中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要

　　中信(xìn)建投证(zhèng)券研究文(wén)|竺劲（金麒麟(lín)分析师） 李凯

　　2024年(nián)上半年，房企业绩持续下滑，利润率继续下滑，从盈利能力看央企表现最佳，边际表(biǎo)现地方国(guó)企最优。房企有息负债规模整体稳定，民企持续降杠杆(gān)，同时其现金短债比(bǐ)指标当前依然较差，偿(cháng)债能力有待提(tí)升。经(jīng)营方面，房企销售承压，上半年百强房企销(xiāo)售同比下降41.8%，规模(mó)房企全部录得负(fù)增长。拿地方面，房企以(yǐ)收定支减少拿地开支，且持续向高能级城市聚(jù)集。房企经(jīng)营服(fú)务业(yè)务收入呈上升趋势，收入(rù)结构持续优化。当前行业尚处调整之中，穿越周期能(néng)力尤为重要，强者恒强趋势也(yě)更为明显，看好行业中尚存之强(qiáng)者。

　　业绩持续下滑，盈利能力央企最强，边(biān)际表现(xiàn)地方国企最优。2024年中期房企营收20438亿元，同(tóng)比下降16.4%，归母净利润(rùn)-1079亿元，亏损较上年扩大660亿(yì)元，板块业绩持续下滑。2024年中(zhōng)期房地产板块毛利率13.0%，较上(shàng)年(nián)同期下降2.1个百分点；实现归母净利率-5.3%，较上年下(xià)降3.6个百分(fēn)点，利润率(lǜ)继续下滑。央企表现(xiàn)相对较优，2023年营收同比增长1.0%，归母净利润同比(bǐ)下滑34.2%，毛利率17.6%，地方国企毛(máo)利率边际有所(suǒ)提(tí)高。

　　有息负债规模保(bǎo)持平稳，资(zī)产减值规模(mó)增加。2024年上半年房(fáng)企有息负(fù)债规模整体保持(chí)平(píng)稳，但民企持续降杠杆，且偿债能力仍在恶化，截至6月末民企现金短(duǎn)债比为0.2，较2023年末下降0.1个百分点。受房价持续下跌影响，2024年中期A股房企资(zī)产(chǎn)减值规模(mó)126亿(yì)元，上年同期为47亿元，资产减值规模(mó)增加。

　　销售规(guī)模(mó)下(xià)降，经营(yíng)服务业务占比(bǐ)提升。2024年上半年百(bǎi)强房企销售规模同比下降41.8%，规模房企全(quán)部录得负(fù)增长。拿地方面，房企(qǐ)以收定支，上半年拿地TOP100房企全口径拿地金额同比下降39.5%，且持续向高(gāo)能级城市聚集。房企经营(yíng)服务业务收入呈上升趋势，收入结构持续优(yōu)化。

　　投资建(jiàn)议：2024年以(yǐ)来，房地产支持政策的持续出台(tái)支撑了高能级城市房地产销售的较好表现，房地产开发企业聚焦核心（fly to quality）现象愈加明显。房地产行业整(zhěng)体中报(bào)业绩(jì)低于预期(qī)，市场(chǎng)尚处于(yú)调整(zhěng)之中，穿越周(zhōu)期之力变得更为重要，行业(yè)强者(zhě)恒强(qiáng)的趋势也(yě)更为明显。

　　行业风险在(zài)于销售、结(jié)转及(jí)房企信用修复不及(jí)预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶(jiē)段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲(pí)弱导致房企销售回款较差，资(zī)金来源较紧张，项(xiàng)目的施工进度可能受到影响，或(huò)导致结转不及预期；3、房企信(xìn)用修复不及预(yù)期(qī)：部分高杠杆的房(fáng)企出险可能性仍存，导致行业整(zhěng)体信(xìn)用修复进度缓慢，影响(xiǎng)房企公开市(shì)场债务的融资规(guī)模与融资成本，进(jìn)而导致行业竣工及现金流压力加剧。

　　竺劲：地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和(hé)建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研(yán)究院金融学(xué)硕士，专注于(yú)房地产、物业管理等行业研究，13年证(zhèng)券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳(jiā)行业金牛分析(xī)师奖(jiǎng)（房地产行业），获得2020年新财(cái)富最佳分析师（房地产行业）入围奖(jiǎng)，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房(fáng)地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分(fēn)析师水晶球奖（房(fáng)地产行业）第(dì)5名。

　　李凯：中信建投证券房地(dì)产(chǎn)行业研究员，伯(bó)明翰大学(xué)财务(wù)管理硕士，研究传统开发商、商业管理、物业(yè)管(guǎn)理。

　　证券研究报告名称：《资产减值高(gāo)于预期，强者恒(héng)强局面(miàn)未变 ——房地产开发行业2024年中报综述》

　　对外(wài)发(fā)布时间：2024年9月6日

　　报告发布机构(gòu)：中信建投证券股份有限公司

　　本报告(gào)分析师：

　　竺劲 SAC 编号：S1440519120002

　　SFC 编号：BPU491

　　李凯 SAC 编号：S1440524040002

责任(rèn)编辑：凌(líng)辰

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