房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售量下降态势(shì)未改，同时(shí)土地成交规模持续(xù)收缩 ，从而导(dǎo)致新(xīn)房供应规模也(yě)保持(chí)在低位。

　　“金九银十”素来是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的销售旺季，期(qī)间，房企做足营销工作，积(jī)极推(tuī)盘促
销，通过优惠政策和活动(dòng)吸引购房者。每(měi)年9、10这两(liǎng)个月，房企的供应量和销售业绩通常也会明显(xiǎn)优于其(qí)他月份。

　　然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盘积极性却(què)一般。究其原因，与(yǔ)市场上销售下行态势未改，新(xīn)房库存较高，去(qù)化周期拉长，土地成交规模收(shōu)缩，房企资金存压等一系列因素有关。

　　推盘积极性不(bù)足

　　近日(rì)，房地产研究机构克 而(ér)瑞调研的数(shù)据显(xiǎn)示，9月28个重点城市预 计新增商品住宅供应面(miàn)积703万平方米，环比下降4%，同比下降59%，绝对量显著不及二季度月均水平，与一季度月均(jūn)699万平方米基本持平
。

　　分城市(shì)来看(kàn)，仅一线城市(shì)供(gōng)应量将(jiāng)环(huán)比增长10%，三四线同环比近乎腰斩。

　　一线(xiàn)城市中(zhōng)，北京、广州两个城市集中放量，新房(fáng)供应量环比分别增长28%、33%，上海、深圳新房供应量的同(tóng)环(huán)比均处于下降态势，其中，深圳降幅较大，环比下降22%，同比下降(jiàng)70%，供应量或将不足3000套。

　　二线城市(shì)供应量环比微跌5%，同比降(jiàng)幅超6成，分(fēn)化持续加(jiā)剧。其中，西安、长沙单月供应(yīng)量较大，超过50万平方(fāng)米，环比增长4%和79%。宁(níng)波、重庆、厦门三个城市的供应量(liàng)虽然(rán)不(bù)及50万平方米，但环比增幅较大(dà)，分别为660%，79%，32%。剩下的二线城市供应量基本都保持同环比齐降态势，即便是(shì)前期热度较高的(de)成都
、杭州，9月的新房供应量也出现(xiàn)环比下降，房企推盘积极性并不(bù)高涨。

　　相比于
一、二线城市，三(sān)、四线城市(shì)新房供应量则显著回落(luò)，同、环比降幅均在4成以上。克而瑞研究中心 称，因低迷行情(qíng)影响，三、四线城市基本都处于去库存阶段。

　　明源地产研究院认为，以前的房(fáng)地产市场，淡旺季分明，年后有“三月小阳春”，延续(xù)到“五月
黄金周”；六月至八月市场逐渐回归平(píng)淡(dàn)，九月又重回高峰，“金九银十”由此(cǐ)而来(lái)。之所以有旺季，一方面与旺季期间房企集中推盘带来的联(lián)动(dòng)效应有(yǒu)关，另一方面，在这些旺季，前面几个月淡(dàn)市的需求积累爆发。而这几年疲(pí)软的市场需求，将所有的波峰波
谷熨平房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因，“金九银十”成色不再。今(jīn)年八(bā)月份(fèn)以来，新政的(de)效果逐渐(jiàn)减弱，楼市的热(rè)度重新回落，房(fáng)企对九月的成交没(méi)抱太大期待。

　　去化压力是主因(yīn)

　　中指研究院(yuàn)企业研究总监刘水对第一财(cái)经表(biǎo)示，“金九银十(shí)”传统营销旺季来临，但今(jīn)年房企的推盘积极性不如以往，主要还是(shì)受目前 市
场下行压力影响(xiǎng)。“新房销售(shòu)量下降态势未改，同时土
地成交规(guī)模(mó)持续收缩，从而导致新房供应规模 也保(bǎo)持在低位，加之房企目前的资金压(yā)力，导致房企在推盘方面更加谨(jǐn)慎。”

