越秀地产广州ICC商业资产进退猜想

观(guān)点(diǎn)网 地块回收热(rè)潮持续(xù)未减，越秀地产最新披露(lù)的一则(zé)潜在交易消息再次(cì)在市场中激(jī)起(qǐ)涟漪。

9月9日，越秀地产股份(fèn)有限公司发布自
愿性公(gōng)告，披露了关于广州环贸中心的潜在交易信息。公告指出，越秀地产一直考虑(lǜ)可能对集团有利(lì)的方案及潜在机会，包括 涉及在天河区广州环贸中心办公空间及停车场所有权的潜在交(jiāo)易。

不过公告中并未披露具体交(jiāo)易形式，只是简单表示该潜在交易可能采取(qǔ)不同形式进行(xíng)。

公
告指，可(kě)能的交易方式包括，在招标程(chéng)序后越秀地产广州ICC商业资产进退猜想将持有该(gāi)物业的公司转至由中华人(rén)民共和国（按照深圳(zhèn)证券 交易所的适用(yòng)规则(zé)）持牌机构设立及管理的资(zī)产支(zhī)持(chí)证券，并仅(jǐn)由专业投资(zī)者认购，或其他(tā)形式。

消息一出(chū)，市场议论纷纷。带着疑问，先从广州环贸中心（ICC）产品(pǐn)本身出(chū)发，该项目的从(cóng)运营至今(jīn)也不到4年。

“广州中轴核心地标、大湾(wān)区智慧综合体”，广州环贸中心位于广州天(tiān)河(hé)中央(yāng)商务区（CBD）的中轴线上，集合了写字楼、大型(xíng)购物中心与国际(jì)公寓(yù)等多种(zhǒng)业(yè)态。

资料显示，广州ICC项目总(zǒng)建筑面(miàn)积超18万平方米，楼高219米。在(zài)2019年底，写(xiě)字楼正式(shì)投入运营。

企业入驻(zhù)情况来看，世界500强/中国500强及(jí)行业龙头企业占(zhàn)比超过75%。其(qí)中，世界(jiè)500强(qiáng)企业(yè)有12家，包括中国
建筑、京东、日立(lì)、中国电
信等(děng)；金融业有渣打银行（大湾区中心）、中国信达资产、中国银河证券等6家；TMT行业有云(yún)智慧、亚信科技两(liǎng)家，等等。

虽然 目前(qián)广州ICC没有(yǒu)具(jù)体(tǐ)披露(lù)出租率、租金收入等经营数据(jù)，但同一商业(yè)圈的广州太古汇写字楼2024年一季度的出租率为92%。同时，从宏观数据而言，目前楼宇需(xū)求相比去年有(yǒu)所增加。

净吸纳量是城市经济(jì)活力的重(zhòng)要指标之一，可(kě)以反(fǎn)映某一个周(zhōu)期(qī)内(nèi)的楼宇需求情况。

据戴(dài)德梁行数据显示，2024年上半年(nián)，广州甲级(jí)写字楼市(shì)场的净(jìng)吸纳量为17.6万平(píng)方米，是(shì)2023年同期的2倍有余(yú)；但2024年全年的新(xīn)增供应仅有17.3万平方米，远低于近五年的平均水平。不(bù)过这也(yě)意(yì)味着，竞争(zhēng)在减弱。

与此同时，广(guǎng)州(zhōu)甲级写字(zì)楼的空置率由2023年(nián)末的18.7%小幅回落至2024年6月末的18.1%，平均租金则从(cóng)149.7元/平方米/月(yuè)降至(zhì)142.5元/平方米/月。

作(zuò)为超甲级商务写字楼，ICC的 租金还是处于行业平(píng)均水平之上。截止2024年6月的数据，9人间带经理室报价24200元/月，标准层租180-200元/平方米/月，可选(xuǎn)面积段204-2800平方米。

物业管理费都达到
35元/平方米(mǐ)/月，而附近的广物中(zhōng)心是23元平方米/月，越秀
金融大厦(shà)是33元/平方米/月。

然而，面临(lín)潜(qián)在交(jiāo)易的广(guǎng)州ICC，将要走向何方，市场(chǎng)何难(nán)不(bù)揣测。

至于出(chū)售的(de)可能(néng)。据分析，目(mù)前越秀地(dì)产有(yǒu)三条路径可以出售该物业，一是注入越秀房托；二是国内发(fā)CMBS或者类(lèi)REITs；三是直接卖给别人。

由于近几年企(qǐ)业(yè)以办公作(zuò)为底层资
产发行绿债的动作愈加频(pín)繁(fán)，市场的猜测更倾向于资产证券化方式。

据观点指数不完全(quán)统计，2023年到今年4月，国(guó)内CMBS+类REITs产品成功发(fā)行132宗，其中(zhōng)办公物业资产证券化成功发行36宗，总发行金额为640.02亿(yì)元。

而标的物涉及办(bàn)公物业(yè)的绿色资产证券化项目共计14单，项目发行人以国央企(qǐ)为主，民营企业(yè)为补充(chōng越秀地产广州ICC商业资产进退猜想)。

其(qí)中，包括金融街中心(碳中(zhōng)和)绿色资产支持专项 计(jì)划、金茂申万(wàn)-上海金(jīn)茂大厦第1期绿色(sè)资产支持专项计划(碳中和(hé))、中信建投-深铁(tiě)集团金融科技大厦(shà)资(zī)产支持专(zhuān)项计划(碳中和)等在内的多(duō)个产品均是碳中和债券
。

持有优质绿色资产成为房(fáng)企发绿色(sè)债券的底(dǐ)气，而越(yuè)秀地产(chǎn)持有的广州ICC环贸大厦在今年“第六届粤港澳大(dà)湾区楼(lóu)宇(yǔ)经济(jì)发展峰会”上，获评了首批“零碳数智 节能降碳三星级标准”楼宇称号。

今年7月，为(wèi)了提升ESG的管理，越秀地产成功发行了首笔绿(lǜ)色点心债券(quàn)，募(mù)集16.9亿元人民币，期限为三(sān)年，票面利率4.10%。

不可否认的是，无论广州(zhōu)ICC项目通过何(hé)种方式(shì)成功出表，越秀地产必然会有一笔不菲的资金回流。

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