新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国(guó)务院近(jìn)日印发《关于(yú)加强监管(guǎn)防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（下称新“国九条”），其中提出(chū)，推动债券和不动产投资信托基(jī)金（REITs）市场高质量发展；研(yán)究制定(dìng)不动 产投资
信托基(jī)金管理条(tiáo)例；落(luò)实并完善 上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信(xìn)托(tuō)基金等(děng)税(shuì)收政策。

市场人士认为，新(xīn)“国(guó)九(jiǔ)条”为REITs市场(chǎng)提供(gōng)了(le)政策支持和发展(zhǎn)方向，预示着我国REITs市场将迎来新(xīn)的发(fā)展(zhǎn)机遇，并在服务实体经济和促进资本市场稳定健康发展方面发挥(huī)更加重要的(de)作用。

多位业内专家表示，REITs具有盘活存量资产、促进投(tóu)融(róng)资良性循环，降低企(qǐ)业和地方政府债务的作用，建议从立法和税收等方面入手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜(qián)力巨大

新“国九条”提出(chū)，推动债券和不动产投资信托基(jī)金（REITs）市场(chǎng)高质量发展。

REITs是(shì)兼具股、债属性的(de)权益性长期投资品种(zhǒng)，是不可或缺的重(zhòng)要投融资工具。一位宏观(guān)研究员对上海证券报记者表示，美国REITs市场规模(mó)约占GDP总量的3%到5%。如果(guǒ)参照美国REITs市场的体量(liàng)，我国REITs市场应是万亿元级蓝
海市场，发(fā)展潜力巨(jù)大。

而且，REITs自身的特性使得其(qí)可(kě)以成为资本市场(chǎng)和实体经济之间的重要桥梁。“我们可以在现实生活中亲(qīn)身感受(shòu)周边商场超市的热闹程度，或者高速公路的车流拥挤度的同时看到相(xiāng)应REITs的价格变化。”上述人士说。

中(zhōng)信证券相关业务负(fù)责人士表示，我国的公(gōng)募REITs涵(hán)盖非常广(guǎng)泛的基础设施资产，其中既(jì)包括海外REITs中常见的产权类资产(chǎn)，也包括众多经营权类基础设施资(zī)产。在目前已上市的REITs中，保租房、仓储、产业园、消(xiāo)费基础设施属于产权REITs，而高速(sù)公路、能源、生态环保则多属于经营权REITs。

该业务负(fù)责人士(shì)说，REITs底层资(zī)产运营机制(zhì)清晰，具有(yǒu)强制派息机(jī)制，是能够提供相对稳定分红的权
益型产品(pǐn)。“我国REITs市场各项(xiàng)制度规则(zé)正在持续(xù)完善优化，投(tóu)资者也在不断健全REITs投研(yán)体系，优化内控制度建设，朝着(zhe)价值投资、长期投资、理性(xìng)投
资的方向发展。”

推(tuī)进REITs的立法计划

新“国九(jiǔ)条”强调，研究制定不动产投资信托基金(jīn)管理条例。

市场人士称，REITs的立法计划是中(zhōng)国资本市场法治建设和(hé)市场发展的(de)重要组成部分，旨在为REITs市场(chǎng)的健康发展提供法律保障和(hé)制度支持。随着(zhe)立法(fǎ)工作的推(tuī)进(jìn)，预(yù)计将进(jìn)一步(bù)促进REITs市场(chǎng)的稳定
和成熟，为投资者提供(gōng)更多保护，并推动REITs产品更好地服(fú)务实体经济(jì)发展。

一位资深市场人士表示，短期看，REITs市场还需(xū)继(jì)续发展(zhǎn)和壮大。当前(qián)REITs市场仍比(bǐ)较小众，立法条件还需进一步(bù)探索；中(zhōng)长期(qī)看，REITs的立法是趋势 ，相(xiāng)关工作涉及(jí)司法部门、国家发展改(gǎi)革委和中国证监会等多部门协调和配合。

