“有下调的可能 性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来源：华夏(xià)时报

　　记者：冯樱子

　　今年(nián)以来，新发个人(rén)住房贷(dài)款利(lì)率持续走低，新旧房贷(dài)之间(jiān)的利差扩大(dà)，市(shì)场(chǎng)上关(guān)于存量房贷利率下调的呼声再(zài)起。

　　目前，市场被热议的存量房贷利率下调路径主要有两方面，“重(zhòng)定价(jià)”与“转按揭”。其中“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或(huò)重新协商房贷(dài)利率；“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照(zhào)最(zuì)新贷款要素重(z“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”hòng)新签订按(àn)揭合同。

　　对(duì)此，多名受访者对《华夏时报(bào)》记者表示，当前存量房贷利率存在下调的可能(néng)性。

　　瑞银大中华金融行 业(yè)研究主管颜湄(méi)之认为 ，“重(zhòng)新(xīn)做(zuò)转(zhuǎn)按揭(jiē)或(huò)者降低存量(liàng)按揭(jiē)，是有可(kě)能发生(shēng)的(de)。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发(fā)放的房贷利率(lǜ)不到3%，之间存在较大利差(chà)，同(tóng)时政府也(yě)希望(wàng)能鼓励消费。”

　　存(cún)量房贷调整再引热议

　　“听 说存(cún)量房贷利率要下调，原本计划提前还款，现在有些犹豫了。”9月6日(rì)，一名深圳购房者(zhě)对《华夏时报》记者表示(shì)，由于担心自己还完贷款后，利率真的下调，所 以决定观望一段时间。

　　截至目(mù)前，尽管(guǎn)LPR已(yǐ)多次下调，部分 存量房贷
利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段(duàn)的购房者，首套(tào)房贷利率下(xià)限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他(tā)正是在2018年买房，当时贷款(kuǎn)利率5.39%，2023年存量房贷利率(lǜ)下调过一次，加上LPR的调整，目前(qián)贷款(kuǎn)利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发(fā)个人住房贷款之间的(de)利差仍在持续扩(kuò)大。目(mù)前而言(yán)，深圳地(dì)区首(shǒu)套住房商业性个(gè)人住 房贷款利(lì)率 下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出炉后，该地首套房贷利率再创新低，已降至3.4%。

　　具体来说，住宅首套房贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅(zhái)二(èr)套房贷(dài)利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷(dài)为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调后，存量房贷利(lì)率将于第二年重新定价，因此按(àn)照上述深圳购房者目前贷款(kuǎn)利率4.25%计算，他的存(cún)量住房贷(dài)款利率与新发放之(zhī)间利
差约85个基点。

　　而全国(guó)范围来看，新发放个人(rén)住房贷款利率也在持续走低。人民银行最新数据(jù)显示，2024年7月新发放个人住(zhù)房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历史低位。

　　因此，业内多名专家认为(wèi)，当前存量房贷利率存在下调的可能性。颜(yán)湄之提出，考虑(lǜ)到居民对存量房贷利率与新发放房贷利率之间利差的抱怨，以及政(zhèng)府促进消(xiāo)费的态度，存量房贷利率有下调的(de)可(kě)能性。

　　与此同时，天风证券研报(bào)中指出，结合今年(nián)最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可
能性(xìng)确实存在。一是按照央行公(gōng)布的前期存量(liàng)房贷利(lì)率 4.27%，压缩至今年二季度新增(zēng)住房贷(dài)款加权平均利率3.45%，则(zé)可以压缩82BP，对(duì)应(yīng)每年(nián)减少借款人利息支出约3100亿元。

　　另一(yī)种(zhǒng)测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半(bàn)年存量中长期
个人贷款年化平(píng)均收益率约为(wèi)4.0%，降
至新增房贷加权平(píng)均利率(lǜ)3.45%，约压缩55BP，对(duì)应每年减少借款人利息支出约2100亿元。

　　对于存量房贷利率可能(néng)如何降？经济学家(jiā)任泽平则提出，2023年是通过直(zhí)接方式，即变更合同条(tiáo)款，2024年本轮是否可跨行(xíng)“转按揭”等仍待(dài)具体方案出台。本轮下(xià)调存量房贷利率幅度预计60—80BP，节(jié)省百姓利息支出2280亿元—3040亿元。

