“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”

在全国多地通过修订建筑容积率计算(suàn)办法提升(shēng)建筑实(shí)际使用率的背景下，“得房率100%”的房地产(chǎn)项目持续增多，特(tè)别是部分龙头房企(qǐ)，积极推进相关(guān)项目，以抢占市场先机。

在(zài)西安、长沙乃(nǎi)至北
京五环外(wài)区(qū)域，一批“零公摊”楼盘正在密集入市。通过“赠送”阳 台(tái)等(děng)半敞开空(kōng)间的形式，部分项(xiàng)目实际得房(fáng)率可以达到甚至超过100%。目前(qián)，广州、合肥、浙江、长沙、佛(fú)山、肇庆等多个
城市已明(míng)确发文(wén)，通过放松阳台尺(chǐ)寸限制、支(zhī)持(chí)空中绿化面积(jī)不计入容积率等方(fāng)式，侧面提升项目得房(fáng)率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内(nèi)面积计价(jià)销售(shòu)。<“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”/p>

“卷公摊”的根本目的仍是竞品质(zhì)和“卷销售”，在满足购房者需求的(de)同时令项目更具比较优势。目前保利、华润、龙湖及中铁建(jiàn)等房企在“100%得房率”的(de)赛道中参与(yǔ)度较高(gāo)。

多城政策引(yǐn)导“零公摊”

“得房率超100%”项目积极入市

在部(bù)分二(èr)三(sān)线城市，一(yī)批标(biāo)榜“零公摊”“得房率(lǜ)超100%”项目(mù)正高调入市。

今年8月，长沙本地国企慧城置业 旗下云起·虔来项(xiàng)目，便以(yǐ)“长沙首个负公摊产品”的标签亮(liàng)相。项目信(xìn)息显示，该楼盘面积介于128平方米至168平方米之间(jiān)，全(quán)屋通过(guò)飘窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面积(jī)的形式，实现(xiàn)了(le)103%-107.9%的实(shí)际使用率。

在西安，一批超高得房率的新盘已呈井喷态势，比如保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境等项目的得(dé)房(fáng)率(lǜ)均(jūn)突破了100%。以今年(nián)年初取证入
市的华润明德润府为例，该项目标榜“大明宫板块(kuài)唯一的第四代洋房社区”，主流户型产品面积为128平方米至(zhì)170平 方米，对(duì)外(wài)公示(shì)销(xiāo)售均价约22260元/平方米。该楼盘(pán)置业顾问就此向本刊表(biǎo)示(shì)：“通过‘赠送’阳台、露台等部分面积，我(wǒ)们项目的实际得房(fáng)率确实可达100%，项目实际(jì)成
交单价(jià)为21000元左
右。”

让“零公摊”得(dé)以流行的，是越来越多的城市开始(shǐ)松绑建筑 设计规则。去年年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇(zhào)庆等多地城市(shì)出台明确新规，通过放松阳台尺(chǐ)寸限制、鼓励露台等半开放式设计、支(zhī)持空中绿化面积不计入容(róng)积(jī)率等(děng)方式(shì)，侧面助推开发商提(tí)升(shēng)项目得房率。

本刊了解到，这类“计容面积新规”在浙江区域尤为普及。今年5月(yuè)，绍(shào)兴、温州、金华、湖州(zhōu)等城(chéng)市的部分新推地(dì)块中均注明：空(kōng)中花园绿化(huà)阳台、开放式风雨连廊(láng)等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。

在一(yī)线城市中，广州已(yǐ)在去年(nián)11月(yuè)发布《广州市(shì)建筑工程容积率(lǜ)计算办法》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例。今(jīn)年(nián)8月28日，广州挂牌(pái)的天(tiān)河南方面粉厂地块(kuài)开始成为新(xīn)规试点，按照出让规划，该项目半(bàn)开敞空间的“半计容”比例可由原(yuán)本的(de)15%提高至20%，同时允许其(qí)阳台面积扩大至(zhì)30%、按一半水平(píng)投影面积计算容(róng)积率建(jiàn)筑面积。

从(cóng)上述城市出(chū)台的新规来看(kàn)，政策层面并未直接取消公摊，而是通过允许开(kāi)发(fā)商“赠送”半开(kāi)敞(chǎng)空(kōng)间面积(jī)等形式“抵消(xiāo)”公摊。此前国(guó)内高层住(zhù)宅公摊比例通常(cháng)为20%至(zhì)25%左右，对应 得房率为75%至80%。理论上，房(fáng)企只要利用新规合理设(shè)计，得房率可(kě)以达到甚至超过(guò)100%。

