博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经纬

　　中新经纬9月20日(rì)电（薛宇飞）19日，博时津开(kāi)产园REIT在上交所敲钟上市(shì)，20日，华夏(xià)大悦城 商业REIT登陆深交(jiāo)所。今年以(yǐ)来，REITs产品(pǐn)的上新速(sù)度有所加快，据Wind数(shù)据显示(shì)，已(yǐ)上市的公募(mù)REITs共有(yǒu)44单。同时，还有多只REITs更新进度(dù)条，上(shàng)市进度更进一(yī)步。

　　高分红是REITs的特征之一，据上海证券基金评价研(yán)究中心数据，2024年REITs市场的分红收益率为5.41%，小幅领先中证红利指数。另外，今年2月份以来，REITs在(zài)二级市场(chǎng)的价格不断走高，高分红加上价格(gé)上涨带来的资本利得，使得REITs持续受到关注。

　　机构认为(wèi)，该板(bǎn)块仍具备较好的投资(zī)机会，但也要关注产品的基本面。

　　首单混装REIT如何稳定出(chū)租率？

　　据了解，博时津开产(chǎn)园REIT底层资(zī)产(chǎn)是位于天(tiān)津经开区的(de)天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园。2023年，天河数字(zì)产业(yè)园(yuán)项(xiàng)目营业收入为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其中(zhōng)，租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。截至2024年5月31日(rì)，数字产(chǎn)业园的出租率为83.19%。大陆汽车厂房总(zǒng)建筑面积为6.32万平方米(mǐ)，2023年的营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入，出(chū)租率(lǜ)为100%。产业园与厂房的(de)搭(dā)配，使得该只基金成(chéng)为首单混装REIT。

　　以产(chǎn)业园为(wèi)底层(céng)资产的REIT，其出租率以(yǐ)及未来(lái)出租情况始终受到投(tóu)资者关注。在近(jìn)日(rì)的实地调研中，博时津开产园REIT基金经理江洲对中(zhōng)新经(jīng)纬(wěi)等媒体表示，去年有(yǒu)两三只REITs产品的业(yè)绩出现波动(dòng)，这种背(bèi)景下(xià)，博时基金挑选资(zī)产时也充(chōng)分考虑到这一问题，会挑选能代表天津经(jīng)开区整(zhěng)个产(chǎn)业特征(zhēng)的资产，大陆汽车厂房代表经开区(qū)的汽车制造及零部件产业，数字产业(yè)园代表数字经济发(fā)展。这两个资产中的(de)租户稳定性相对较高，数字产业(yè)园中的租(zū)户有约50%是央企、国企，租户结构良好。

　　博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT是博时(shí)基金首只(zhǐ)REITs产品(pǐn)，该产品基金经理胡海滨表示，博时津开产园REIT中的(de)两(liǎng)类资产的特点各有不(bù)同，厂(chǎng)房类项目的租金(jīn)比较稳定，但租金增长率相对平稳。研发办公类项目抗周期的能力弱，但租金和出租率提(tí)升的空间较高(gāo)，两类资产有不同的经济属性，混(hùn)在一(yī)起，比较符合(hé)投资者预(yù)期。两项资产混装在一起，有利于平复投(tóu)资者(zhě)对研发办公类出租(zū)率有波(bō)动的担忧，又能避免投资者觉(jué)得(dé)估(gū)值没什么想(xiǎng)象力的缺点。

　　多只产品等待(dài)上市

　　今年以来，公募REITs市场常态化发行明显加快，已有11单REITs上市，6单(dān)项(xiàng)目发布(bù)扩(kuò)募公告。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今年9月20日，全市(shì)场共有(yǒu)44单公(gōng)募 REITs上市。

　　从产(chǎn)品(pǐn)发售阶段的表现看，多只REITs基金获得了投资者超额认购。在发售阶段，博时(shí)津开(kāi)产园REIT网下共27家投(tóu)资者管理的79个配售对象参与报价，网下和网上(shàng)认(rèn)购倍数分别为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍数创今年(nián)以来产权(quán)类(lèi)公募REITs网(wǎng)下(xià)询价认(rèn)购倍数新高。

　　在开售当日，华夏大(dà)悦城(chéng)商业REIT就提前结束公众发售，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和36.585%，基金比例配售前认购金额累(lèi)计48.124亿元。招商基金(jīn)蛇口租赁住房REIT在发售时，收(shōu)到了来自79家网下投资者管理的207个配售对象的有效报价(jià)，网下询价阶(jiē)段(duàn)全场认购倍数达(dá)103.66倍，创下(xià)2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。

