万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债

　　近日，万科发(fā)布2024年半年报。受到地产行(xíng)业深度调(diào)整的影响(xiǎng)，今年上半年，万科营收利润指标出现一定程度下滑，但是(shì)在逆势中(zhōng)万科仍然(rán)全力(lì)行动(dòng)，三大主业能力持续提升，并始终(zhōng)处于行业第一梯队。财报数据显示，上半年万科回款率超100%，二季度经营(yíng)性活动现金流净额为42亿，较一季度明显改善。

　　万科在上(shàng)半年还迈过了多笔债券的偿付关口，而且存量债务规模持续下降，年内已无境外公开债。此外，万科正(zhèng)积极(jí)推进大宗交易的谈判和多赛道(dào)REITs的突破，目(mù)前万科商业REIT已完成上市，物流、租赁住宅REITs也(yě)已进入(rù)申报过程。

　　由此可见(jiàn)，尽管行业处于筑底阶段(duàn)，但(dàn)凭借多(duō)年稳健的经营策略，万科仍具备较为坚韧的抗风险能力，坚守住财务安全(quán)底线。

　　坚决不躺平，三大主业稳(wěn)居龙头位置

　　万科管理层曾多次对外强调“不躺平”。为了全(quán)面化解风险、适(shì)应行业新发(fā)展模式，万科在(zài)上半年制定并落地了“一揽子(zi)方案”。据了解(jiě)，这项五年计划包括实现总体负债(zhài)规模下降；明确(què)综(zōng)合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务(wù)；完成融资模(mó)式转型等。

　　从(cóng)业务运营层(céng)面来看，上半年(nián)，万科三大主业能力(lì)持续提升。综合住区业务销售表现优于(yú)百强整(zhěng)体水平，报(bào)告期内，万科实现(xiàn)销售金(jīn)额(é)1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一。尽管楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投(tóu)资项目整体兑现度却能达到(dào)万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债87%，销(xiāo)售毛利率平均达18%。

　　上半年，万科(kē)将“保(bǎo)交房”和“保兑(duì)付”的任务始终放在首位。据了解，上(shàng)半年万科按期保质完成169个项目、262个批次、7.4万套房交付(fù)，其中商品住宅(zhái)6.2万套，78个项目实现“交付(fù)即办证”。

　　在(zài)业绩会上，万(wàn)科董(dǒng)事会(huì)主席郁亮表示(shì)，中(zhōng)长(zhǎng)期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值(zhí)，但绝对量的(de)规模仍然巨大。从短期看，经(jīng)过3年调整(zhěng)，新房的性价比在提升，政策对多样化(huà)住房需求的支持力度也在持(chí)续增加，这些都在为市场需求的复苏(sū)积蓄(xù)能量，为新发展阶段(duàn)的到来提(tí)供土壤。

　　除了开发业务外，万(wàn)科的物业服务及租(zū)赁住宅业务也在持续巩固行业头部优势。上半年，万科(kē)物业服务(wù)业务实现(xiàn)营收176.3亿元(yuán)，同比增长9.5%；万科租(zū)赁住宅业务则实现营收17.3亿元，同比增(zēng)长5.3%，截止6月底，累计开业数(shù)量增加至18.3万间。

　　万科总(zǒng)裁祝九胜在业绩会(huì)上表示，上半年万科(kē)长租公寓的经营性利润（NOI）和(hé)权益净利润均实现了双位数(shù)增长。2023年，万科泊寓第一次实现了成本法(fǎ)下的盈利，今年(nián)尽管市场环境出现变化，泊寓出(chū)租率依旧保持了95%以上的水平，并完成了第一(yī)批资产的收益率爬(pá)坡。

　　财报数(shù)据(jù)显示，通过经营(yíng)层面的持续努(nǔ)力，上半(bàn)年万科实现超100%回(huí)款率(lǜ)，销售回款(kuǎn)近1300亿元(yuán)。此外，二季度万科经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向(xiàng)现金(jīn)流(liú)。

　　年内无境外公(gōng)开债，多业务REITs突(tū)破

　　全力行动除了使(shǐ)得三大(dà)主业保(bǎo)持领(lǐng)先外，万科(kē)也迈过(guò)了多笔债券的偿付关口，存量债务规模持续下降(jiàng)。上半(bàn)年，万科累(lèi)计偿债524亿，截至目前(qián)已完成73亿元(yuán)的境内公开债和中期票据，以及折合人民(mín)币(bì)约104亿元的境外公开债券的(de)偿付(fù)，年(nián)内境外公开债已全部偿(cháng)还完毕，年内境内公开(kāi)债仅余1笔中票20亿元。

　　融资方面，目前万科主(zhǔ)动转变融资模式，融资(zī)渠道保持(chí)畅通(tōng)。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿(yì)元，新(xīn)增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年(nián)，其中(zhōng)5月获得招(zhāo)商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较(jiào)大的一笔贷款。此外，万科上(shàng)半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

　　在经营性(xìng)不动(dòng)产的(de)运营上，万科也不断实(shí)现多业(yè)态、多层次(cì)不动产基金的突破，以探索经营性不动产“投-融(róng)-建(jiàn)-管-退”的商业(yè)模式，逐步(bù)建立符合行业(yè)未来发展模式的资产证券化通路(lù)。

　　据了解，4月(yuè)印力REIT上市，发(fā)行规模32.6亿元，同时万(wàn)科保障性租赁住房REIT和(hé)物流仓储REIT也已进入申报进程。今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设(shè)立的建万租赁Pre-REIT基(jī)金(jīn)也实现了扩募。根据公(gōng)开(kāi)信息显示，万科的REITs和Pre-REITs基(jī)金，已获得国寿投资、中信证券、建信信托等机构支持。

　　同(tóng)时(shí)，在行业(yè)调(diào)整期，万科(kē)也在积极推进(jìn)资产盘活和(hé)大宗(zōng)交易，以缓解现金流(liú)压力。2023年至今盘活和优(yōu)化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金(jīn)额近百亿元。

　　万科首席运营官刘肖在(zài)业绩(jì)会上表示，万科在大宗交易方(fāng)面已逐步形成(chéng)两方面优势，一是大宗(zōng)交易的(de)主阵地或主(zhǔ)战场基本初步形成(chéng)，符合行业未来发展模式的退出渠道，二是(shì)逐渐归纳成四类投资者(zhě)，建立全面和系统的链接和合(hé)作。据介绍，当前有19个大宗交易项目仍在谈判过程中。

　　9月2日，花旗银行发布报告维万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债持万科买入评级。花(huā)旗银行预计，万科下半年计(jì)划实现正现金流、处置非核(hé)心资产以及发行不动产(chǎn)投资信托基(jī)金等因素(sù)，将进一步促进公司(sī)资本(běn)支出(chū万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债)的下降。

　　在(zài)过(guò)去(qù)30年(nián)中国房地产的发展中，万科穿越多个周期，并用稳健的经营策略让自身始终保持在第一梯度。长远来看，随着各项房地产政策陆续(xù)落地，市场逐步恢复，万(wàn)科有望在行业新阶段重新回到(dào)健(jiàn)康可持续的发展轨道上。

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