保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾(gù)房企的风险防范与规模扩张？房企的新发展模式是什么？在2023年(nián)，保利(lì)发展尝(cháng)试(shì)给出自己的答卷。

2023年，保利发展全年实现(xiàn)营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至年末(mò)，公司货币资金余额1480亿元(yuán)。在经营层面，去(qù)库存战略(lüè)的执行帮助保利发展实现房企中唯一的四(sì)千亿级销售，同时在连续(xù)第6年(nián)的经营活动(dòng)现金流为正的前(qián)提下，保利(lì)发展持续聚焦核心(xīn)城市，拓展金额中99%位于核心(xīn)38城。保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

进入2024年，保(bǎo)利发展仍将(jiāng)坚持布局核心城市，把握“品质时代“机遇。在最新发布的(de)行业白皮书中，保利发展提出应全(quán)方位理解“品质时代”，“品质时(shí)代”的关键是牢(láo)牢紧(jǐn)扣“用户思维”，以用(yòng)户为中心，推动整个行业生(shēng)态向高质量发(fā)展。

坚定去库存实现(xiàn)销售领跑

4月22日晚间(jiān)，保利发展披露财报，公司2023年度(dù)实(shí)现营收规(guī)模(mó)3468亿元，同比(bǐ)增长23%；归母净(jìng)利润120.67亿元，同(tóng)比下(xià)滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两(liǎng)位数下滑的背景下(xià)，保利发(fā)展全口(kǒu)径销(xiāo)售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展解读称，2023年，公司(sī)紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取(qǔ)积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发(fā)展自2021年下半年(nián)以(yǐ)来一以贯之的“去库存”战略(lüè)。2023年，保利发展就确(què)立了“稳经(jīng)营、去库存(cún)、调结(jié)构、防风(fēng)险”的(de)经营策略(lüè)，持续加强两(liǎng)级联动，以应(yīng)对市(shì)场(chǎng)波动。

在管理层及时有效的经营(yíng)策略(lüè)调整下，依托扁平(píng)的两级架构(gòu)高(gāo)效落地执行，4000亿(yì)元的销售成(chéng)绩单之下保保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式利发展的销售结构的持(chí)续优化：

城市深耕效果持(chí)续凸显。公司在确(què)定性强的(de)核心38城销售(shòu)贡(gòng)献近九成，同比提升2个百分点(diǎn)。珠(zhū)三角、长三角(jiǎo)销(xiāo)售(shòu)贡献分别超1100亿元(yuán)和1400亿元(yuán)、广州与佛山(shān)合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。

市场占有率不断提(tí)升(shēng)。公(gōng)司2023年市占率3.6%，同比(bǐ)提(tí)升0.2个百分点，其中，核心38城(chéng)市占率达6.8%，同比(bǐ)提升0.7个百(bǎi)分点(diǎn)；市占率超过10%的城(chéng)市共27个，单城(chéng)市占率天花板不断突破提升。

存量项(xiàng)目去化成效显著。公司加(jiā)大2022年之前获取的存量项目(mù)去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全(quán)年销售金额的61%；签约面积1643万平方米(mǐ)，占全年销售面积的69%。

人效进(jìn)一步提升。2023年，保利发展人(rén)均(jūn)签约金额与2022年持平，人均交付(fù)套数比2022年提升26%；下属物业公司、商旅公司、代理公司等规模较大(dà)的产业公司，2023年元均效能(néng)均有不同幅度提(tí)升。

同时，在(zài)谨慎保(bǎo)守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结的保(bǎo)障度交较(jiào)高。长期以(yǐ)来，保利发展项目完成交付(fù)后(hòu)才确认收入，并坚持以成本法计量投(tóu)资性房地产(chǎn)，资产质量稳健扎实。截(jié)至报告(gào)期末，保利发(fā)展尚持(chí)有(yǒu)合同负债3772亿元，已售未回(huí)笼资金约966亿元，未(wèi)来收入保障度(dù)高。

债务结构持续(xù)优化(huà)

对比业绩快(kuài)报，年报中新增披露(lù)的各项(xiàng)财务数据显示，保利(lì)发展在手资金(jīn)充沛、负(fù)债进一(yī)步压降、现金流健康、债务(wù)结构(gòu)持(chí)续优化。整体来看(kàn)，在保持经营现金流(liú)为正(zhèng)的前提下(xià)，保利发展实现了资源补充和债务结构优化，实现了安全(quán)和发展的平衡。

以开源节流为关键词，保利发展在2023年实现了连(lián)续第六年的经营活动现金流为正。开源方面，保(bǎo)利发展一手抢销售(shòu)，一手抓回款，全年回笼金额4304亿(yì)元，销(xiāo)售回笼率102%，其中当年(nián)销售回笼率78.3%；同时通过加速(sù)参股项目投资回收等方(fāng)式，累计(jì)增加可动用(yòng)资金529亿元。节流方面(miàn)，公司以销定产(chǎn)，全年新(xīn)开(kāi)工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续6年的经营(yíng)活(huó)动现金净流入，保障(zhàng)了保利发展充(chōng)分的“存粮(liáng)”。财报显示，截至2023年末，公(gōng)司货(huò)币(bì)资金余额(é)1480亿元，保持在总资产10%左(zuǒ)右的合理水平。此外，公(gōng)司(sī)报(bào)告(gào)期末已售待回笼资金约966亿元，未来可(kě)动用资金充裕。

