最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之(zhī)后，中(zhōng)南建设需要解决的短债规模越来越大。倘若“白衣骑士”入主，推动其盘活资产，势必要具备足够的融资或偿(cháng)债能力(lì)，且掏出真金白银。

刚刚注资(zī)万达商管的(de)太(tài)盟投资集团，这一次真的要出手(shǒu)拯救这家住宅(zhái)地产公司吗？毕竟，在此之前，其鲜有投资国(guó)内住宅类房地产项(xiàng)目，而(ér)展示出与外资(zī)不动产基金相似的投资偏好。

来源：新财富(fù)杂(zá)志(zhì)（ID：xcfplus）

作者：杜冬东

4月24日，中南建设复牌，股票简称变更为“ST中南”。就在(zài)被“戴帽”前的4月(yuè)22日，其股价却一字涨停。

这一背景是，4月20日下午，市场传(chuán)出重磅消息，由江苏南通市海门(mén)区政府牵头，中南建设(shè)的大股东中南城市建设投资有限公司（简称“中南城建”），与太盟投资集团（PAG）及江苏资产等机构在洽谈债务化解(jiě)、股权(quán)交易等合作。4月21日(rì)，中南建设方面向媒体证(zhèng)实了(le)这一事(shì)项。

4月22日为上述消息公开后的首(shǒu)个(gè)交易日，中南建设(shè)收获一个(gè)10.53%的涨停，股价(jià)报(bào)收0.84元/股。

有评论由此称，深陷债务泥潭的中南建设可能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太(tài)盟投资(zī)集团在业内有着(zhe)亚洲“小黑石”之称。此前不到一(yī)个(gè)月，太盟投资集(jí)团(tuán)刚刚签署投资协议(yì)，联合中东资本，向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿(yì)元，对珠海万达商管进行股权重组(zǔ)。王健林的困境由(yóu)此大为缓解。

22日晚间，深交(jiāo)所即下发(fā)关(guān)注函(hán)，要求中南建设(shè)就前述事项的真实性做(zuò)出说明。

“目前双方仅就(jiù)合作的可能性进行探讨(tǎo)，无具体的方案(àn)或推进(jìn)计划(huà)。该事项尚处于筹划(huà)阶(jiē)段，对公司影响具有重大不确定(dìng)性。”2024年4月25日，ST中南回复关注函称。

这是怎样一个故事(shì)呢？刚(gāng)刚注资珠海万(wàn)达商管的太(tài)盟投资集团(tuán)，这一次要拯救住宅地产公司(sī)吗？中南(nán)建设会就此迎来生机吗(ma)？

“苏系黑马”深陷(xiàn)困境

过去一个季(jì)度，太盟投(tóu)资集团在中国资本市场(chǎng)很火。

3月30日，太盟投资集团(tuán)、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗(qí)下全资子公司Platinum Peony、穆巴达(dá)拉投资公司在大连签署投(tóu)资协(xié)议，联合向(xiàng)大连新(xīn)达盟商业管(guǎn)理有限公司投资约600亿(yì)元，并合计持(chí)股60%，大连万达(dá)商管持有剩余40%的股份。

大(dà)连新达盟商业管理(lǐ)有限公司于2024年1月成立，对赌赴港上市失败的珠海万达商管为(wèi)其子(zi)公司。

太盟(méng)投资集团此举解除了珠海万(wàn)达商管的“上市对赌危机”，有人由此(cǐ)将其掌门人单(dān)伟建(jiàn)称作拉了(le)王健林(lín)一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投(tóu)资集团与当下深陷困境(jìng)的中南建(jiàn)设发生关联时，投资者不免浮(fú)想联翩。

中南建(jiàn)设(shè)曾是“苏系房企”的一匹黑马。在业绩巅峰期的2020年前后，中南建(jiàn)设的销售规模也有2200多亿元，与金地集团 (600383)、招(zhāo)商蛇口(001979)等不(bù)相上下，位列(liè)克而瑞销售榜单(dān)Top20。只是在房地(dì)产市场三(sān)强(qiáng)“碧万恒”光芒万丈的那几年，市场对中南建设的关注并不算多。

中南建设总部位于(yú)“中国建筑之乡”江苏南通(tōng)。其掌门人(rén)陈(chén)锦石早(zǎo)年和无数同乡一样，在建筑工地干活，后来从(cóng)施工队做起，直至创立了中南建筑。此后，他又从建筑施工往上游的房地产开发领域发展，逐步打造出如(rú)今的中南(nán)建设。因(yīn)此，陈锦石的商业王(wáng)国中南集团与一般(bān)的房地产开发(fā)商略(lüè)有不(bù)同，旗下既(jì)有工程建(jiàn)筑，也有房地产开发业务。

