重庆调整商品房限售
规则 将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将施行新的房地产
交易政(zhèng)策。

重庆市住房城乡建委日前发布《关于调整优(yōu)化房地产交易政策的通知》，出台(tái)调整新购(gòu)住房再交易管理、优化住房套数认定标准、支持住房“以旧换新”、加快存量商品房去化、加大(dà)住房(fáng)租(zū)赁市场发展力(lì)度等五项措施。

通知显示，重庆将调(diào)整新购住房再交易管理，自2024年9月1日起，凡在重(zhòng)庆市中心城(chéng)区新购新(xīn)建商品(pǐn)住房和二手(shǒu)住房(fáng)的（以(yǐ)网签备案时间(jiān)为准(zhǔn)），取得《不动产权证书》后即可上市交(jiāo)易(yì)。

据了解，对2024年9月(yuè)1日前已
纳入再交易管理范围(wéi)的住房，仍 按原政(zhèng)策执行。

原政策包括，2023年9月(yuè)1日以前购买的
商品(pǐn)住房和(hé)二(èr)手住房，在(zài)办(bàn)理不动产(chǎn)权证满两年后可上市交易。2023年9月1日至上
述(shù)通知印(yìn)发前购买的商品住房和二手住房 ，买卖合同备案满(mǎn)两年且取得不动产权证后可上市(shì)交易；其(qí)中，2024年5月20日后购买(mǎi)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)现房取得不动产权证后即可(kě)上
市交(jiāo)易。

“重庆最新楼市政策对限售(shòu)规则进行调整，将对(duì)激发市场活跃度产(chǎn)生利好(hǎo)。不过，这其中(zhōng)也反映出(chū)一个问题，即在当前(qián)市
场形势(shì)下，例如限售这类在市场(chǎng)过热时期出台(tái)的措施，是否应
当尽(jǐn)早进行调整甚(shèn)至
取消(xiāo)。各地有必要进一步梳理楼市交易环节相关限制性政策，加(jiā)大调 整力度，提高市场流动性。”易(yì)居研究院(yuàn)副院长杨跃进在接受记者采访时(shí)说。

广东省(shěng)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉向记者表示，取得《不(bù)动产权证书(shū)》后(hòu)即可上市交易，促进换(huàn)房(fáng)需求，促进供需两端交易活(huó)跃。

“同时需(xū)要注意(yì)的是(shì)，此举也可能加速(sù)二手方挂牌量的攀升。特别是当
前预期房价下跌 ，二(èr)手房挂牌量居高不(bù)下的背景中(zhōng)，交易越(yuè)晚成交价格越低的情况下，取(qǔ)消限售 可能加速二手房挂牌房源数量的增(zēng)长(zhǎng)。”李宇嘉称。

调整限售政策的同时，重庆还优
化了(le)住房套数认定标准。

按最新政策，重庆居民家庭（包括(kuò)借款(kuǎn)人、配偶及未成年子女）在重庆市申请 商业性个(gè)人住房贷款(kuǎn)购买商品住房时，仅核查家庭成员(yuán)在拟购住房(fáng)所在区(qū)县住房情况，家庭成员在拟购住房所(suǒ)在区县无住(zhù)房的，认定为首套房。

而对于居民将 重庆市内自有存量住房盘活(huó)用作租(zū)赁住房，且取得租赁合同备案证(zhèng)明的，在重庆市购买住房(fáng)时已出租的住房 可不纳入家庭住房套(tào)数(shù)计算。支持商业银行按认定的住房套数发放商(shāng)业性个人住房(fáng)贷(dài)款，加大让利力度。

“以行政区域作(zuò)为是(shì)否享受
首套住房的标准，即在本(běn)区(qū)域内无
房(fáng)无贷既可以享受首套；重庆并非首个(gè)实施该政策的城市，此前广州(zhōu)杭州均(jūn)已经执行落地。重庆楼市(shì)新(xīn)政提出鼓励银行(xíng)按照此标准来(lái)执行，具体还要看银行执行的情(qíng)况，考虑到当前按揭(jiē)贷款往往被银行认定为优质资产，因而预计银(yín)行(xíng)按此(cǐ)规则来执(zhí)行的概率较大。”李宇嘉表示(shì)。