降债务、降利息，双(shuāng)管齐下，债务结构持续优(yōu)化。截至2023年末，保(bǎo)利发展有息债务余额3543亿元(yuán)，较期初减(jiǎn)少271亿元，其中一年内(nèi)到期的债务(wù)占有息负债比重(zhòng)为20.82%，较年初下降0.46个百分点。融资成本方(fāng)面，年(nián)内公司新增融资1371亿元，综(zōng)合成本仅3.14%，其中，三(sān)年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体来(lái)看，多项举措并举之下，2023年保(bǎo)利发展(zhǎn)财务结构进一步优化(huà)：期末公(gōng)司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下(xià)降1.56、1.34和2.37个百分点(diǎn)，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿(lǜ)档水平(píng)。

对财务(wù)安全最直接有力的证据，是在行业普遍收紧银(yín)根(gēn)的背景下，保利发展逆势(shì)加码股(gǔ)东回报(bào)，既展现央企(qǐ)责任担当，也体现了(le)发展信(xìn)心(xīn)。按今年一(yī)月前期(qī)股东回报规划(huà)，将分红比例跃升至40%，相(xiāng)比此前提高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

向“新质(zhì)生产力(lì)的基础设施服(fú)务商”转型

进入2024年(nián)，保利发展仍然保持进取的(de)态度。在资源端把握布局(jú)核心城市，在销售端秉持(chí)为客户建“好(hǎo)房子”，在两大(dà)高确定性(xìng)战略规划指引下，结合公司多年管理经验沉淀(diàn)出“总部+城市平台”扁(biǎn)平(píng)的(de)两(liǎng)级管理架构，保利发展有望穿越新的(de)地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源(yuán)端，最新发布的《保利(lì)2023—2024年(nián)不动(dòng)产行业白皮书》明确指(zhǐ)出：“房企不(bù)能再走‘三高’的粗放式(shì)发展道路”，但同时也强调(diào)要维持适度杠杆，保持合理(lǐ)投资和土地储备，将投资聚焦到有确定需求(qiú)的优质区域。

在(zài)2023年，保利发展不仅(jǐn)是“销冠”，近年拿地金额也位居(jū)行业首(shǒu)位。报告期内，公司共(gòng)拓展项目(mù)103个，总地价1632亿元，权益地价(jià)1359亿元，同比提升26%，拓展权益比(bǐ)提升16个百分点(diǎn)至(zhì)83%。公司新增项目税前成本利润率平均(jūn)在15%以上，具有较(jiào)强盈利能(néng)力(lì)。值得(dé)注意(yì)的(de)是(shì)，公(gōng)司拓展金额中99%位于(yú)核心(xīn)38城(chéng)，新增(zēng)项目楼(lóu)面均价15187元/平方米。

在(zài)优质增量资源的补充下，保利发展土储结构持续优化。报(bào)告期末，公司土地储备计(jì)容建面7790万(wàn)平(píng)方米，其中存量项目6608万平(píng)方米，增量(liàng)项目(mù)1182万平方米，存(cún)量项(xiàng)目占比(bǐ)下降8个百分点；核心38城面积储备占比近七成，提升2.4个(gè)百分点，资源结构不断优化。

在销(xiāo)售端，建(jiàn)“好房(fáng)子”被(bèi)广泛认为(wèi)是支持房企跨越新周期的(de)通行(xíng)证。在今年的全国两会上，住建部部(bù)长倪虹对房地产企(qǐ)业喊话：谁能为群(qún)众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有(yǒu)发展(zhǎn)、有未来。

保(bǎo)利发展正是行业内第(dì)一个提(tí)出进入品质时(shí)代的房企，也是最先落实产品制胜理念的(de)公司。在这一战略的指(zhǐ)引下，保(bǎo)利发展形成了“天悦和”三大产品系十二大子品牌，且获消费者认可。2023年，保(bǎo)利发展(zhǎn)完成29.1万套产品交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意的是，保利发展(zhǎn)今年进一步拓展“品质时代“的内涵(hán)，将”服务“摆在(zài)了更为显要的位置。事实(shí保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式)上，新一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书。保利发展解释称，“房地产”大家(jiā)讨论得更多的是销售，“不动产”注重(zhòng)资产价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户使用需求为根(gēn)本出发点，全方位提升产品和(hé)服(fú)务品质。

从“好产品”到(dào)“好服务”，保利发展正着(zhe)力延伸服务内容和扩大服务外延，城市消费与服务需求持续扩大，正开启多个新赛道。比如：围绕居住(zhù)社区，对服务内容进行延伸，包括为(wèi)业主提(tí)供家装家居、房(fáng)屋交易租赁等增(zēng)值服务，发展商业、养老、托幼等业务。再比如：从社区走向城市，围绕不动产的(de)各类业态，扩(kuò)大服(fú)务外延。探索公共服务、产(chǎn)业园区、商旅、会展和体(tǐ)育(yù)等(děng)服(fú)务及消费，挖掘市场(chǎng)价值。

在白皮书中，保利发展呼吁房企(qǐ)要积(jī)极向“新质生(shēng)产(chǎn)力的基础设施服务(wù)商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务(wù)输出等(děng)方方面面，为新(xīn)质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社(shè)会经济的高(gāo)质量(liàng)发展。

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