按照官方的介绍，目(mù)前(qián)，中南集团(tuán)旗下有上(shàng)市公司中南建设，还有中南置地、中南建筑、中南实业(yè)投(tóu)资和中南教育等平(píng)台。

作(zuò)为上市公司的中南建设，主营(yíng)业务为房地产开发(fā)和建筑施工，兼营酒店及其他，2009年借壳大连金牛上市。其旗(qí)下的房地产(chǎn)业务(wù)主要在中南置(zhì)地，建(jiàn)筑施工业务则在中南建筑。

2016年开始，中南建设以“黑马(mǎ)”之势大举扩张，其(qí)销售规模从502亿元一气上冲，并杀入了(le)“2000亿俱乐部”。克而瑞数(shù)据显示，2020年，中南置地(dì)以2068亿元的操盘金额，位居房企第14位；以1573.9万(wàn)平方米的操盘面积，位居第10位(wèi)。

中南集团的快速发展下，陈(chén)锦石的(de)身(shēn)家也水涨船高(gāo)，连年进入“新(xīn)财富(fù)500创富榜”，稳坐南通首富之位。

不过，这波冲刺也闯出了大麻烦。2021年开始，受行业调整影响，中南建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到2023年第三季度，中(zhōng)南建设累计亏损138.14亿元，资产(chǎn)负债率高达91.3%。

与多数出险房企一样，2022年以(yǐ)来，中南(nán)建设多次转让旗下(xià)资产自(zì)救，包括出(chū)售中南(nán)丝路(lù)城市运营、中南(nán)服务子公(gōng)司等，累计已完成项目股权转(zhuǎn)让14个。

从股权结构看，中南建(jiàn)设的控股股东为(wèi)中南城建(jiàn)，实际控制人为陈锦石及一致行动人。早前，中南城建的持股比例最高(gāo)达54.12%。自2022年(nián)8月起(qǐ)，中南(nán)城(chéng)建及(jí)其一致行动人持有的公司股票持续被(bèi)财达(dá)证券、中(zhōng)邮证券、长江证(zhèng)券等机构强制平仓。截至2024年4月16日，中南(nán)城建的持股比例下(xià)降至37.74%。

据统计，中南建设近一年有14条被执行人记录，被执行总金额20.38亿(yì)元。实控(kòng)人陈锦石也成为被执行人(rén)，涉案金(jīn)额约13.9亿元，其名下还有177条消费限(xiàn)制信(xìn)息。

中南建设的债务压力，也连累(lèi)到控股股东中南城建。目前，中南城(chéng)建所持中南建设股份已被大量冻结，截至4月16日，累计(jì)被冻结约(yuē)14.44亿股，累计质(zhì)押约(yuē)12.95亿股，占其持股的88.8%。

中南建筑列为被执(zhí)行次数高(gāo)达(dá)152次，被执行总金(jīn)额(é)也有将近(jìn)6亿元(yuán)。被执行涉案的原因包括设(shè)备租赁、票据纠纷(fēn)、工程款、买卖合同、劳务(wù)纠纷等。中南(nán)建(jiàn)筑还(hái)收到18次限制(zhì)消费令，有6次股权冻结，股(gǔ)权数额高达1.39亿元(yuán)。

业绩难堪、债务高(gāo)企(qǐ)，令投(tóu)资(zī)者对中南建设心灰意冷。因股价连续10日低于面值，中南建设濒临退市(shì)。

盘活资产，需应对庞大(dà)短债

2022年(nián)11月7日，中南建设首次公开违约。其公告(gào)称(chēng)，“由于市场调整、行业非(fēi)良性循环(huán)等(děng)原因，暂不支付公司全资子(zi)公司HZID去年发行的美元(yuán)票据利息”。

尽管此前，中国华融、中国信达以及江苏资产均向中(zhōng)南建设伸出援手，中南建设成为被AMC纾困最多的(de)房企，依然无法(fǎ)扭转局势。

事实上，中南建设在2021年就已经大幅缩减拿地规模，但随着房地产(chǎn)销量整体下行，中(zhōng)南建设的业绩呈现断崖(yá)式下滑。2021-2023年(nián)，中南(nán)建(jiàn)设(shè)的合同销售金额从1973.7亿元骤(zhòu)减至398.8亿元（表1）。刚刚过去的2024年一季度，中南建设累计(jì)合同销(xiāo)售(shòu)额仅47.3亿元，同比再减38%。