　　广东省住房政策研究中(zhōng)心研究员李宇嘉对第一财经表示，“金九”开发商推盘供应积极 性不高(gāo)，背后(hòu)的主要(yào)原因在于开(kāi)发商(shāng)手里的库存待售房源比较多，另外，开发商新盘(pán)去化率(lǜ)整体也比较低，去化周期比较长。据他统计，目前(qián)市场(chǎng)上大概有 一半(bàn)的
新房是(shì)2024年之前就上市的(de)库存。“这样的情况下，如果开发商仍(réng)然推新(xīn)盘，销售不(bù)畅的情况下，只会(huì)导致市场预期更差，而且还会(huì)拉(lā)长开(kāi)发商资金回(huí)款的周期。开发商当前的首要目标是先把(bǎ)手里的房子卖掉。”李宇嘉说(shuō)。

　　李宇嘉也(yě)表示(shì)，在其调研过程中发现，当前(qián)开发商推盘的节奏也发生了变化：“以前是以楼栋为单位推出房源(yuán)，现在(zài)有的楼盘则开(kāi)始以楼(lóu)层为单位，步 子迈得比较小，这(zhè)与9月房企推盘积极性不足的逻辑一
致，背后的原因都是市场(chǎng)上(shàng)库存较(jiào)高，开发商(shāng)去化困(kùn)难。”

　　新房市场整体去化(huà)速度放缓，去化周期(qī)拉长，已是(shì)事(shì)实。9月上旬(xún)，房地产中介机构(gòu)深圳中原的(de)二级市场营销高峰论坛上，中原 地产大陆区二级市场战略中心(xīn)总经理(lǐ)任壮表(biǎo)示，在2016、2017年房地产市场行情好(hǎo)的时(shí)候，全(quán)国29个重点城市新房住宅(zhái)项目开盘首周的去化
率平均在70%左(zuǒ)右，此 后逐(zhú)渐下降。今年(nián)“517政策”后，全国首付比例整体下调，市场行(xíng)情好转，周度平均去化率升至33%。随着“517”新政效应减弱(ruò)，8月，该(gāi)数值已回落至29%。

　　房地产研究机(jī)构中(zhōng)指研(yán)究院测算结果显示，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库
存”为25.2亿(yì)平(píng)方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。尽管库存量有所下降，但从(cóng)出清周期来看，目前“已开(kāi)工未售库存”的出清周期约(yuē)为3.4年，且呈现(xiàn)上升趋势，去化压力较大。

　　中指研究院认(rèn)为，尽(jǐn)管当(dāng)前的库(kù)存规模(mó)有所下降，但是与(yǔ)2016~2017年市场库存规(guī)模回落不同的(de)是，2016~2017年的情况是“市场销售提升、库存水平(píng)下降，去化周期缩短(duǎn)，市场库存压力缓解”，而(ér)目前“虽(suī)然市场库存水平下降，但销售 持续低迷，去化周期仍呈延长态势，市(shì)场库存压(yā)力攀升”。

　　今年5月以来，“去库存”已成为房(fáng)地(dì)产的重要施策方向，多个城(chéng)市相继发布了(le)收储房源征 集公告(gào)，但受(shòu)收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，国企收储“去(qù)库存”模式整(zhěng)体仍(réng)处于探索阶段。

　　中指研究院认为，我国房地产销售仍面临调整压力(lì)，市场仍处于筑底阶段(duàn)，“去库存(cún)”政策若(ruò)在未(wèi)来几个 月加快落地节奏，将对房企现金(jīn)流改善及(jí)居民预期将产(chǎn)生积(jī)极影响。住房端，国(guó)企收储是最直接的去(qù)库存手(shǒu)段(duàn)，但政策细节仍有待优化，落地节奏(zòu)有待加快。土地端，盘活(huó)存量土地、优(yōu)化土地(dì)供应是主 要
政策方向，其中退地置换或成为改善土地库存结(jié)构的一种有效方式。

　　刘水表示，市场需求端，一线城市限 购政策存在较(jiào)大优化空间，同时(shí)继续下调房贷利(lì)率、提高房贷利息抵扣个税幅度(dù)等或成为需求侧政(zhèng)策优化方向，从而进(jìn)一步(bù)降低居民购房成本。整体来看，随着“金九银十
”传统(tǒng)旺
季(jì)的来临，房企(qǐ)仍需充分(fēn)把握(wò)这一时机，积极(jí)应对市场挑战以达到 快速(sù)去化的目的。

责任编辑(jí)：刘万(wàn)里 SF014

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