安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏太仓(cāng)“以(yǐ)旧换新”常态化之后，安徽(huī)宣城也完成了首批“以旧换新”登记和(hé)筛选，并紧锣密鼓地开启了第二批登记工作。

“现在第二批报名(míng)登记已经开始，不需(xū)要名额摇号，直接按照报名时间顺序进行评(píng)估，具体周(zhōu)期长短不确定。”宣城(chéng)山水闲庭置业顾(gù)问小张表示。

《每(měi)日经(jīng)济新闻(wén)》记者观察到，有了太仓、苏州相城区等地的先行样本之(zhī)后，其他(tā)城市的效率明显提高了。宣城(chéng)与上述城市“旧房(fáng)换新”模式基本相同，也由宣城(chéng)市(shì)城建集团与宣(xuān)城市国控集团牵头启动，并且跳过了太仓的初(chū)代方案，采用“多套换一套”“多套(tào)换多套”“车位直接置换(huàn)”等模式。

首批100组(zǔ)置(zhì)换人摇号产生公积金贷款(kuǎn)配(pèi)套(tào)已跟上

宣城市城建(jiàn)集团官微显示，“以旧换新”活动3月11日(rì)启动、25日截止，30日公开摇号，从261个登记号码中抽(chōu)出100名，正式进入评估置换流程。

从具体(tǐ)规则来看，宣城模(mó)式吸收了多地的成功经验(yàn)，参与“以旧换新”的楼(lóu)盘包括世纪阳江、彩金湖(hú)畔、望湖(hú)城、山水闲庭(tíng)、幕溪(xī)和府、观江越、江南里、星未来天下名筑等。值得注(zhù)意(yì)的是，按照旧房收购价不(bù)高于(yú)新房及(jí)车位销售价的(de)置(zhì)换原则(zé)，居民家庭可以用一套或多套旧(jiù)房，置换一套或多套新房及车位。而(ér)产(chǎn)权车位或车库与旧房在同一小区内的，可用车位或车库置换(huàn)同等数量的新房(fáng)车(chē)位。

“换房过程(chéng)中不收任何手续费，报名时交2万元诚意金(jīn)，后续无论是否换房，这笔钱都会(huì)退还(hái)或者转为(wèi)房款。可以多(duō)套旧(jiù)房换一套新房(fáng)，旧房价格占新房价格的比(bǐ)例也没有限(xiàn)制，但高于新房价格的不退。”小张说。

根据规则，房屋(wū)收购款项方面，支持收购款(kuǎn)分批次支付给旧房原(yuán)产权人(rén)，首批用于支付新房首付款，剩余(yú)旧房款需等新房贷款(kuǎn)放款成功后(hòu)，支付给旧房原产权(quán)人。

政策层面，宣城给予“以旧换新”明确支持。

3月22日，宣城市(shì)住房公积金管理(lǐ)委员会(huì)发布《关于调整我(wǒ)市住房公积金使用政策的通知》，其中特别(bié)提到，参与“以旧(jiù)换新”置换购房人及(jí)其直系亲属，只要符合住房公积金提取(qǔ)、贷款的(de)相关条件，均可申请使用住房公(gōng)积金。

事实上，宣(xuān)城房地产市场和大部分三四线城市一样，面临新房和二手(shǒu)房成(chéng)交冷清的局面。

安居客平台显示，宣城二手房4月挂牌均价7693元/平方米，同比下降7.37%。市(shì)区在售新建住宅项目达到16个，销售单价从4999元-12000元(yuán)/平方米不等(děng)。

宣城市住(zhù)房和城乡建设局发布的房地产市(shì)场月报显示，2023年1-12月，全市和市本级商品住宅销售面积(jī)分别为146万平(píng)方米和51.9万平(píng)方米，同比分别下降31.1%和增长11.1%，但批准预售商品住宅同比分别增长12.2%和19.6%。

旧房评估价成双方焦点

一位参与宣城“以旧换新”并幸运摇中的业(yè)主在(zài)社交平台上对每经记者表示：“自(zì)己想好就(jiù)行，（旧(jiù)房）评估(gū)价真的不高，我家拿(ná)出(chū)了两(liǎng)套房子评估，确实比中介挂的(de)价(jià)格低(dī)得多。”

不(bù)过她(tā)仍然(rán)决定继续进行置换流程，因为“二手房市场不(bù)景气，卖也不好卖”。

旧房的评估价是“以(yǐ)旧换新”成功与(yǔ)否的关键因素。

上海易居房地产研究院根据目(mù)前各地“以旧换新(xīn)”推进情况和反馈情(qíng)况，指出当前最主要的矛盾点聚焦于二手房评估价上。从换房者的角度看，安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点担心中介公司或评估公司把二手房价(jià)格压(yā)得太低了。而对于收购二手房(fáng)的国企来说，过高评估(gū)二手房，也会造成(chéng)财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。

“从评(píng)估角度(dù)看，可以采取多家评估公(gōng)司联合评估、锚定周(zhōu)边市场二手(shǒu)房挂牌价和实际成交价、多(duō)次(cì)评估等方式(shì)进行。而(ér)对于(yú)纳(nà)入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不(bù)同类型二手房收购后的再(zài)利用模式等。”易居研究院认为。

易居研究院指出，当前全国(guó)各地(dì)“以旧换新”工作的开(kāi)展(zhǎn)中，相比传统置换模式，新模式下交易效率提(tí)高了6倍，即从传统的6个月(yuè)交易周期压(yā)缩至1个月(yuè)。

在传统的房(fáng)屋置换模式(shì)中，“卖旧”和“买新”两笔操作存在连环单(dān)交(jiāo)易风险。“以旧换新”模式下，无论安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点是具备“解约保护期(qī)”的先买新再卖旧模式(shì)，还是类似(shì)宣城的旧房换新模式，即便因评估价格分析而停止(zhǐ)换房，先行支付的定金2万元仍然能够退还。对于购房者或换房者(zhě)而言，交易的障碍因素消(xiāo)除(chú)、交(jiāo)易便利度增大、换房流程的舒适度也有所提升。

但广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉曾发(fā)文称，不赞成(chéng)地方政府（或授意(yì)国企城投）直(zhí)接(jiē)下场收房。

据(jù)每经记者观察(chá)，率先推行旧房直接换新房模(mó)式(shì)的太(tài)仓、苏州相城(chéng)区，包括(kuò)淮安、宣城等，都属(shǔ)于规模较小的城市或区(qū)域，而这(zhè)些地方国资企业(yè)是(shì)否由足(zú)够资金实力、足够的经验运营好收回来的老旧且分布零散的存量住房？

李宇嘉在接受(shòu)《每日经(jīng)济新闻(wén)》记者采访时曾指出(chū)：“要看(kàn)这些城市最后到底收购了多少，如果少量的收购，地方确实也有筹集保(bǎo)障(zhàng)性住房的需(xū)要，进行以旧换新也给市场释放信号，稳定市场信心。目(mù)前各地一直没有信息披露(lù)具体(tǐ)收房的情况，而部分(fēn)三四线城市的国(guó)企有没(méi)有资金实力去运作仍待观察。”

“对开发企业来讲，要把品(pǐn)质(zhì)好(hǎo)、性价比高的好房源拿出来，不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的(de)机会(huì)。要让‘换新’的买家真正看到，要买的(de)新房是能(néng)改(gǎi)善(shàn)自己居住的好(hǎo)房子。”李宇嘉(jiā)认为。

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