其进一步指出，租赁挂牌不再(zài)认定为首套，该政(zhèng)策在广州等城市已经执行，这其中(zhōng)的关键问题在(zài)于，很多房源虽然已经挂牌租(zū)赁，但(dàn)并没有取得租赁备(bèi)案(àn)。而该举措有可能会
刺激(jī)这类需求(qiú)，即业主手上已有一套房产，为改善需求而(ér)租出去（以租养供），其再购买(mǎi)一套大户型房产或学位房。

据了解，本次政策优化(huà)后(hòu)，重庆将支持(chí)范围由2024年5月20日重庆市出台(tái)的渝(yú)房市(shì)办(bàn)〔2024〕2号文的“中心城区”扩大至“全重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度(quán)市”，并由(yóu)一个家庭核减一套调整为(wèi)按实际出租套数进行核减。

就该项措施(shī)，重庆住建(jiàn)委 进行政(zhèng)策解读时明确，租赁合(hé)同备案证明向房(fáng)屋所在地(dì)住建部门申请出
具。住房套数(shù)的认定，中心城区向(xià重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度ng)房屋所(suǒ)在(zài)地房地产(chǎn)交易管(guǎn)理部门申请审核认定，中心城区以(yǐ)外(wài)区县向房屋所在地住建部(bù)门申请审核认(rèn)定。各商业(yè)银行凭住(zhù)房套数认定证明办理商业性个人(rén)住房贷(dài)款，享受相(xiāng)关优惠政策。住房公积金 贷款、涉税套数认
定和住房存量贷款利率调整(zhěng)等不适用本条政策。

支持(chí)住
房“以(yǐ)旧重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度换新”方面
，对(duì)2023年9月1日(rì)以来出售重(zhòng)庆(qìng)市内自有
住房，并于(yú)2024年9月1日—12月31日在中心城区(qū)购买新(xīn)建商品住房(fáng)且完成(chéng)契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）结合自身(shēn)实际情况，给予(yǔ)每套新购住房不低于总房(fáng)款0.5%的补贴(tiē)。鼓励各(gè)区政(zhèng)府（管委会）加大补贴力度。

此外，重庆将加快存量商品房去化(huà)，开展收购已建成存量商品房(fáng)用(yòng)作保(bǎo)障性住房工作，坚持“以需定(dìng)购”，组(zǔ)织区县政府和有条件的国有企业加大收购力度，积极争取保障(zhàng)性(xìng)住房再贷(dài)款政策支持，推动(dòng)条件成熟的项目尽快落地。

据悉，重庆鼓励区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存量住房(fáng)纳入收购范围，按照不高于征收评估价和自愿的原则组织收购，支 持相关居民“以小换大”“以旧换(huàn)新”的改善性住房需求。

分析师认为，“以旧换新”措施(shī)从各(gè)地政策目前(qián)的(de)效果来看，实际效(xiào)果(guǒ)相对有限。

“这主要是因为(wèi)，居民对房价调整有较强的预期(qī)，这种
预期从挂牌二手房源去化比(bǐ)较难，卖房周期较长可以(yǐ)看出来(lái)。而存量房盘活用于(yú)保障(zhàng)房(fáng)，目前很多城市仍处于出台政策阶(jiē)段。由于存量 收购用于(yú)保障房，被收购房源价格往往(wǎng)非常低，这与开发商所预期(qī)的价格存在差距，因此目前落地的效果还未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月市场情况不太理想，9月(yuè)将进入楼市传(chuán)统旺季。重庆最新楼(lóu)市(shì)政策，将对增强市场信心产生积极作用
，也将对其他
城市产生示范效应。”严跃进表示。

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