更进一步的是，9月4日(rì)，湖南(nán)湘潭更是直接支持按套内面积计(jì)价(jià)销售。据湘潭市政府发布的《湘(xiāng)潭市促(cù)进房
地产市(shì)场高质量发展的若干措施》，对一次(cì)性团购 10套及以上新建商品住房的(de)，团购价格不纳入城市(shì)商品(pǐn)房价(jià)格监测范围(wéi)；同时支持房(fáng)企实行按(àn)住房(fáng)套内面(miàn)积（不含公摊面积）计(jì)价(jià)宣传销售，进一步优化住宅销售(shòu)方式(shì)。

“卷公摊”实为“竞销售”

头部(bù)品牌房企保持较高(gāo)参与度(dù)

越来越多的项目“卷(juǎn)公摊”背后，开发商(shāng)面临“竞品质”、加速新房销售去化(huà)的需求，而超高得房率是一大卖点。广东省城(chéng)乡规划院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉近(jìn)期(qī)正(zhèng)在 贵阳等地调研，其向本刊介绍：“现在(zài)包括很多(duō)二(èr)三线城市在主(zhǔ)推‘第四代(dài)住宅(zhái)’的概念，附带大阳台、大露(lù)台、大(dà)入户(hù)花(huā)园(yuán)，并且这些配套都是‘半赠送’面积。”

在李宇嘉看(kàn)来，开发(fā)商“卷(juǎn)公摊”是基于提高得房率、提振产品对购房者的(de)吸引力而产生的结果。据介绍，目前市(shì)场对于商(shāng)品房总价和单价都很(hěn)敏感，在各地放宽建(jiàn)筑设计(jì)标准的背景下，提高得房率能(néng)变相(xiāng)实现“降房价”的效果，既控
制了总价，也能顺应居民的住房新期待。

“对于通过赠送面积来(lái)提升得房率的操作，业内曾(céng)经习惯把这叫(jiào)做‘偷面积’，比如飘窗(chuāng)往外再多铺一点(diǎn)儿，露台和阳台面积扩张一点，如果是两层(céng)复(fù)式的(de)楼盘就把挑空面(miàn)积(jī)做多(duō)一点等等，进而增加实际的使(shǐ)用面积。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，“现在部分城市的设计规范要求(qiú)和调控政策有所放(fàng)开，比如增加半(bàn)开放空间的面积比例，同时这(zhè)些设(shè)计不(bù)计入或者(zhě)‘半计入’建筑面积。如此一来房子(zi)实用面
积增加，呈现为‘零公摊’甚至得房率超过100%的结果。”

不过，在张(zhāng)宏伟看来，“零公摊”并不一定等同“变相降价”。“得房率(lǜ)较高的 房(fáng)子(zi)，价格往往比常规楼盘略微高一点。毕竟飘窗、露台等面积外扩，意(yì)味着开发商投(tóu)入的成本也会增加。不过，即使价格稍贵，这类(lèi)房子(zi)性价(jià)比也高。”

在张宏伟看来，开发商致力(lì)于(yú)提 升得房(fáng)率，无(wú)非出于两种原(yuán)因，一(yī)是与其他竞品相比，这种房(fáng)子更好卖；二是为(wèi)了提
升住宅的性(xìng)价比，使项目(mù)更具定价优势。

在“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”更(gèng)大程度上，“零公摊”是“第四代住宅”的特征之一。在我国近四十年(nián)的商(shāng)品房发(fā)展历史(shǐ)中，业内认为每隔十年就诞生一代概念(niàn)的住宅产品，如“第一(yī)代住宅”指体制单位(wèi)分配住房，“第二代住宅”引(yǐn)入物业管理，“第三代住宅(zhái)”具备更
完善的配套设施，到目前的“第四代住宅”，则旨(zhǐ)在打造人与自然和谐互动的生活空间。2021年(nián)住(zhù)建部正式发布《城市森林花园住宅设计标准》已将第四代(dài)住宅(zhái)的概念正式落地，简(jiǎn)言之，“第四(sì)代(dài)住宅”具有“户户有(yǒu)花(huā)园、家家(jiā)有庭院、得房率超(chāo)过100%”的特色。

