深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费

　　楼市下行、城市(shì)更新受阻，深(shēn)圳一批村民陷入无法按时(shí)获得过渡安置费的(de)困局。

　　过渡安置费(fèi)（简称”过渡费“）指的是拆迁人（开发商/项目合作方）在拆迁(qiān)过渡(dù)期对原业主可能发生费用的补偿。在深(shēn)圳，不少城市更新项目(mù)的(de)过渡费按照被拆迁房屋的面(miàn)积计算，例如，深圳市龙岗区有项目过(guò)渡费按照“20元/月/平方米”支付。

　　第一财经梳理人民(mín)网(wǎng)留言板上的信息发现，近一年来，深圳有超过10个城市更新项目的(de)居民称，旧改项目(mù)的开发(fā)商(shāng)拖欠过渡安置费数月(yuè)，另外(wài)，还有城市更新项(xiàng)目存在停(tíng)工的问题。

　　延(yán)迟(chí)的过渡费

　　位于罗湖(hú)区翠(cuì)竹街道的金(jīn)钻豪园被称为“深圳最难改造(zào)”的旧小区之(zhī)一(yī)，于2010年被列入深圳第一批旧住宅小(xiǎo)区改造范围。一直(zhí)到2018年(nián)，金钻豪园城(chéng)市更新单元(yuán)一期(qī)项目实施主体才确(què)认(rèn)公示，为深圳新华城房(fáng)地产有限深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费公司。2019年(nián)，该城(chéng)市更新项目正式开(kāi)工(gōng)，然而，直到2024年，该(gāi)项目(mù)都还未(wèi)交付。

　　今年以(yǐ)来，金钻(zuān)豪园的原业主(zhǔ)多(duō)次在人民网留(liú)言板上称，工地(dì)长期处于半停工状态，从2020年起，过(guò)渡安(ān)置费就没有按合同规定发放。

　　对于金钻豪园项目(mù)存在的问题，罗湖区翠竹(zhú)街道信访办回复称，项目单位(wèi)存在资金短缺等问题，区职能部门正(zhèng)协(xié)调项目单位(wèi)筹措资金，确保项目顺利(lì)建设，以及支付相关过渡(dù)安置费。另(lìng)外，罗湖区政(zhèng)府已(yǐ)成立工(gōng)作专班，研究解决金钻豪园项目盘活事宜，目前，已促进第三方国(guó)企介入项目(mù)，并就项目(mù)盘活(huó)的相关事宜达成一致意(yì)向，明确项目将采用后进(jìn)先出模式，引进增量资金开展盘活工作。

　　与上述城市(shì)更(gèng)新(xīn)项(xiàng)目类似，深(shēn)圳不少城市更新项(xiàng)目都因为(wèi)资金链紧张而拖欠原业主(zhǔ)的过(guò)渡费，与此同时，城(chéng)市更新项目(mù)的建设进度也放缓，其中，就涉及(jí)佳兆业(yè)、勤诚达、恒裕集团等房(fáng)企。

　　今年7月，龙岗区五联竹头背、岭背坑旧改项目的居民反映，该项目的过(guò)渡费已拖欠一年(nián)多，另外，项目的开(kāi)发商目前股权已经被冻结，询问是否会影响项目的正常进行。深圳市(shì)龙岗街道回复称(chēng)，已督促意向实施主体及(jí)时履行(xíng)支付义务，对(duì)方表示目前正多渠道筹措资(zī)金。

　　据悉，该项目(mù)的意(yì)向实施主体为深圳市保达房地产开发有限公司，而该公司由深圳市勤诚达地产公司（下称“勤诚达”）、深圳市(shì)保利房地产开发有限公司分别持股50%。勤诚达是深圳本地房(fáng)企，成立至今已27年，近年来，勤诚达(dá)的住宅项目为了快速(sù)回笼资金，以5折价格违规(guī)销售，后被(bèi)暂停。企(qǐ)查(chá)查资(zī)料显示，勤诚达集团(tuán)已经是(shì)失信被执行人，并且被限制高(gāo)消费(fèi)。

　　专注豪宅开发的深圳本地房企(qǐ)恒裕集团，近期也出现资金筹措困难的情况。今年6月，深圳市龙岗区龙东社区上井地块土地整备利益统筹项目原业主反映(yìng)称，开(kāi)发商停付过渡费。