“立法(fǎ)可以(yǐ)进一步提升和(hé)规范REITs的特点(diǎn)、性质和地位，对市场长远和可持续发展具有重大意义。”上述(shù)人士说。

今年3月，上(shàng)海(hǎi)证券(quàn)交易所总经理蔡建春曾表示，我国REITs市(shì)场采取(qǔ)“公(gōng)募基金+资产(chǎn)支持证券”的框架，在试点阶(jiē)段取得积极成效。但顶(dǐng)层设计(jì)层面的基础制(zhì)度亟待完(wán)善，相关制度安排对于(yú)进一步壮大
REITs市场、服(fú)务实体经济建设存在较大制约(yuē)。

对此，蔡建春建议，加快不动产投资信 托基金（REITs）专项立法。在具体立
法重点上(shàng)，建议明确五方面内容：

一是明确REITs属于证券法(fǎ)规范的证券品种，对(duì)REITs的发行 、交易、信息披(pī)露、投 资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用证券法规定。

二是明确REITs发行交易(yì)相关安排，规定REITs发行上市条(tiáo)件、REITs管理(lǐ)人管理、做市机制等事项(xiàng)，解(jiě)决产品结构及参与机构责任义务等问题。

三是明确REITs管理(lǐ)架(jià)构(gòu)和持有人会议机(jī)制，确定“REITs载体+项目公司”的产品(pǐn)结(jié)构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会(新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策huì)议机(jī)制，解决运行管理效率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关(guān)配(pèi)套机制，解决(jué)约束激励问题。

五是明确(què)REITs市场的监管安(ān)排和法律责任，明确(què)REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关(guān)监(jiān)管安排，解决法律(lǜ)责任主体和(hé)责任机制等问题。

建议(yì)完善REITs税收政策

新“国九条”也提(tí)出，要落实并完善不(bù)动(dòng)产(chǎn)投资信托基金税收政策。

回顾国外发达市(shì)场REITs的发展历程，REITs市场的每(měi)一次快速发展无不与税(shuì)收优惠政策的改革有关(guān)。

2022年1月26日，财政部、税务总局发布《关于基 础(chǔ)设施领域不动产投资(zī)信 托基金（REITs）试点税收政策的公告 》。该政策明确了(le)基础设(shè)施REITs适用的税(shuì)收政策。

市(shì)场人士表示(shì)，税收政策的(de)落实(shí)和完善，不仅有助于降低原始权益人的税负，而且也有利于提(tí)振市场参与热情，推动REITs市场的发(fā)展壮大。同(tóng)时(shí)，这(zhè)些政策也体现了国家对发展公(gōng)募REITs的大力支持，为(wèi)基础设施资产的盘活(huó)和有效投资提供了良(liáng)好的税务基础。未来，随着REITs市场(chǎng)的不断发(fā)展和实践的深入，可以(yǐ)期待更多有利于REITs市场建设的税收规则出台，进一步完善REITs税收政策体系。

REITs上市(shì)一般分为(wèi)上市前的(de)资产组合或重组、发行设立、运营分配(pèi)、退(tuì)出四个阶段。一位原始权益负责人对记者表示，目前REITs的税收优惠仅
限于资产重组和发行设立阶段减免和递延企业所得税，不涉及运营和退出阶段增值(zhí)税、土地增(zēng)值税的政策优惠。建议进一步完善REITs的税收政策，提高(gāo)原始权益人发行意愿(yuàn)和投资者的收益(yì)。

该人士(shì)还建议，可以从简化税收流程(chéng)、明确税收细则、加强跨部门协调等方面完善对新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策REITs的税收优惠。

该人士进一步建(jiàn)议，为了降低(dī)企业和投资者的
税务(wù)合规成本，可以进一步简(jiǎn)化REITs相关的税(shuì)收申报(bào)和缴纳流程。针对当(dāng)前税(shuì)收(shōu)政策(cè)中的一些模糊地带，如资产划转的具体定义、战略配售份额的税务处理等，应(yīng)出台更明确的指导细则，以减少市场的不确定(dìng)性。

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