本刊了解(jiě)到，在“得房率超过100%”的(de)赛(sài)道(dào)中，目前以保利发展、华润置地 、龙湖集团和中铁建为代(dài)表的头部品牌房企落地项(xiàng)目较多，这批房企正通过“竞(jìng)品(pǐn)质”抢占“第四代住宅”的市场份额。

北京顺义涌现(xiàn)超高得房率新盘

保利项目成得房率“卷王(wáng)”

区别于部分二三线城市“普及零公摊”，以北京为代表的一(yī)线城市，正在外(wài)围区域(yù)涌现高得房率的新盘，其中顺义板(bǎn)块尤为(wèi)突出，譬如(rú)首(shǒu)开璞(pú)提润府(fǔ)项目、建发观云等项(xiàng)目都曾以“超(chāo)高得房率”作为卖点 ；保利发(fā)展(zhǎn)操盘的星宸和煦、颐璟 和(hé)煦项目，更因“100%实际得房率 ”被市场人士称为北京“卷王”。

本刊了解(jiě)到，尽管北京尚未(wèi)明确出炉政策鼓(gǔ)励开发(fā)商“零公摊”，但在(zài)顺义、房(fáng)山等非核(hé)心区域，在符合报建报规(guī)要求前提(tí)下，通过“赠送面 积(jī)”提高得房(fáng)率的形式具备可行(xíng)空间。

今(jīn)年(nián)4月，北京市规划和自然资源委员会官网发布《关(guān)于(yú)北京市顺(shùn)义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类(lèi)居住(zhù)用地项目规(guī)划建(jiàn)筑方案公示期间采信(xìn)情况的公告》，其中(zhōng)首(shǒu)条公众反馈意见便(biàn)是投诉该用地项目“偷面积，2个设备平台，1个防(fáng)火挑檐。交(jiāo)房(fáng)全包进去，得房率100%以上，严重影(yǐng)响市场”。

这宗遭(zāo)遇投诉的顺义区空港六期用地 项目，正是7月份首期开盘的保利(lì)建工星宸(chén)和(hé)煦(xù)。不过，据公告披露的星(xīng)宸和煦项目建设单(dān)位及设计单位的意见——该设计符合国家各项法律(lǜ)法规。后期照图施工，依法验收；另据北
京市规划和自然资源委员会顺义分局意见——根据建设单位(wèi)提供材料，经研究，建设单位意见属实，予以采信。

保利建工·星(xīng)宸和煦项目置业顾问就此向本刊表示：“这个项目的名义得房率其实在85%左右，媒体口径宣传的‘100%得房率’是把赠送的防火挑檐面积计算了进去。按照(zhào)不同(tóng)的户(hù)型，我们项目的 赠送面积在十五平(píng)方米至十八平方米左右。在顺义，很多楼盘现在的得房率都挺高。”

本刊查询(xún)北京(jīng)市住建委官(guān)网了解到，主(zhǔ)打“高得房率”的背(bèi)后，上述星宸和煦、颐璟和(hé)煦项目去化并不顺畅。其中，保利建(jiàn)工·星(xīng)宸和煦（备案名“悦煦雅苑”）于今年7月4日取得预售许可(kě)证，推出(chū)9栋楼共270套房源，住(zhù)宅面积3.37万平方米(mǐ)。截至9月5日(rì)，项(xiàng)目签约35套(tào)，签约面积(jī)4245平方米。以此测算，该项目目前网签率仅为一成。

张宏伟(wěi)就此表示，目前不同(tóng)城市对建筑规范的管(guǎn)控和(hé)调整(zhěng)力度有差异，这取决于各个(gè)城市的市场状态。高能级城市在建筑规范上执(zhí)行严(yán)格，二三四线城市操作空间很大。就北京(jīng)区域而言，五环以(yǐ)外区域的(de)项(xiàng)目(mù)面临去库存压力，顺义等区域允(yǔn)许“送面积”等操(cāo)作去提升得房率，也是执行尺度上的一种灵活(huó)调整。

在其看来：“8月份楼市(shì)整(zhěng)体成交(jiāo)情况有所回落，现在步入(rù)九月(yuè)，为了避免‘金(jīn)九银(yín)十’变成(chéng)‘铜九铁十’，类似(shì)提升得房率等购房刺激性政策有必要陆续出台。”

（文章来源：证券市场周刊）

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