百强房企销售 8月再探底，高端住宅走出独立行情

　　郁亮称，当前市场竞争(zhēng)关键要素已经从过去的规模变为产(chǎn)品力和服务(wù)力。

　　作为传统的销售淡季(jì)，房企业绩(jì)在8月份不出意外地延续着冷清态势(shì)。

　　第三方研究机构克而瑞发布的(de)销售数据显示(shì)，8月，百强房企(qǐ)实现销售操盘金额2512亿元，环比降低10%，单月业绩规模继续保(bǎo)持在历史较低水平；同比仍在下降，降幅约26.8%。

　　累计(jì)业绩来看，1-7月百强(qiáng)房企(qǐ)实现销售操盘金额23821亿元，虽然同比仍下降36.5%，但降幅再(zài)收窄1个百(bǎi)分点，已实现连续6个月收窄。

　　具(jù)体到企业表现来(lái)看，以(yǐ)全(quán)口径计，保利发(fā)展以2208亿元的销售额坐稳行业第一，领先(xiān)第(dì)二名中海地(dì)产约400亿(yì)元；万科、华润(rùn)置地(dì)分别以(yǐ)1637亿(yì)元、1554亿元的(de)销售额紧随中海之后。招商蛇口、绿城的销售(shòu)额也(yě)突破千亿元，分别居于行业第五和(hé)第六位(wèi)。

　　这也是今年前8个月全口径销售额在千亿以(yǐ)上的房企，共计6家，较(jiào)去年同期减(jiǎn)少6家；同时，百亿房(fáng)企的数量(liàng)也仅余56家，而去年同期尚有94家。

　　销售规模(mó)的不断收缩(suō)，也使(shǐ)得以住宅开发销售为主业的(de)房企，在财务表现(xiàn)上受到重(zhòng)创。

　　以头部企业万科为例，在今年上半(bàn)年，该公司营(yíng)业收入同比下降28.9%；归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润亏损(sǔn)98.5亿元，同比下降199.8%。业绩(jì)亏损的主(zhǔ)要原因之(zhī)一就是开发业务结算规模和毛利率下滑。

　　根据中指研究院(yuàn)监(jiān)测数据显示(shì)，目前(qián)已公布了2024年中期业绩的105家A+H股房(fáng)企，营业收入均值115.91亿元，同(tóng)比下降13%，净利润均值(zhí)为1.45亿元，同比下降82.05%。

　　其中，有72家(jiā)企业营收同比下(xià)降，87家企业净(jìng)利润同比下降，50家(jiā)房企出现亏损；有24家(jiā)为疫情后首次亏损。

　　中指院分析(xī)称，在市场需求疲软(ruǎn)、房价下行、市场竞争加(jiā)剧等背景下，房企销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常(cháng)用手段，进而导(dǎo)致营收规(guī)模增长动(dòng)力不足、利润水平(píng)承压。同时，房企持续(xù)对投资性物业以及存货等计提(tí)减值，也对行(xíng)业利润水平进行一定侵蚀。

　　这一态(tài)势将在未来一段时(shí)间内延续。中指(zhǐ)院认(rèn)为(wèi)，市场调整和(hé)低毛利项目销售资源进入交付结转导致盈利承压(yā)仍将持续(xù)。

　　上述机构续称，未来房企应积(jī)极提升产品(pǐn)质量以获得更强的市场适应力(lì)。如通过(guò)户型方案的精细化设计提升产品居住价(jià)值，通过产品和街区(qū)、城市融合(hé)提升文(wén)化价值，实现产品(pǐn)和形象溢价(jià)，以较好的去化率和产品溢价能力，助力(lì)企业销(xiāo)售业绩和利(lì)润改善。

　　打造好(hǎo)产品也是在行业深度调整的当下，构建起发展(zhǎn)新模式过程(chéng)中，房企逐步形成的共识(shí)。

　　在越秀地产董事长及执行董事林昭(zhāo)远看来(lái)，房地产行业新的发展模(mó)式就是，保障性住(zhù)房由政府来作为主(zhǔ)导，市场性百强房企销售8月再探底，高端住宅走出独立行情(xìng)的由企业来(lái)进行市场(chǎng)化运作。未来，行业要(yào)回到(dào)“好房子”的属性，好产品、好服务应该(gāi)是市(shì)场的主流。

　　万科董事会(huì)主席郁亮在近(jìn)日的中期业绩会上提及(jí)，随着房地产供需关系发(fā)生(shēng)根本性变(biàn)化，市(shì)场竞(jìng)争关键要(yào)素(sù)从(cóng)过去(qù)的规模变(biàn)为产品力(lì)和服务(wù)力，也就是给消费者提供优(yōu)质(zhì)住(zhù)房。如今，行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代(dài)百强房企销售8月再探底，高端住宅走出独立行情。

　　万科联席总裁、开发(fā)经营本部首席(xí)合伙人张(zhāng)海也表示，当前，住(zhù)房(fáng)市场供求关系(xì)已(yǐ)经发生重大改变，其中之一(yī)便是各类保租房和人才(cái)房(fáng)为解决(jué)刚需人群居住问题提供了更多(duō)选择，而满足客户对更高生(shēng)活品质(zhì)的改善型产(chǎn)品(pǐn)占据新房市场越来(lái)越重要的地(dì)位。

　　这也是中高端住宅在(zài)整体冷清的(de)市场环(huán)境中，表现坚挺的因素之一。今年上半年，多地(dì)接连(lián)出现日光盘或热销盘，直接带动房企销售业绩。

　　例如，3月(yuè)-6月，中海(hǎi)地产位于上海、深圳、北(běi)京的高端项目连续开盘，其中中海顺(shùn)昌玖里甚(shèn)至创下单盘 196.5亿的销售业绩。京沪深三城的上述(shù)豪宅产品为中海在(zài)上(shàng)半年创下了近500亿的销(xiāo)售业绩。

　　即便是县级(jí)市义(yì)乌，豪宅项(xiàng)目也颇受欢迎，绿城旗下的一高端项目合计销售额超35亿元。深(shēn)耕上(shàng)海的瑞(ruì)安房地产也计划，于(yú)今年下(xià)半年推出翠(cuì)湖六期(qī)和翠湖滨江，以拉动销售(shòu)业(yè)绩。

　　克而瑞则预(yù)计，随着9月份(fèn)传统营销(xiāo)旺季来临，房企无论(lùn)从推盘强度(dù)、还(hái)是营销力度都将(jiāng)有所(suǒ)提升，9月整(zhěng)体成交或将环比(bǐ)持增。

　　中指院也认为(wèi)，“金九银十”的传统旺季(jì)来临，短(duǎn)期内核心(xīn)城市百强房企销售8月再探底，高端住宅走出独立行情新房(fáng)市(shì)场活跃度或小幅回(huí)升，但(dàn)前期土(tǔ)地大幅缩(suō)量或制约(yuē)房企供货能力，进而拖累销售(shòu)恢(huī)复。不(bù)过，“以价换量(liàng)”下，预计核心城市二手房市场有望保持一定(dìng)活跃度。

责任编辑：赵思远

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