华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环

来源：华(huá)泰睿思

降息是最务实的“稳地产”手(shǒu)段之一(yī)，重点在于落地和执行

随着(zhe)存量(liàng)和(hé)增量房贷利率的差距拉大，市场存在存量房贷利率下调的预期。我们认为调整具(jù)备较强的合理性，当前市场环境下，降息也是务实有(yǒu)效的政策，但难点在于银行商业(yè)利益考量，因此需关注各银行实际落地情况。我们认为存量房贷利率的(de)下调会减少提前(qián)还贷(dài)人群，从而减少二(èr)手房(fáng)抛(pāo)压，有助(zhù)于平稳价格预期(qī)，进而促进行业(yè)良性循环。

核心观点

“转按揭”的国内(nèi)外实践(jiàn)现状(zhuàng)

银行的“转按揭”指个人住房转(zhuǎn)按(àn)揭贷款，国内过(guò)去的转按揭主要是针对产权(quán)人、借款期限、抵押物(wù)变更所作出的贷款调整(zhěng)。目前市(shì)场关注(zhù)度较高的“转按揭”主要(yào)针对(duì)存(cún)量房贷利率的调整。参考海外，其转(zhuǎn)按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一。以美国为例，类似的业务被称为Refinance，可以做Refinance的机构众多，贷款(kuǎn)人可以向多家贷款机构提出Refinance申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽(jǐn)相同，贷款人最终选择最理想的机构。日(rì)本也可以自由选择转按揭。但值得注意的是，海(hǎi)外市场(chǎng)办理(lǐ)转按(àn)揭业务，都需要支付一定的手续费用。

存量和增量房(fáng)贷(dài)利率差距拉大是降低存(cún)量房贷利率呼声越来越大的原(yuán)因(yīn)

截至2024年(nián)3月，我(wǒ)国存量房贷规模约38万亿。根据(jù)2023年11月(yuè)央行在2023年前三季度(dù)金融(róng)统计数据新闻发布会上提到，认定为首套(tào)的存量(liàng)房(fáng)贷利率约(yuē)4.27%，结(jié)合今年以(yǐ)来LPR的下降，目(mù)前存量房贷利率平均水平(píng)预计约4%。而2024Q2新增个(gè)人(rén)住房贷款的平均利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新(xīn)增房(fáng)贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率分为3.华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷(dài)款(kuǎn)利率自2024年5月起，全面进入(rù)3%利率时(shí)代。存(cún)量和新增利率这(zhè)种差距也导致市(shì)场上提前还贷的(de)现象，同时(shí)也有越来越多存量房(fáng)贷利率下降的呼声。

全国性存量房贷利率调整：主要针对首套房认定标准进行修正

自2019年(nián)执行LPR以来，我(wǒ)国的存量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷(dài)款(kuǎn)利率有过全国性的调(diào)整动作。2023年(nián)8月31日，央行(xíng)及国(guó)家金融监督管理总局发文《关于(yú)减低(dī)存量首套住房(fáng)贷款(kuǎn)利(lì)率的通知》。新政(zhèng)提出自同年9月25日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行申(shēn)请置换贷款。政策(cè)出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为(wèi)二套房，但按(àn)照新规被认定(dìng)为首套的(de)住房。根(gēn)据央行在去年11月新闻(wén)发布会上(shàng)的披露，上一轮存量房(fáng)贷利率下调的贷款总额占总存量房贷(dài)的比例达56.5%。调整后(hòu)的加权(quán)平均利率为4.27%，平均降幅(fú)0.73pct。

地方性调整：“商转公”是(shì)目前主要的存量房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)调整手段

随着(zhe)2023年央行对存量房贷利率下调的鼓励性(xìng)政策(cè)出台，近(jìn)期以“商转公”（商贷转(zhuǎn)公积金贷款）的形式实现存(cún)量房贷利率的下调(diào)，在各(gè)城市(shì)逐步(bù)展(zhǎn)开。据中(zhōng)指(zhǐ)院数据，今年以来已(yǐ)有30多个城市执行或优化(huà)“商转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合(hé)作银行范围等。如8月(yuè)23日(rì)，长春开展商(shāng)业性个人住房贷款转“公积金+商贷(dài)”组合(hé)贷款业务，可选择“顺位抵(dǐ)押转贷”或“先还后贷”方式办理。8月21日，青(qīng)岛市住(zhù)房公积金管理中心官网发布信息称，该(gāi)中心持续扩大(dà)“商(shāng)转公”贷款与(yǔ)“商(shāng)转组合”贷款业务合作银行(xíng)范围(wéi)，我们预计(jì)还会有更多城(chéng)市加入(rù)。

