刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中国(guó)楼(lóu)宇经济北京论坛

　　9月(yuè)13日，2024中(zhōng)国楼(lóu)宇经济北(běi)京论坛在(zài)中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由(yóu)世(shì)界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经(jīng)济和总部经济分会、集群智库共同(tóng)主办，中(zhōng)国城区高质(zhì)量发展合作联盟(méng)协办，来自全国的楼宇(yǔ)经济专家大咖、典(diǎn)型城区和知名企业代表齐(qí)聚北京，聚焦“失(shī)衡与重构”主(zhǔ)题，共话城市(shì)城区转型发展新(xīn)逻辑和楼宇(yǔ)经济创新发展新模式。

　　苏(sū)州工业园区(qū)城市重(zhòng)建公司副总经理刘海霞(xiá)出席并演讲。以下为演讲是实(shí)录：

　　各位企业家朋友们，大家下(xià)午(wǔ)好！我来自苏(sū)州工业园区，我带来的案例是苏州工业(yè)园区去年5月份交付的一个项目，阳澄数谷。

　　苏(sū)州是大陆最(zuì)宜居的城市第一位(wèi)，规模以上工业总产(chǎn)值第二位，科创(chuàng)板上市企业数地三位，外贸进(jìn)出口总额第四(sì)位(wèi)，地方财政收入第五位(wèi)，地区生产总值第六位。

　　今天讲(jiǎng)楼宇，苏州工业园区(qū)的(de)楼宇在全国(guó)非常有代(dài)表性，既(jì)不商业也不文化，它是以产业为(wèi)背景，我们的服务业70%是生(shēng)产型(xíng)服务业，这(zhè)是(shì)比较硬核的，注定了后续在(zài)楼宇(yǔ)发展中的(de)特点。

　　我所在的城市重建苏(sū)州工业园区管委会下属一级国资已经成立了20年，所(suǒ)从事的业务是产城融合，最早是农村变城市，新城280平方公里，到现在为止，苏州园区已(yǐ)经没有农村了，整理土地21平方公里，盘活土地12000亩，我们(men)在这个(gè)城市(shì)新建的过程中，参与了城市开发建设530多个项目，造城中所有看到看不到的基础设施(shī)，和各种形态的楼宇，学校医院城市的配套，我们都建设过。

　　近(jìn)几年，城市发展到第30年的时候，在过去8年的时间里，我们慢(màn)慢(màn)转向城市产业的运营，开始做城市的微更(gèng)新，做产城融合相关的工作。

　　我们(men)金鸡湖的湖东湖西，这是(shì)我们的两个CBD，虽然产业这么强，经济贡(gòng)献这么重要的城市，它的(de)CBD其实不厚(hòu)，最繁荣的地方也就(jiù)这样。

　　阳(yáng)澄数谷项目，在2014年的时候，位置在金鸡湖北侧，区位非常好，相当于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫星图(tú)显(xiǎn)示的，这是(shì)当初拍的(de)照片，我们用(yòng)八年时间腾退了130家企业，整理出来一块一平方公里(lǐ)的土地，当时是1.0版，做了正式的公示，后续城市能级在(zài)逐渐升级，有领导说可(kě)以(yǐ)做的更高一点(diǎn)，2.0版(bǎn)，容积率也(yě)在提升，第(dì)一次提到生产(chǎn)型服务业(yè)，产(chǎn)业(yè)的定位上做了一次升级，一直到现在，五年(nián)前重新定义做3.0版的阳澄数谷，容积率达到(dào)3.0-4.5的高度(dù)，如果是一个制造企业注册在这里没(méi)有问题，但(dàn)是容(róng)积(jī)率高了以后，在(zài)这里所有办公(gōng)的形态(tài)还是以研(yán)发办(bàn)公为主，这是我们现在的规划。

