存量房贷利率下调博弈
：动力何在，压力卡在哪？

“存量房贷降到多少你才不提前还贷？”这是最近社交网
络上(shàng)时常被讨论的话题。

新(xīn)房利率(lǜ)一降再降。据瑞银方面估算，如今，新(xīn)房(fáng)房贷利率仅(jǐn)3.3%，而存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基(jī)点的差距 下，存量房贷高位站岗者(zhě)“绷不
住了”。

与此同时，大 行房贷规模缩水、个人住房贷(dài)款不良率抬头。近期，市场(chǎng)关于存量房贷降息(xī)的讨论再起，有消息称，存(cún)量按揭客(kè)户有(yǒu)望与(yǔ)银行重新协商房贷利率。

9月5日(rì)，关于招商银行APP北京地区开始测试“存(cún)量房贷利率(lǜ)调(diào)整”功能的消息，也引起不(bù)少关注。对(duì)此，招商银行方面表示，网(wǎng)传该
行APP截图中的“存量房贷利率(lǜ)调整”是去年上线的(de)功能，针对的是上轮房贷利率调整业务的(de)办理，并非当前市场讨论的本轮房(fáng)贷利率调整。

还有消息称，也可以将(jiāng)现有按揭贷款直接转入其他(tā)银行，并(bìng)重新(xīn)签订按揭合(hé)同。据称，该(gāi)方案可能对(duì)首(shǒu)套和二套都适用，首(shǒu)次下调可能发生在未来几周内。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄(méi)之预计，央行(xíng)或在数(shù)月后下调存量房贷利率。

但存量房贷降息，压(yā)力与动力并存(cún)，首当其冲的就是拖累银行(xíng)息差。招商银行行(xíng)长(zhǎng)王良日前明确表(biǎo)示(shì)，该政策还没(méi)有得到确认，如(rú)果落地将对银行业的存(cún)量按揭利(lì)率带来一(yī)定(dìng)负(fù)面的影(yǐng)响。

百万房贷有望少还(hái)12万(wàn)

事(shì)实上，存量房(fáng)贷降(jiàng)低并不是新鲜事。在去年9月(yuè)，存量房(fáng)贷利(lì)率已经进行过一次统一调整。

当时的政策主要面向(xiàng)存量首套房(fáng)，要求存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时的城市下限。央行指出，政策(cè)实施首周有98.5%符合条(tiáo)件的存量 首套(tào)房贷利率完成(chéng)下调，合计4973万(wàn)笔(bǐ)、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP，即居(jū)民每年(nián)减少偿付1584亿元。

按照央行发布(bù)的《2023年第四季度(dù)中国货币(bì)政策执行报告》，截至2023年底，已有超过23万(wàn)亿(yì)元存(cún)量房贷的利率(lǜ)完成(chéng)下调，调整后加权平(píng)均利率是4.27%。

如果
具体(tǐ)到借款人，按照100万元按揭(jiē)贷款(kuǎn)、等额本(běn)息还(hái)款计算，存量按揭利(lì)率(lǜ)下调(diào)70bp，估算可降低借款人月供约400元，节约月(yuè)供和总还款额约5%。

持续(xù)走低的贷款市(shì)场报价(jià)利率。（图(tú)源：央行 官网）

若新一轮存(cún)量(liàng)房(fáng)贷(dài)降息落地，可能(néng)会(huì)降(jiàng)多少？

开源证券首席宏(hóng)观分析(xī)师何宁(níng)在接
受时(shí)代财(cái)经采访时认为，若调降存(cún)量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月(yuè)。具(jù)体的操作可 能涉
及两方面，一是面向存量非首套房、类似(shì)于2023年9月的补降，存量(liàng)非首套房贷规模约15.8万亿元，按50-75BP计算
，存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？则居民每年减少(shǎo)偿付(fù)788亿元-1182亿元(yuán)。

第二种可能性，即跟进“517新政”。今(jīn)年5月17日取消(xiāo)房贷利率下限(xiàn)后，二(èr)季度加权平均(jūn)房贷利率迅速下降24BP，而(ér)存量房贷(dài)并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年(nián)减少偿(cháng)付1134亿元-1515亿元。

如果假设(shè)全部按揭贷款利(lì)率通过转按揭和自主调整(zhěng)的形式下调(diào)至新发放利率水平，中金研报估算，存量按揭(jiē)利
率平均(jūn)下调(diào)约60bp，估算减少借款(kuǎn)人利息支出每年约2400亿元。

按照100万元按揭贷款、30年(nián)期等额本息还(hái)款计算，存量按揭利率下调60bp估算可降低(dī)借款人月供(gōng)约(yuē)340元(yuán)，总还款额大约能省下12万元。