　　但(dàn)是他也(yě)提到，全面调(diào)降首套(tào)、二套(tào)存量房贷(dài)利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能试点推(tuī)行二手房(fáng)存量房贷(dài)利率下调。

　　居民房(fáng)贷早偿率提升

　　新旧贷款的利差，也推(tuī)升
了居民房(fáng)贷早偿率。

　　随(suí)着各银行2024年上(shàng)半年“成绩单”公布，与民众密(mì)切相关的“个人住房贷款”情况也(yě)浮出水面。截至2024年6月，工商银行、建设银行、农业银(yín)行、中国银行、交通银(yín)行个人住房贷款合计减少约
3254.71亿元，其中工商银行个人住房贷(dài)款减少约1230亿元；农业银行减少1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行(xíng)减少(shǎo)471亿元；交通银行(xíng)减少16亿元。

　　在股份行中，中(zhōng)信银行、平安银行、浙商银行和华夏银(yín)行(xíng)的个人(rén)住房贷款(kuǎn)余额增加，招商银(yín)行、兴 业银行、光大银行、浦(pǔ)发银(yín)行、民生银(yín)行和(hé)渤海银(yín)行的个(gè)人住房贷款余额较2023年末出现下降(jiàng)。

　　目前分析观点普遍认为(wèi)，个人(rén)住房贷款余额下降的原因来自两方面(miàn)，一是商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)下滑，信贷需求随之减(jiǎn)弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩减。

　　招联首(shǒu)席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，在增量方面
，房地产市
场下(xià)行压力下，居民住房消费需(xū)求增(zēng)长缓(huǎn)慢，房地产销(xiāo)售下滑，新申请住房贷款量减少；而在存量方面，部分居民出于资(zī)产配置的需要选择提(tí)前还贷(dài)，因(yīn)此导致银行个人住房贷(dài)款余额出现增长。

　　国泰君安宏观(guān)研究团队7月(yuè)发布(bù)的(de)研(yán)究报(bào)告(gào)指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意(yì)味(wèi)着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回(huí)落(luò)态势(shì)。不过，对比历史同期，当(dāng)前居民早(zǎo)偿率仍处于较(jiào)高水平。

　　光大证券金融(róng)业(yè)首(shǒu)席分析师王一峰指出，居民按(àn)揭(jiē)早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表(biǎo)稳健性、按揭贷款(kuǎn)定价等诸多因(yīn)素影响，早偿率(lǜ)与(yǔ)房屋销售、理财(cái)收益率，替(tì)代(dài)性负债资源的可得性、价格，居(jū)民实际收入情况(kuàng)与收入预期等因素均 存在相关关系。

　　此外(wài)，盘古(gǔ)智库高级研究员江(jiāng)瀚对《华夏时报》记者表示，对(duì)于银行(xíng)而言，个人房贷是能够为(wèi)银行提供稳定现金流收入的(de)优质资产，风(fēng)险小，利润大。在(zài)房地产下行周 期，只要(yào)房贷利率高于理财利率居(jū)民
提前还贷(dài)的动机，就(jiù)一直会存在。

　　银行净息(xī)差(chà)成约束因素

　　近期，在降低存(cún)量房贷利率的讨论中，还有专家提出，是否降(jiàng)低存量房(fáng)贷还需要系统评估及更细致的规划，如果再压缩银行的息差容易引起系统性风(fēng)险。

　　8月9日，国家金融监督管理(lǐ)总局发布(bù)2024年二季(jì)度银行业保险业(yè)主要监管指标数据情况，其中(zhōng)，二季度银行业净息差1.54%，与(yǔ)一季(jì)度持平。此前，一(yī)季度中国银行业净息差(chà)相比2023年末的1.69%缩窄15个基(jī)点。

　　虽(suī)然已有止(zhǐ)跌迹象，但(dàn)银行净息差已是自2023年(nián)一季度以来，连续六个(gè)季度(dù)低于1.8%的警戒(jiè)线(xiàn)。

　　单纯就息差方面来看，香港(gǎng)中文大学（深圳）经管学院教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利能力(lì)，限制了其在创新和发展新业务方面的投入能力，进而(ér)可能(néng)导致金融服务的减少和经济(jì)活(huó)力的下降。此外，低净(jìng)息差还可能引(yǐn)发银行在追求(qiú)收益的过(guò)程中承担更高的风险，从而加(jiā)剧(jù)金(jīn)融系统的脆弱性。

