听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本清源“房屋养老金(jīn)”

助力城市健康发展

缘起

2024年(nián)8月20日，上海(hǎi)市第十六届人大常委会(huì)第(dì)十五次扩大会议上，龚(gōng)正市长具体介绍了深(shēn)入推进改革开放、培育(yù)发展新质生产力、深入推进长三角一体化发展、深化人民城市建设等方面工作。其中，提到房屋养老金制度，主(zhǔ)要服务于房屋体检、房屋保险以(yǐ)及房屋“小修小补”的支付。上海考虑(lǜ)分两步推进：第一步，今年先行在浦东(dōng)等区开展试(shì)点；第二(èr)步，在试(shì)点基础上，明年全市推开(kāi)。

背景&逻辑

中国城市化阶段呼唤“住房养老金”制度(dù)

自1978年改革开放以来(lái)，中国城镇化进(jìn)程历经40多(duō)年(nián)快速发展，取得了举(jǔ)世瞩目的(de)成就。2023年，我(wǒ)国(guó)常住人(rén)口城镇化率达到了66.16%，提前实现了“十四五”规划目标。对照城镇化(huà)国际指标看，我国城镇化已进入“下半场(chǎng)”，从无到有，从有到优(yōu)，在提升城镇化质量水(shuǐ)平上，依(yī)然有很大的发展空间。近年(nián)来，学界等社会群(qún)体关于建立“房(fáng)屋养老金”（或称“住房养老金”）制度(dù)的呼(hū)声越来(lái)越(yuè)高，以提升(shēng)居民的居住品质和住房可持续发展。“住房养老(lǎo)金”的本质是一种长期(qī)住房储蓄投资(zī)机制，旨在(zài)为房屋的(de)维修、更新改造以及未来的重建(jiàn)提供(gōng)资金保障。我国存量(liàng)房检测和工程保险市场规模超千(qiān)亿，房屋养老(lǎo)金制度的建立和完善(shàn)有望加速已售(shòu)房屋检测和工程质量潜在缺陷保险（IDI）等业(yè)务需(xū)求放量。

“中国方案”可借鉴“他山之石”

“住房养老金”的概念源于国外，美国、新加(jiā)坡、日(rì)本等国(guó)家都建立了比较完善的住房养老(lǎo)金制度(dù)，对探(tàn)索适合中国国情的住(zhù)房养老金制度具(jù)有参考价值(zhí)。1977年美国颁布《统一区分所有物业(yè)权法》，其物业管理通常由专业(yè)物管公司或业主协会(huì)负责。房(fáng)屋维护资金由业主缴纳(nà)，通常包括(kuò)物业保养费和(hé)维修准备金，后(hòu)者类似中国已实行的(de)住宅维修基金。美国业主(zhǔ)协会每年编制预算(suàn)方案时，会考虑(lǜ)业主承(chéng)受力和周边物业情况。美国(guó)业主协会通常会(huì)购买物业保险，为(wèi)物业提供全面保障，结合信托基金(jīn)等措施从而使物(wù)业保值增值，维护全(quán)体业主(zhǔ)利益(yì)。新(xīn)加坡“备用金”制度来源(yuán)于1968年制定的(de)《地契分层法令》，住宅小区管理费(fèi)中包含维修资金，此外，新加坡(pō)政府也会将部分城市建设(shè)费投入住宅小区(qū)的维护和管理。日本为住宅维(wéi)修专门设立了修缮(shàn)积立金制度，分长期维(wéi)护、紧(jǐn)急(jí)维(wéi)修两类(lèi)，一般由业(yè)主委(wěi)员会决定，并(bìng)选定有能力的管理公司进行监管。各国“住(zhù)房养老金(jīn)”制度下更(gèng)新后(hòu)的老旧社区(qū)房地产价值与税收提(tí)升(shēng)，形(xíng)成良(liáng)性循环，最终通(tōng)过(guò)这一制度使得城市住宅保值增值，得(dé)以健(jiàn)康持续(xù)发展。

中国在已(yǐ)有“个人账(zhàng)户”基础(chǔ)上(shàng)将聚(jù)焦(jiāo)“公共账户”建立

24年8月23日住建副部长董(dǒng)建国在“推动高质量(liàng)发(fā)展”系列发布会上表示，研究(jiū)建立(lì)房屋体检、房屋养老金、房屋保险(xiǎn)三项制度，构建(jiàn)全生命周期的房屋(wū)安全管(guǎn)理长效机制，上海等22个城市目(mù)前正在开展(zhǎn)试(shì)点。以上海为例，今年将于浦东新区先行试点，明年全市铺开。我国房屋养(yǎng)老金分为公共账户(hù)听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！和个(gè)人账户。现行房(fáng)屋养老金（个人(rén)账户）主(zhǔ)要指住宅专项维修资金(jīn)，系居民购房办(bàn)理房屋产权证时必须缴纳的费用，目前(qián)全国结余超1万亿(yì)元。此次建立的房屋养老金(jīn)制度(dù)主要使用公共资金建立公共(gòng)账户，按照“不增加个人负担、不减损听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！(sǔn)个人权(quán)益”的原则，由地方政(zhèng)府探(tàn)索资金筹集渠道，潜在资金来源包括地(dì)方财政补贴、土地(dì)出(chū)让(ràng)金按比(bǐ)例拨付、住房公积金增值收益分(fēn)配等，旨在弥补个人账户(hù)资(zī)金规模(mó)有限、提取流程繁(fán)琐的制度短(duǎn)板，有(yǒu)望为存量(liàng)房安全体检、安全管(guǎn)理、维修(xiū)更新补助提供稳定资(zī)金池(chí)。

催化引擎

中国经济或(huò)行业复苏超预(yù)期

房屋养(yǎng)老金制(zhì)度试点落地超预期

“公共账户”进程(chéng)超预期等

风险提示

宏观经济复苏不及预期(qī)；
市场(chǎng)需求不及预期；
制度建设不及预期(qī)；
政策(cè)试点落地不及预期等。

本文内(nèi)容编辑：江(jiāng)浩登记编(biān)号：S1130517110002

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（转自：国金证券第5小时）

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