　　还有多只产品更新上市进(jìn)度(dù)。据Wind数据统计，截至(zhì)9月19日，共有3单(dān)REITs项目的动态为“已申报”（1单为(wèi)首发，2单(dān)为扩募），4单为“已(yǐ)受理”，4单为“已问询”，3单为“已反馈”（2单为首发，1单为(wèi)扩募），12单为“通过”。

　　同时，项目种类不断增(zēng)多，首单水利设施REIT、首单科创(chuàng)孵化器REIT、首(shǒu)单(dān)供热(rè)REIT等产品不断涌现。

　　未来走势如何？

　　二级市场方面，已上市REITs一改2023年颓势，价格持续(xù)走高(gāo)。参考中证REITs（收盘）指数走势，从2024年2月初开始，该指(zhǐ)数不断上涨，从今年以(yǐ)来最低点的2月5日算起，到9月19日(rì)，该指数累计(jì)涨幅为1博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？0.05%。中证REITs全(quán)收益指数也有类(lèi)似表(biǎo)现，今年(nián)2月5日至9月19日，累计上涨15.63%。

　　对于2022年(nián)底至2024年初REITs价(jià)格产生波(bō)动的原因，江(jiāng)洲认为，一是，投资者对底层资产未来的运营没有那么乐观；二是，部分同类(lèi)型REITs出现业绩不(bù)佳的情况，导(dǎo)致投资者对其他类型的资产产生恐惧博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？心理；三是(shì)，当市场出现单边下跌时，很多(duō)机构被动止损，导致整个市场出现非理性调整。

　　江洲称，今年2月份以来的REITs价格大幅反弹，反映的是估值迅(xùn)速恢(huī)复。他认为，2023年出现的(de)负面(miàn)因素已经(jīng)不存在，投资者更加成熟，监(jiān)管机构的配套措施也更加完(wán)善，宏观经(jīng)济预期向(xiàng)好，这些因素(sù)共(gòng)同推动REITs在二级市场出(chū)现较好行情(qíng)。

　　海通证券表示，对比REITs产品2024年中(zhōng)报和2023年年报披露的主要(yào)持有(yǒu)人数据会发现，券商、保(bǎo)险、公募基金(jīn)、私募基(jī)金等机构投资(zī)者整体增持REITs。本(běn)轮REITs行情、机构增配态(tài)势的驱动因素主(zhǔ)要有三点：第(dì)一，公募REITs行至低位后(hòu)超跌(diē)反弹；第二，“资产荒”格局(jú)下公募REITs稳(wěn)定分红优势凸显；第三，监管规则的改变与(yǔ)较强力(lì)度的政策提振。

　　从具体产品(pǐn)看，截至9月(yuè)19日，2024年以来共计有20只REITs基(jī)金价(jià)格涨幅超过10%，其中，中(zhōng)金厦门安居(jū)保(bǎo)障性租赁住(zhù)房REIT等7只产品的涨幅超过20%。产品类型上，上述20只产品(pǐn)中，有(yǒu)5只为保障性(xìng)租赁住房(fáng)博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？REITs，且中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT的价格涨幅位居(jū)全(quán)部REITs的第一、二(èr)名，分别为28.76%、27.53%；园区基础设(shè)施、交通基础设施、能源(yuán)基础设施、生态环保、消费基础设施REITs分别有5只、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏深国际仓储物流REIT、红土(tǔ)创新盐(yán)田港仓储物流 REIT、嘉实(shí)京东仓储基(jī)础设施REIT的(de)年内涨幅垫底，分别(bié)为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券认为，债券市(shì)场利率中枢下(xià)行压力下(xià)，“资产荒(huāng)”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的(de)资产，在政策力(lì)度(dù)加强以及社保(bǎo)金和养老金入(rù)市预期下，将持(chí)续提升配置性价比，板块具备(bèi)较好的投资机会。

　　对于后续表现，华泰证券认为，REITs在今年(nián)已累积一定涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指数有所(suǒ)回调、部(bù)分机构止盈，新旧动能转换背景(jǐng)下，基本面仍是重点，保租房、能源(yuán)、环保相对稳健，对部分业绩不(bù)及预期(qī)的产业园、物流园、高(gāo)速需保持谨慎。

　　对于今(jīn)年表现较好的保障性租赁住房REITs，平(píng)安证券分析，一方面是因为保障性租赁住房REITs基(jī)本面(miàn)优质，另一(yī)方面是供给相对较少。目前看，有可能对保障性租赁住房REITs形成冲击的事件是供给增加，因(yīn)此，若(ruò)该类REITs持续走(zǒu)高并与(yǔ)市场估值偏离，需关注(zhù)供(gōng)给落地(dì)的时点，保障性租赁住(zhù)房REITs的波动性有可(kě)能增大。

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责任编辑：刘万里 SF014

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