　　阳澄数(shù)谷目标打造一流数字经济创新街区，整体规划打造(zào)220万方超(chāo)大规模的数字经(jīng)济产业集群。

　　阳澄数(shù)谷的南岸新地在首开去，一期去年6月份交付，一二期加起来(lái)46万方，二期26万(wàn)方在半年(nián)以后交付。

　　简要提几点，我们的逻辑(jí)非常丰厚，它不(bù)是传统的办公楼，是产(chǎn)业(yè)创新的街区，五年前我们做了(le)一个清晰(xī)的产业(yè)定位，我们(men)在招标的时候，收到的标书大多数还是这个样子，可能更像银泰(tài)的作(zuò)品，大的综合体下面有大的盒子，配着比较(jiào)繁华的商业，比较高端的(de)写字楼(lóu)，这给我(wǒ)们带(dài)来(lái)很大的困扰，在(zài)我们的脑图里，我(wǒ)们想要的产业街区不是这样的，我们(men)希望它是一个楼群，最后筛选到并且在逐步优(yōu)化的是这样，这个区域，按照(zhào)传统的CBD，包(bāo)括北(běi)京(jīng)CBD区域里，这是四个摩天大楼，二期是6个摩(mó)天大楼，最初的规划也是这样(yàng)的，我们再做方案整合的时(shí)候，把这几地块打通，形成了街区的概念(niàn)。

　　我们主打(dǎ)的概(gài)念是新经济基础建设、产业赋能空间、城市活力场景、创新产业集聚、多维生态服务。

　　为了让大家更直(zhí)观的了解，我们打造(zào)的空间和传统写字楼的区别，有一个小(xiǎo)视频，在公共空间里，它(tā)的形态是这样子。传统的大堂是比较气派的，我们这里表达的是多(duō)元融合的，（20都可(kě)以(yǐ)在(zài)这里很轻松的融合，这就是把传统大堂打开，高度混合的概念。

　　在这里工作、生活、艺术(shù)、体(tǐ)验、兴趣、创业、就业、朋友(yǒu)的交互，事业伙伴的交互，周末家庭的交互，都可以在这里很轻(qīng)快的(de)发生。

　　匡(kuāng)会长去年看(kàn)到我们这个消息(xī)，到(dào)现场去看，也特别邀约我们来做简(jiǎn)短的分享(xiǎng)，那次他去的时候我没有在，正好(hǎo)在日本，看综合写字楼的(de)项目(mù)，推(tuī)荐大家看看东(dōng)京的(de)一些楼宇已经发生(shēng)裂(liè)变了，如果还困在1.0版本的结构和思维，东京已经(jīng)开始做CBD区域的更(gèng)新，它的更新不仅(jǐn)是跟TUD的连通，不仅是空间的(de)整(zhěng)合，是工(gōng)作生活产业多(duō)种业态的整合(hé)，我们想打造的也是这样的，进去以后很多研发、论坛，在那儿(ér)热热(rè)闹闹的发生，跟(gēn)地铁、商业也无缝(fèng)衔接(jiē)。

　　第二，不是(shì)以(yǐ)建(jiàn)筑为核心，是(shì)以(yǐ)人为中心。中国经济开放30年，我们出生(shēng)看到的城(chéng)市就应该(gāi)是这样，高楼林立，非(fēi)常漂亮非常大气，甚至是全球的知名建筑师打(dǎ)造的地标建筑，我们已经走过(guò)了这个阶段，现在追求的不仅仅是(shì)建筑本身，建筑带来的人居对建筑本身非常有挑战，我们现在打造的街区是以人为(wèi)核心，以人在这里发生的场景定位，我需要的建筑应该是什(shén)么样子的。

　　这是一(yī)期，也有(yǒu)商业，我们昨(zuó)天看了朝外，年轻人的(de)风格跟我们(men)南岸的风格非常对标，但是我(wǒ)们体量和经验有(yǒu)限，在前期(qī)呈现的远没有朝外(wài)这个项(xiàng)目影响力那么大，但(dàn)是他是我们对(duì)标的，我们(men)非常欣喜(xǐ)的看到(dào)在首都有年轻人聚集(jí)的区域，无论是外面的建(jiàn)筑，内装，就像朝(cháo)外，就是(shì)很轻的内(nèi)容，而(ér)且是需要内容来填充(chōng)引领，以内容打动年轻人(rén)的消费和聚集(jí)的场地。这是室外，年轻时(shí)尚的运动，利用高架(jià)下废弃的防护，我们(men)可以办全国蹦道的锦标赛，把年轻力和主张放在我(wǒ)们(men)产(chǎn)业里，把产业社区和先期(qī)配(pèi)套做了激活。