销售持续下滑(huá)，导(dǎo)致其减债之(zhī)路变得艰难(nán)。根据中南建设2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿元。

公开数据显示，中南建设4只存续的美(měi)元债均已违约，余额4.646亿美(měi)元。目前共(gòng)有5只存续境内(nèi)债，合计51亿元，其中3只已展期至(zhì)2028年后，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南(nán)建设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合(hé)计26.77亿元，仍将于一年内到期。

尽管中南建设(shè)此前(qián)已积极进行债务重组，但相关进度(dù)仍低于预期。中南建设(shè)仍有部分银(yín)行和非银行金融机构借款未能达成新的借款方案或偿付，同时，其境(jìng)外子公司(sī)的优先票据重组，也(yě)面(miàn)临个别投(tóu)资者(zhě)反对和清盘风险。

iFinD数(shù)据显示(shì)（表2），2019年至2023年三季度报(bào)，中南建(jiàn)设的长期借款(kuǎn)从360.06亿元降至198.88亿元；非流动(dòng)负债规模从473.31亿元降至254.79亿元；账面资金从254.1亿元快(kuài)速萎缩至(zhì)91.14亿元。同期，其短期借款、应付(fù)票据及应付(fù)账(zhàng)款、一年内到期的(de)非(fēi)流动负债的规模均较庞大。

如(rú)今，如何(hé)应对(duì)快(kuài)速上涨的短债，成为中南建设的当(dāng)务(wù)之急。进一步(bù)说，如果“白衣(yī)骑士(shì)”要入主推(tuī)动中南建设的(de)盘活资(zī)产，势必要具备足(zú)够的融资或偿债(zhài)能力且掏出真金白银，才能化解困局。

太盟曾数次投(tóu)资(zī)中国(guó)不(bù)动产领域

太盟投资集团与中南城建(jiàn)的洽谈，是否意味着将注(zhù)资盘活中(zhōng)南建设，尚无法判断。值得一提的是，中南建设的土地储备(bèi)在江苏省占比较高(gāo)、区域(yù)较为集(jí)中，且三、四线土地储备占比较高(gāo)，未来开发项目(mù)存在(zài)一定(dìng)的去化压力。

过去一个月，太盟投资集(jí)团因对(duì)王健林旗(qí)下的珠海万达商管的注(zhù)资而受到市场(chǎng)关注。

由于对(duì)赌赴港上市失败，珠海(hǎi)万达商(shāng)管承受着资金和来自投资者(zhě)的巨大压力。2023年12月12日，太盟(méng)与大连万达商(shāng)管集团共同宣布签(qiān)署投资框架协议，对珠海万达(dá)商管进行股权重组，大连万达商管持股40%，太盟等投资人持股60%。

2024年(nián)1月(yuè)，大(dà)连新达盟商业管理有限公司成立，珠海万达(dá)商(shāng)管成(chéng)为其子公司。3月30日，太盟投资集团联合5家机构(gòu)，向大(dà)连(lián)新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境解除，但王健林同时也失(shī)去了对珠海万(wàn)达商管的控股权。

作为此战的领投人，太盟投资集团彰显出不俗的(de)资本运作能(néng)力。

据太盟(méng)投资集团2022年(nián)拟赴港上市时公布的招股书显示，其主营业务(wù)由三部(bù)分组成：信贷及市场、私募股权和不动产。

截至2021年底，其(qí)总资(zī)产管理规模超470亿美元，其中(zhōng)，信贷及市场业务占45%，约为210亿美元。2019年(nián)至2021年，太盟投资分别实现营业收入(rù)4.36亿美元、6.38亿美(měi)元(yuán)、7.37亿美元，年复合增长率为30.02%。

官网资料显示，太盟投资集团(tuán)为全球近300家机构基金投资者管理着超过500亿美元的(de)资(zī)产，旗下有约30支活跃基金。其知名的投资项目包括珍爱网、万达商管、大阪环球影城(chéng)、腾(téng)讯(xùn)音(yīn)乐（01698.HK）、奈(nài)雪的茶（02150.HK）等。

太盟(méng)投资集团(tuán)的掌门人单伟(wěi)建在投资圈赫赫有名，曾是全(quán)球著名私人股权投资公司德克萨斯太平洋(yáng)集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投(tóu)资集团(tuán)）联席主管合伙人。他曾主导一系列(liè)颇(pǒ)具影响力的交易，包括率领新桥收购韩国第一银行，并在一年内(nèi)扭亏为盈，以(yǐ)及入主深圳发展(zhǎn)银行。