　　今年(nián)3月，有(yǒu)股份制银行管理层表示，银行作为(wèi)一个经(jīng)营单体，如果息差下降过
快或者跌破某个临界点之 后，会导致其内生资本补(bǔ)充能力的下降(jiàng)，进(jìn)而影响到长(zhǎng)期支持实体经济 的(de)能力。

　　9月2日，有股份(fèn)制银行管理层在
该行2024年中期业绩交(jiāo)流会上表示，该行(xíng)暂未在转按揭业务上接(jiē)到宏观管(guǎn)理部(bù)门、人民银行、国家金融监督管理总局(jú)的(de)意见，上述(shù)机构也尚(shàng)未向商业银(yín)行征集意见，因此该政策(cè)还未得到确认。

　　同时，上述管理层也直言，如果这一(yī)政策推出，将会对
银行(xíng)业的按揭利率带来一定负面影响，对此宏观管理部门(mén)应做(zuò)好充分的论证和研究。

　　“银行作为金融机构，也(yě)要考虑自己(jǐ)的经营情况。”9月6日，一名银行内(nèi)部工(gōng)作人员对《华夏时报》记者透露，目前(qián)情况下，银行需要(yào)的是增量房贷，监管也更希望通过政策刺激刚需住房需求。因此，在息差下行压(yā)力中，资金更向新 发放贷款(kuǎn)倾斜。

　　一名业内分析人(rén)士对《华夏时报》记者表示，如果下(xià)调存量房(fáng)贷利率，短期对部分银行的净息差造成(chéng)一(yī)定压力，但整体可控，同时，银行需要进一步
优(yōu)化资产负债结构，根(gēn)据市场情况(kuàng)充分利用存款利(lì)率市场(chǎng)化调(diào)节机制，加大实体经济
薄弱环节与重点新(xīn)兴领域支持，推动轻(qīng)资本业务发展等。

责任编辑：秦艺

　　来源(yuán)：华夏(xià)时(shí)报(bào)

　　记者：冯(féng)樱子

　　今年(nián)以来，新发个人住房贷(dài)款(kuǎn)利(lì)率持续走低，新旧房(fáng)贷之(zhī)间的利差(chà)扩大，市场上关于存量房贷(dài)利率下调的呼声再起。

　　目(mù)前，市场被热议的存量房贷利率下调路径主要有两方(fāng)面，“重定价(jià)”与“转按揭”。其中“重(zhòng)定价”即存量 按揭借款人与原贷款(kuǎn)银行(xíng)内部置换或
重(zhòng)新协商(shāng)房贷利(lì)率；“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转(zhuǎn)入其他(tā)银行，并按照最新贷款要(yào)素重新签订按揭合同(tóng)。

　　对此，多名受访者对《华夏(xià)时报》记者表(biǎo)示，当前存量房贷利率存在(zài)下调的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量(liàng)按(àn)揭，是(shì)有可能发生的(de)。估算存(cún)量房贷(dài)利率约4.1%，但一线(xiàn)城市最近新(xīn)发放的房(fáng)贷利率不到3%，之间存在较大利差，同时政府也希望(wàng)能鼓励消费。”

　　存(cún)量房贷调整再引热议

　　“听(tīng)说存量房贷利(lì)率要下调，原本计划提前还款(kuǎn)，现在(zài)有些犹豫了。”9月6日，一名深圳购房者对《华夏(xià)时报》记者表示，由于担 心自己还完贷款后，利(lì)率真的下调，所以决定观望一段时间。

　　截至目前，尽管LPR已多次下调，部(bù)分存量房贷利率仍然处(chù)于高位，尤其是在2018至2022年(nián)时间段的购房者，首套(tào)房贷利
率下限水平多为LPR+30BP，二套房(fáng)政策利率下(xià)限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是在2018年买(mǎi)房，当(dāng)时贷款利率(lǜ)5.39%，2023年存量房贷利率下调过一次，加(jiā)上LPR的调整，目前贷款利率(lǜ)降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住(zhù)房贷款之间的利差仍在持续扩大。目前而言，深圳地区首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来(lái)的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日(rì)LPR报价出炉后，该地首(shǒu)套房贷利率再创新低，已降至3.4%。