房贷(dài)降(jiàng)息博弈

上海首席经济学家金融发展中心副主任刘煜辉(huī)近期表示，中国应该大幅(fú)度(dù)地降低存量房贷（38万亿元）的利(lì)息水平， 甚至完全(quán)可以与10年期(qī)和30年期的长期国债(zhài)利率绑定。因为存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？(wèi)中国(guó)没有完备的个人(rén)破产制度，与国际上通(tōng)行做法比较，中国(guó)的银行承担的风险实(shí)际上是 要小很多的。

然而，备受(shòu)期待(dài)的存款房贷降息想(xiǎng)要落(luò)地，还存在不少压力。

国盛金(jīn)融(róng)研究团队预测，若存量房贷利(lì)率下调，预计实际降幅将小于(yú)45bps，对银行息差产生
约(yuē)6bps的负向影响，对净利润增速影响
约-5.3%。

净息差(chà)，一般用以衡量银(yín)行 生息(xī)资产的获利能力，也就是赚钱的能力，是银行核心的效益性指标(biāo)之一，而(ér)净息差(chà)降低(dī)，则意(yì)味着银行从传统存贷业务中获取的利润在(zài)持续减少。

近期，银行净息差逐渐止跌，但仍处历史(shǐ)最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上(shàng)市(shì)银行(xíng)净息差低于1.8%的
“警戒线”。

不过，中 金(jīn)研报认为，虽然存量按揭利率的可能调整对(duì)银(yín)行(xíng)息 差(chà)形成影响，但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总体(tǐ)影响是(shì)中性的。

“实际上，即使不调整存量按揭利(lì)率，居民(mín)可能仍在通过提前还 贷、或者是(shì)通(tōng)过经营消费贷(dài)置换等方(fāng)式对银(yín)行息(xī)差形成压(yā)力。”研报称，息差能否企稳，根本(běn)上取决于居民是否通过偿(cháng)债压力降低实现信贷需求的(de)改善。

提前还贷的现象“风靡”近一年(nián)，按(àn)揭(jiē)早偿率仍(réng)位于14%左右(yòu)的高位，还可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间。在(zài)提前还贷(dài)压力较大的情况下，调整存量房贷 利率在一(yī)定程度(dù)上对银行和借款人来说是“双赢(yíng)”，也能释放更多消费活力。

但(dàn)若考
虑“转按揭”，银 行要面(miàn)临的压力或许更(gèng)大。

转按揭，简单来说，是将目前(qián)房 贷换成其
他银(yín)行利率更低(dī)的房贷。颜湄之估计，若允许(xǔ)按揭贷款人自(zì)行转(zhuǎn)换银行，就会刺(cì)激竞(jìng)争，可能会把银行(xíng)的
按揭利率拉得更(gèng)低，或(huò)跌至(zhì)2.1%-2.3%，对(duì)银行利润(rùn)影响严重。她预计，目前不会完全开放转换 按揭，但若最终要市场化的话，相信会朝着此方向发(fā)展。

招商银行行长王良日(rì)前
在业绩发布会上表示，招行(xíng)还没有
接到宏观按揭管理部门，人民银行或者国 家金融(róng)监督(dū)管理(lǐ)总局的意见，也没有征求过银行意(yì)见。“这方面政策推出的话，对银行(xíng)业的存量(liàng)按揭利率带来(lái)一定(dìng)负面的影响。宏观管理部门会(huì)做好充分论证和研(yán)究，推出这(zhè)样的(de)政策。”王良(liáng)表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉建议，尽(jǐn)可能一次性降到中长期(qī)定期(qī)存(cún)款 利率的水平，让(ràng)居民形成按(àn)揭仍旧是低利率(lǜ)、普惠利率(lǜ)的观感和印象，进而(ér)减少提前还贷，鼓励按揭买房。

“尽管此举(jǔ)可能降低银行(xíng)利率，但可以减(jiǎn)缓提前还(hái)贷和不愿意贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)势。把贷款增
量做(zuò)起来，即便利率低了，总利润也是不(bù)变的，而且资金成本(běn)也下(xià)降了。对商品房销(xiāo)售的影响，趋势上无法扭转，但斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉对时代财经说。

对于借款人来说，比起期待存量房贷利率的调整，目前更现实(shí)的方式或许是“商转公”。

近期，已有山东青岛、江西赣州、安徽宣城等近(jìn)30个城市的住房公(gōng)积金中(zhōng)心发布“商(shāng)转公”政策，借款者(zhě)可根据相(xiāng)关规(guī)定，将部分或全部(bù)商贷转换成公积金贷款。

以商贷利率3.95%为例，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息(xī)贷(dài)款60万元、期限(xiàn)30年，“商转公”后，公积金贷款(kuǎn)月供比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年将节省(shěng)13.17万(wàn)元。

目前，北上(shàng)广尚未跟进 “商转公(gōng)”政策(cè)。今年5月，广州住房(fáng)公积(jī)金管(guǎn)理中心曾在回复居民问询时表示，目前国(guó)内开展“商转公”业务的城市除深圳，基本均为(wèi)体量较小的城市(shì)，北(běi)京、上海均未(wèi)开展此项业务。

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