公开资料显示，不动产是(shì)太盟(méng)投资集团三大核(hé)心业务(wù)板块之一，其(qí)曾数次投资过中国(guó)房(fáng)地产市场项(xiàng)目：2013年，收购上海悦达889广场项目65%股权；2015年，联手万科、铁狮门，以(yǐ)35.7亿元收购瑞安房地产（00272.HK）旗下上海企业天地三期，并向市场筹集等值(zhí)5.09亿美(měi)元贷款；2017年(nián)，与(yǔ)招商蛇口(kǒu)联合设立16亿元的(de)地产基金，并持有80%权益，随后，该基金还(hái)以境外协议转让的形式，收购(gòu)了招商蛇口持有的(de)上海招商局最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？大厦、上(shàng)海招商局广场以及北京招商局大厦的部分股权，交易总对价约为(wèi)50亿(yì)元。此外，其还是春泉(quán)产(chǎn)业信(xìn)托的(de)二股(gǔ)东，并曾两度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签(qiān)署了合作协(xié)议，要将中国(guó)总部落户苏州(zhōu)，统筹发展公(gōng)司在中国的各类资(zī)产管理业务。

通(tōng)常而言，商用物业(yè)项目因标准化程度高、管理成本低，能够获取长期(qī)稳定收(shōu)益而外资所青睐，而(ér)住宅项目是开发型物业，售卖(mài)后不能提供可持续现金流，因(yīn)而至今少有国内住宅地产(chǎn)公司获得战略投资者入局。

从(cóng)历史(shǐ)案例来看，太(tài)盟投资集(jí)团(tuán)此(cǐ)前也鲜有投资中国(guó)住宅类房地产项目，其展示出与外资不动(dòng)产(chǎn)基金普遍相似的投资偏好。不过(guò)，单伟建近期曾(céng)公开撰文称，“中国的房市不存在供应严重过剩的问题，但尚未转危为安，原(yuán)因是需求和价格仍然(rán)受到政策抑制，阻断了市场建立新平(píng)衡点的(de)机制(zhì)”。

“真洽谈”还是(shì)“真保壳”？

受利好消息(xī)影响，中南建设4月(yuè)22日开盘(pán)一字涨停(tíng)。

而此(cǐ)前的(de)4月18日，中南建设(shè)收盘(pán)价(jià)为0.84元/股。当日晚间(jiān)，中南建设公告(gào)称，公司存在可能因(yīn)股(gǔ)票收盘价(jià)连续均低于(yú)1元/股而被终止上市的风险。

4月19日，其(qí)第二次公告提示风险：“公司可能因股票收(shōu)盘价连续低于1元/股而(ér)被(bèi)终止上市”。中南建设当日收盘价为(wèi)0.76元/股，跌9.52%，已经连续11个(gè)交易日均低于1元(yuán)/股。

4月22日(rì)，中南建设公(gōng)告称，自4月24日起，公司股票将(jiāng)实施“其他风险警示”，股票简称(chēng)由 “中南建设”变更为(wèi)“ST中(zhōng)南”，将于4月23日(rì)起停牌一天，并于次日复牌。

针对退(tuì)市风(fēng)险，中南建设亦曾在公告中回应，“公(gōng)司前期推出(chū)了董事、高级管理人员增(zēng)持计划，已增持金(jīn)额合计207万元，待公司定期报告披露后，董事和(hé)高级管理(lǐ)人员增持计划将继续实施；同时，公司目前(qián)也在与有关债权(quán)人协商(shāng)符合各方利益的系统性方案，发挥公司资源的最大价值，减轻公司支出压力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设遭遇“退市”之际，是否过(guò)于巧合？

中南建设总市值不过32.14亿元，太(tài)盟投(tóu)资(zī)集团亦可在二级市场以低(dī)价(jià)买入。直接与中南建设的大股东谈，是否为了以更低的(de)价格获得股权，甚至不排除寻求获得控制权的可(kě)能(néng)？

22日晚间，深交所就此次洽谈(tán)的真实性发函关注。

深交所表示，如果确实有上述事项，中(zhōng)南建设要说明，中南城建与太(tài)盟(méng)投资集团合作的具体内容、时间安排及进展情况，并(bìng)分析相关合(hé)作的可实现性。同时，中南建设还(hái)要说明，中南(nán)城(chéng)建及实际控制人是(shì)否计划对公司进行(xíng)股(gǔ)权转让、资产重组，以及(jí)其他对公司有重大(dà)影响的事项。

截至4月25日收盘(pán)，中南建设回复了(le)关(guān)注函，但(dàn)就与太盟投资集团洽(qià)谈一(yī)事未正式公告消息。

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