　　具体来(lái)说，住宅首套(tào)房贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住(zhù)宅(zhái)二(èr)套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公(gōng)寓(yù)商(shāng)贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调后，存量房贷利率将于(yú)第二年重新(xīn)定价，因此按照(zhào)上述深圳购房(fáng)者目前贷款利率4.25%计算(suàn)，他的存量住房(fáng)贷款利率与新发放之间利差约85个基点。

　　而 全国范围来看，新发放个人住房贷款利率也在持(chí)续走低。人民银行最新数据显示，2024年(nián)7月新发放个人住房贷款利率为(wèi)3.4%，比(bǐ)上月低9个基点，比(bǐ)上年同(tóng)期低68个基点，处于历史低位。

　　因(yīn)此，业内多名专家认为，当前存量房(fáng)贷(dài)利率存在下调的可能性。颜湄(méi)之提出，考(kǎo)虑到居民(mín)对存量(liàng)房贷利率与新发(fā)放房贷利率之间利差的抱(bào)怨，以(yǐ)及政府促进消费的态(tài)度，存量房(fáng)贷利率有下调的 可能性。

　　与此同时(shí)，天风证券(quàn)研报中指(zhǐ)出，结合今年最新(xīn)的房贷(dài)政(zhèng)策和利率变(biàn)化，再(zài)度(dù)调(diào)降存量房贷利率可能性确实存在。一是按照央行公(gōng)布(bù)的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年(nián)二季度(dù)新增住房贷款加权平均利率3.45%，则可以压缩82BP，对应每年减少(shǎo)借款人利息(xī)支出约3100亿元。

　　另一 种测算方法是基于交行2024年
中报，2024年上半年存量中长期个人贷款年(nián)化平(píng)均(jūn)收益率约(yuē)为4.0%，降至新增房贷加权平均(jūn)利率3.45%，约压缩(suō)55BP，对(duì)应每年减少借款人利息支出约2100亿元。

　　对于存量房贷利率可能如(rú)何降？经济学家任(rèn)泽平则提出，2023年是 通过直接方式(shì)，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等仍待(dài)具体方案出台。本轮下调存量房(fáng)贷(dài)利率幅度预计60—80BP，节省百姓利息(xī)支出2280亿元—3040亿元(yuán)。

　　但(dàn)是他也提到，全面调(diào)降(jiàng)首套、二套存(cún)量(liàng)房(fáng)贷利率可能性较低，预计阶梯式、差(chà)异化调降，可能试点推行二手房存(cún)量房贷利率下调。

　　居(jū)民房贷早偿率提升(shēng)

　　新旧贷 款的(de)利差，也推升了居(jū)民房贷早偿率。

　　随着各银行2024年(nián)上半年“成绩单”公布，与(yǔ)民众(zhòng)密切(qiè)相关的“个人住房(fáng)贷款
”情况也浮出水面。截至2024年6月 ，工商银行、建设银行、农业银行、中(zhōng)国银行(xíng)、交通银行个人住房贷款(kuǎn)合计减少约3254.71亿元，其中工商银行(xíng)个人住房贷款减少约1230亿元；农业银行减少1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交(jiāo)通银行减少16亿元。

　　在股份行中，中(zhōng)信银行、平安银行、浙商(shāng)银行和华夏(xià)银行的个人住(zhù)房贷(dài)款余额增(zēng)加(jiā)，招(zhāo)商银行、兴业银行、“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控” id="stock_sh601818">光大银(yín)行、浦(pǔ)发银行、民生银行和渤海银行的个人住房 贷款余(yú)额较2023年(nián)末出现下降。

　　目前分析观点普遍认为，个人住房贷款余额下(xià)降的原因来自两方面，一是(shì)商品房销售(shòu)下(xià)滑，信贷需求随之减弱；二是客户(hù)提前还贷，造成余额进一步缩减。

　　招 联首席研(yán)究员董希淼对(duì)《华(huá)夏时报》记(jì)者(zhě)表示，在增量方面(miàn)，房地产市场下行(xíng)压(yā)力下，居民住房消费(fèi)需求增长缓(huǎn)慢(màn)，房地(dì)产销(xiāo)售下滑，新申请(qǐng)住房贷(dài)款(kuǎn)量减少；而在(zài)存量方面，部分(fēn)居民(mín)出(chū)于资产(chǎn)配(pèi)置的需要(yào)选(xuǎn)择(zé)提(tí)前还贷(dài)，因此导(dǎo)致银行个人住房贷款余额出现增长。