风险提示：行业政(zhèng)策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

正文

“转按揭”的国内外实践现状

什么是(shì)转按揭？

银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，即个人住房贷(dài)款的借款人在还款期间，向(xiàng)原贷款银行要求(qiú)延长(zhǎng)贷(dài)款期限，或(huò)将(jiāng)抵押的个人住房出(chū)售或转让给第三人，从而申请办理个人住房贷款变更借(jiè)款期限、变更借款人或(huò)变更抵押物的贷(dài)款。即(jí)过去主要是针对产(chǎn)权人、借款期限、抵(dǐ)押物(wù)变更(gèng)所(suǒ)作出(chū)的贷款调整。目前市(shì)场(chǎng)关注度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率(lǜ)的调整。

海外转按揭(jiē)业务较为市(shì)场(chǎng)化，降低利(lì)率是主要需求之一

以美国为例，类似的业务(wù)被称为Refinance，贷款人可通过(guò)Refinance来降低利率、缩短贷款期(qī)限或降低(dī)月供(gōng)。可(kě)以做Refinance的机构众多，包括银行、信用合作社以及消费金融公司等，贷款人(rén)可(kě)以向多家贷款机构提(tí)出Refinance申请(qǐng)，不同的机(jī)构经过评估(gū)给出的贷款利率不尽相同，贷款人最(zuì)终选择最理想的机构。影响贷款利率的因素，除了美国市场化利率，还包括购(gòu)买房屋的类型、贷款年限、首付比例等，此(cǐ)外(wài)，贷款人(rén)财(cái)务(wù)状况也是很重要的因素(sù)。

日本也可以自由选择转按揭。由华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环于申请贷(dài)款的额度和利率与贷(dài)款人(rén)是否有日籍身份、收入水平、家庭情况以及工作年限等因素相关，因此(cǐ)，尽管(guǎn)市场化(huà)利率相对平稳，对于影响贷款利率的个人因素发生变化（如新获永驻(zhù)身份的居民）而言，通过办理(lǐ)转按揭更换贷款一行，这样可以大幅降低(dī)其贷款利(lì)率，因此属于常规(guī)操作。

但值得注意(yì)的是，海外市场办理(lǐ)转按揭(jiē)业(yè)务(wù)，都需要支付一定的手续费用，如美国办理Refinance需要支付Closing cost。日本转按(àn)揭(jiē)的成本包括司法(fǎ)书(shū)士费、银行保险金、保证金等。

存量和增量房贷(dài)利率差距拉大是降低存量房贷利率呼声越来越大的原(yuán)因

截至(zhì)2024年6月，我国存(cún)量房贷规(guī)模约37.8万亿，同比下降2.1%。根据2023年11月(yuè)央行在2023年前三季度金融统计数据新闻发布会上提(tí)到，存(cún)量住房贷款加权平均利率为(wèi)4.29%，结合今年以来(lái)LPR的下降，目前存量房贷利率(lǜ)平均水平预计约4%。而2024Q2新(xīn)增(zēng)个人住房贷款(kuǎn)的(de)平均利(lì)率为3.45%，环比Q1下降(jiàng)24pct。根据贝壳数据，7月50城新增(zēng)房贷利率(lǜ)进一步下行，首套 /二套房贷利(lì)率分为3.29%/3.70%，环比6月分别(bié)下行11/12pct，新增贷款利(lì)率(lǜ)自2024年5月起，全面进入3%利率时代。存量和新增利率这(zhè)种差(chà)距也导致市场上提前还贷的现象，同时也有越来越多存(cún)量房贷利率下降的呼声。

