的收益率分别为10%、11%、12%，后(hòu)续偶(ǒu)有波动。

根据投资者提供的文件(jiàn)显示，截至7月15日，华鑫(xīn)信托·新(xīn)湖(hú)集团单一资金信托尚有31.318亿(yì)元及预期(qī)收(shōu)益未兑付；华鑫信托·信源5号集(jí)合资金信托(tuō)尚有15.493亿元(yuán)本金及预期收(shōu)益未兑付。两(liǎng)者金额共达约(yuē)46.811亿元。

记者拿到的一份投资者文(wén)件显示，上述信托理财的投资者大多都是新湖的员工以及亲友团。

上述(shù)投资者对界面新闻记者表示，违约后(hòu)，他们就一直去新湖(hú)集(jí)团维权(quán)，但公司始终没有(yǒu)给予(yǔ)明确的回复。

直到(dào)员工大(dà)范围集结，几乎(hū)很少露(lù)面的(de)黄伟在8月9日出现在了投资者面前。黄伟(wěi)向投资(zī)者表示，“做生意做了四十来年，哪里知道我们一个(gè)几百亿资产被(bèi)人抢走了，也是很意外(wài)的事情，希望大家跟公(gōng)司共渡难关，我们的这(zhè)个矿(kuàng)、资(zī)产(chǎn)一(yī)定(dìng)会拿回来，拿(ná)不回来可能我要破产，我如果这样可能比你们要惨(cǎn)。”

黄伟口中(zhōng)的(de)“矿”指的是(shì)新湖集团的控股子公司浙江新湖能源（持股比例85%）通(tōng)过其全资子公(gōng)司(sī)北京华易隆鑫贸易有(yǒu)限公司（以(yǐ)下简称(chēng)“华易(yì)隆鑫”）持有的新疆宜化矿(kuàng)业有限公司(sī)41.08%的股权，目前华易隆(lóng)鑫(xīn)已列为被执行人，该公司所(suǒ)持有的新疆宜化矿业股权被(bèi)浙江(jiāng)和湖(hú)北两(liǎng)地法院冻结。

但黄伟的解释和恳请并(bìng)没(méi)有太大说服力，投资者们没有放下担忧，也不认可黄伟所(suǒ)说的矿产和自己投资信托的关联。目前来看(kàn)，尚没有好消息出(chū)现，刚(gāng)入主新湖(hú)的衢州国资也没有对外表态。

国际评(píng)级机(jī)构标普近期发文称，如果新湖中(zhōng)宝的自身情况没有发(fā)生任何(hé)显著的有(yǒu)利变化，其无法偿付(fù)债务(包(bāo)括潜在的不(bù)良债(zhài)务(wù)交(jiāo)换)的风险可能会(huì)随着公司流动性减弱而增加。同(tóng)时，新湖中宝实际控制(zhì)人变更为国有企业，可能有助于新湖中(zhōng)宝保持与银(yín)行和(hé)其他金融机构的关系，但(dàn)此举可(kě)能无助于解决(jué)境外债券兑付事宜。

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