　　国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出(chū)，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降(jiàng)了13.6个百分点。这意味着居民(mín)提前还款强度已有所(suǒ)放(fàng)缓，呈现(xiàn)季节性(xìng)回落态势。不过，对比(bǐ)历(lì)史同期，当前居民早偿率仍处于较高水平。

　　光大证券金融业首席分析师王一(yī)峰指出，居(jū)民按揭早偿行为(wèi)受到宏观经(jīng)济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定 价等诸多因素影响，早(zǎo)偿率(lǜ)与房屋销售、理财收益率，替(tì)代性负债资源的可(kě)得性、价格，居(jū)民实际收(shōu)入情(qíng)况与(yǔ)收入预期等因素均存在相关关系。

　　此外(wài)，盘古智库(kù)高级研究员江瀚对《华夏时报》记者表示，对于(yú)银(yín)行(xíng)而言，个人房贷是能够为银行提供稳定现金流(liú)收入的优质(zhì)资产，风险小，利润大。在(zài)房地产下行周(zhōu)期(qī)，只要房(fáng)贷利率高于理财利率居民提前还贷的动机，就一直会存在。

　　银行净息差成约束因素

　　近期，在降低存量(liàng)房(fáng)贷利率的讨论中，还有专家提出，是否降低存量(liàng)房贷还需(xū)要系统(tǒng)评估及更细致
的规划，如果再压(yā)缩银行的息差(chà)容(róng)易引起系统性风险。

　　8月9日，国(guó)家 金(jīn)融监督管(guǎn)理总局发布2024年二季度(dù)银行业保险业主要监管指
标(biāo)数据情况，其中，二季度银(yín)行业(yè)净息(xī)差1.54%，与一季度持平。此前，一季度中国银行业(yè)净息差相比2023年末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止跌迹(jì)象(xiàng)，但银行(xíng)净息(xī)差已是自2023年一季(jì)度以来(lái)，连续六个季度低于1.8%的警戒线(xiàn)。

　　单纯就息差方(fāng)面(miàn)来看(kàn)，香港中文大(dà)学（深圳(zhèn)）经管学院教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银(yín)行(xíng)的盈利能力，限制了其在创新和发展新(xīn)业务方面的投入能力，进而可(kě)能导致金融服务的(de)减少和经济(jì)活力的下降。此外，低(dī)净(jìng)息差还可能引发银(yín)行在追求收益的(de)过(guò)程中承担更(gèng)高的风险(xiǎn)，从(cóng)而加剧金融(róng)系统的脆弱性。

　　今年3月，有股份制银(yín)行管理层表示，银行作为(wèi)一个(gè)经营单体，如果(guǒ)息差下降过快或(huò)者跌破某个临界点之后，会导致其(qí)内生资本补充能力的下降(jiàng)，进而影响到长(zhǎng)期支(zhī)持实体经济的能力。

　　9月2日，有股份制银行管理层在该行(xíng)2024年中期业绩(jì)交流会上(shàng)表示，该(gāi)行暂未在转按揭业务上接到(dào)宏观管理部门、人(rén)民银行、国家金(jīn)融监(jiān)督管理总(zǒng)局(jú)的意见 ，上述机构也尚(shàng)未向(xiàng)商业银行征集意见，因此该政策还未得到确认。

　　同时，上述管理层也直言，如果这一(yī)政策推出，将会对银行业的按揭(jiē)利率带来一定负面影响，对此宏观管(guǎn)理(lǐ)部门应做好(hǎo)充(chōng)分的论 证和研(yán)究(jiū)。

　　“银行作为金融机构，也要考虑自己的经营情况。”9月6日，一名银行内(nèi)部工作人(rén)员对《华(huá)夏时报》记者透露，目前情况(kuàng)下，银行需要的是增量房贷，监(jiān)管也更希望通过政策刺激刚需住(zhù)房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜。

　　一(yī)名业内分(fēn)析(xī)人士对《华夏时报》记(jì)者表示，如
果下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造(zào)成一定压力，但整体可(kě)控，同时，银行需要进一
步优化资产负(fù)债结构，根据市(shì)场情况充分利用存款利率(lǜ)市场化调节机制，加大实体经济薄弱环节与重点新兴领域支持，推 动轻资本业务发展等。

责任编辑：秦艺

未经允许不得转载：中央空调,电梯,空气能热水器-中央空调,电梯,空气能热水器 “有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议 专家称“对银行息差影响整体可控”