图(tú)片

我(wǒ)国(guó)存量房贷利率调整的(de)历史

全国性调整：主要针对首(shǒu)套房(fáng)认定标准进(jìn)行修正

自2019年(nián)执行LPR以来，我国的(de)存量(liàng)房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性的调整动(dòng)作。2023年8月31日，央行即国(guó)家金融监督管理(lǐ)总局发(fā)文《关于减低存量首套住房贷(dài)款利率的(de)通知》。新政提(tí)出自2023年9月25日起，存量首套房贷的借款人可向贷款(kuǎn)行申请(qǐng)置换贷款(kuǎn)，自主协商变更贷款利率水平，但要求(qiú)新贷(dài)款利率在LPR上的(de)加点幅度不得低于原贷款(kuǎn)发放时所(suǒ)在城市首套房贷款利率(lǜ)政策下限。

政策出台后，影响最大的是首套(tào)房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按照新规被认定为首套的住房(fáng)对应的贷款利率，因为历史政策利率(lǜ)下限重新认定，所以贷(dài)利利(lì)率有望实现大幅下(xià)滑。根据央(yāng)行在去年11月(yuè)新闻发布会上的披露，新政实施(shī)首周，有98.5%符合条件(jiàn)的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万(wàn)亿元，即上一轮存量房贷利率下调的贷款总额占总(zǒng)存量房(fáng)贷的比例达56.5%。调整后(hòu)的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方(fāng)性调(diào)整(zhěng)：“商转公”是目前(qián)主要的存量房贷利率调整手段

随着2023年(nián)央行对存量房贷利(lì)率下调(diào)的(de)鼓励(lì)性政策出台，近期(qī)以“商转公”（商(shāng)贷转公积金(华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环jīn)贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。

据中指院(yuàn)数据，今年以来已有30多个城市执行或优化“商转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围等。如8月23日，长春开展商业性个人住房贷款转(zhuǎn)“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方(fāng)式(shì)办理。8月21日(rì)，青岛市住房公积金管理中心官网(wǎng)发布信(xìn)息称，该中心持续(xù)扩(kuò)大“商转(zhuǎn)公”贷款与“商转组合”贷款业(yè)务合作(zuò)银行范(fàn)围。其中，“商转公(gōng)”贷(dài)款合作银行增至17家。此前，山东、河(hé)北、河(hé)南、安徽、广东、江苏等省的多个城(chéng)市已开启“商转公”业务办(bàn)理通道。

降息是最务实(shí)的“稳地(dì)产”手段之(zhī)一，重点在于落地和(hé)执行

我们多次强调，当前市场环(huán)境下(xià)降(jiàng)息是务实有效的“稳地(dì)产”政(zhèng)策。且随着存量和增量房贷利(lì)率的(de)差(chà)距拉大，我们认为存量房贷利率调整具备(bèi)较强(qiáng)的合理性。但其调(diào)整的难点在于其并不在于政策意志而是银行商业利(lì)益考量(liàng)，不同银行的净息差压力(lì)也并不相同，因此需要关注的是各银行的实际落地情况，不仅关注其是否下调，而且(qiě)需要关注调(diào)整幅度，如果调整幅度较小对市场影响力度亦或有限。如果(guǒ)存量房贷利率(lǜ)调(diào)整落地，对于地产而言，会减(jiǎn)少提前还贷人群，从而减少(shǎo)二(èr)手(shǒu)房抛(pāo)压，有助于平稳价格(gé)预(yù)期，另外月供的减少也有利于消费层面的(de)空间打开。

风险(xiǎn)提示

行业政策风险：宏观流(liú)动性的变(biàn)化、因城施策的调(diào)控政策存在不确定性，在新发展模式的指(zhǐ)引下，住(zhù)房、土地(dì)、金融、财税等房(fáng)地产相关领(lǐng)域的(de)制度存在调整优化的可能，都可能(néng)对房地产市场和房企经(jīng)营造成扰(rǎo)动。

行(xíng)业下(xià)行风险：房地产行业规模高峰可(kě)能已(yǐ)经过去，部分区域销(xiāo)售、拿(ná)地、新开工、投资等关键指标存在趋势性(xìng)下行风险。

部(bù)分(fēn)房(fáng)企经营风(fēng)险(xiǎn)：若经营和融资性现金流修复低于预期(qī)，部(bù)分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困(kùn)难等问题。

附表