　　第三，首要不是(shì)做载体租赁，昨(zuó)天的(de)晚宴分享中无一不被大幅的空置所困扰，但是不像大都市这样的背景下，从定位开始，从拿着图纸招商开始，我一直跟(gēn)团队小伙(huǒ)伴讲不(bù)要推销我的楼，，产业的特性(xìng)怎(zěn)么样，人群怎么样，对(duì)空间的需求怎么样，三分之一的设计持(chí)续在优化空(kōng)间(jiān)，一直到(dào刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化)精(jīng)装、软装(zhuāng)、场景(jǐng)的设置，然后三分之一的时间才跟客户介绍(shào)是不是匹配，即使到(dào)现在，我依然跟同事(shì)说不要劝大家签合同，而(ér)是(shì)讲好生态，看是不是匹配，除(chú)了空间还能给企业赋能，这是我们对标的客户。这是我(wǒ)们这几(jǐ)年坚持的很多做法(fǎ)和逻辑，包括交付了一年多的时间里，除了全国各地有(yǒu)一百多场接待(dài)，还有一百多场产业(yè)活动。

　　这是我们各种类型(xíng)的产(chǎn)业活动，我们做产城融合，不止这一个项目，我们还有制造业、半导体、低(dī)空(kōng)经济、高(gāo)端装备制造，都是旧改的产业园(yuán)，打造产业园的逻辑和定位(wèi)手法比较(jiào)一致，除了硬核的集成电路、工业互联，跨境贸易等，我们还有文化体育音乐(lè)等方面(miàn)的活动，我们的目标不(bù)是(shì)哄(hǒng)好企业(yè)老板，而(ér)是哄好企业老(lǎo)板的团队(duì)。

　　工业互联、智能网(wǎng)联、，拿集成电路，集成电路(lù)产业在2023年刚刚发布的全球集成电路(lù)协(xié)会发(fā)布的中国大陆50强企(qǐ)业，也(yě)是(shì)集成(chéng)电路(lù)的(de)创新集聚度以(yǐ)及发展潜力，我们这(zhè)个园区排名(míng)第一，是高品质的园区，在数字贸易中，现在和地空一体，跨境电(diàn)商作为一(yī)个战略(lüè)产业，也(yě)是新质生产力的产业方向，落(luò)在了(le)阳澄数谷，如(rú)果跟集成电(diàn)路、高(gāo)端，跨境(jìng)电(diàn)商是现(xiàn)在为止(zhǐ)做产业最拿不出手的，市委书记来了说我(wǒ)们要做这个，三年要达到一个机制，最核心的任务落在我们这个项目上，全市的手法也是打(dǎ)造(zào)特色产业园，在产业生(shēng)态，供应链、物流、营销，技术平台构建，，等方面快速打造生态。

　　同时(shí)借助苏(sū)州市(shì)的力量，让苏州市创新发展中心、专(zhuān)班、人才发展(zhǎn)基地，这是我们现场的图(tú)片，跨境(jìng)电商选品中心已经出圈了。

　　半年前(qián)我接待(dài)一个，你是不是可以到我们这儿(ér)来，他说我要的不是这个，你可以不(bù)给我提供这(zhè)么好的东西，我要做跨境，你要告诉我怎么(me)做独立站，怎么帮助我把一年数亿的产品卖到全球，我要做全国的珠宝平台，谁能指导我这件事，这句话给我很大的提醒，很高的要(yào)求，原(yuán)来我们(men)曾经(jīng)沉淀了那么多年的经验和引以为傲(ào)的展示在新的产业领(lǐng)域里完全(quán)不对等，在重新打造跨境电商(shāng)生态(tài)的(de)时候要做什么，经过半年时间(jiān)，上(shàng)个月(yuè)苏州园区第一次跨境电商大会在产业园里展开的时候，我又请他来，他说震撼到了，基于原来创新街(jiē)区的理念，有幸承接这个任务，有这样的资源平台，在这里快速形成(chéng)了跨境电商的高端集聚区。

　　为什么要快速罗列一些数据(jù)，有些地方国(guó)资坐拥政府得天独厚的资源(yuán)，和刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化市场化(huà)不(bù)太一(yī)样(yàng)，通(tōng)过这个数据，不光有资源，而且在这个资源上靠我们的产品力，能(néng)达到这样的数据沉淀，达到这(zhè)样产业高(gāo)度(dù)的集聚，需要更多创新(xīn)思维和底层逻辑支撑，我们既有资源也有机会同(tóng)样有挑战。

　　南岸新地，阳澄数谷220万整个大的街区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果我们(men)之前做的每一个楼宇是一棵树，现在打造的(de)街区是(shì)一个生态的丛林，欢迎大家关注阳澄数谷，欢迎大家来到苏州(zhōu)工业(yè)园区！

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责任编(biān)辑：王翔

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