　　官方回(huí)复称，该项目的合作方为上井股份合作公司、恒(héng)裕集团。该(gāi)项目正(zhèng)在开展第一块留用(yòng)地的开发建设工作，同时正在完善项目其(qí)他用地报批手续。因房地产市场环境严峻，资金(jīn)筹(chóu)措较(jiào)为困难，同时需要对第一块留(liú)用土地进行开发建设进行资金(jīn)投入，影(yǐng)响了公司(sī)资金(jīn)周转(zhuǎn)。为了及时解决项目涉及过渡费拖欠问(wèn)题，街道于6月6日再次约谈项目合作单位，要求其(qí)加快筹措资金用于支付相(xiāng)关过渡费(fèi)。项目合作单位表示正在筹集资金，一旦资金到位，立刻按协议支付(fù)过渡费。

　　曾被称为“旧改之王”的佳兆业集团，如今也陷入城市更新项目推进不畅的情(qíng)况。今年5月，有村民在人民网留言本上称，红朱岭旧改项(xiàng)目的(de)房(fáng)子已经被(bèi)拆7年，拆迁过渡费停发了一年多。对此，龙岗区平湖街道约(yuē)谈项目合作方佳(jiā)兆业集团，佳兆业集团(tuán)表示，目前房地产市场环境普遍严(yán)峻，红朱岭项目近期(qī)出现资金(jīn)困难、推进放缓(huǎn)的情况，公司正(zhèng)在(zài)多方筹措(cuò)资金支付(fù)过渡费。同时公司积极寻(xún)找合作方，当前项目已与国企进行(xíng)对接中，一旦成功(gōng)，可以重新盘活项目。

　　佳兆业位于龙岗区坂田街道(dào)的城市更新项目(mù)也(yě)陷入停滞。今年5月，居民反映称，坂雪(xuě)岗科技城11号城市(shì)更新单元(yuán)（下称(chēng)“科技(jì)城11号”）建设主体烂尾，新雪社区旧改陷入停滞(zhì)，厂房(fáng)人去楼空荒(huāng)置几年(nián)，

　　对此，龙岗区城市更新和土地整备局称，2022年至今，龙岗区政府多次督促佳兆(zhào)业处置(zhì)相关资产，已筹集支付科技(jì)城11号的过渡费2128万元。纾困方案方面，龙岗区主动(dòng)对接十多家(jiā)国央企以(yǐ)及债权方、资产管理公(gōng)司，并编制多(duō)版处置方案，希望找到“善意第三人”盘(pán)活项目(mù)，加速项目(mù)处置(zhì)，但因房地产经济下(xià)行，项目经济可行性差等原因，暂无企业明确接盘。

　　融(róng)资、销售两(liǎng)难

　　广东省住房政(zhèng)策研究中心研(yán)究员李宇嘉(jiā)对第一财经记(jì)者表示，近年来深圳不(bù)少城(chéng)市更新项目进度放缓，表面上看，是因(yīn)为资金紧张(zhāng)，而实质(zhì)是，按照(zhào)目前(qián)商品房销售情况来看，旧(jiù)改(gǎi)后的(de)商品房入市(shì)，销售收入可能不足以覆盖旧(jiù)改项(xiàng)目的成本，开(kāi)发(fā)商从而放慢了(le)城市更(gèng)新的步伐。“这些项目大多是在(zài)房价快速(sù)上涨(zhǎng)时期签约或者批复的，补偿原业主的价格(gé)相对较高(gāo)，现在房价(jià)下行，销售去化(huà)放(fàng)缓，尤其对民营房企来说融(róng)资难(nán)度加大，房(fáng)企的销售预期也减弱。”李宇嘉表示说。

　　李宇嘉表示(shì)，随着深圳人才房、配(pèi)售型保障(zhàng)房的入市(shì)，市场上的刚需(xū)房(fáng)源不及改善型(xíng)住房受欢(huān)迎(yíng)，而对于一些城市更新项目来说(shuō)，彼时审批规划(huà)的产品与当前市场需求可(kě)能存(cún)在一些差异(yì)。因此，他认为，推进城市更新项(xiàng)目的进程(chéng)，可以在规划、拆(chāi)迁补偿标准、容积(jī)率、商办的配(pèi)置标准(zhǔn)等方面进(jìn)行调整。

　　此前，深(shēn)圳一城市(shì)更新公司(sī)的工作人员对第一财经表示，当前房地产市场下(xià)行，开发商对城(chéng)市更新项目的推进动力不足。其(qí)公司在深圳的(de)一城市更新(xīn)项(xiàng)目已经具备(bèi)开发建设条件，公司资金(jīn)也比较充足，但考虑到(dào)公(gōng)司目前在深圳仍有多个新房项目在售，而当前深圳(zhèn)新房市场价(jià)格战竞争激烈，销(xiāo)售去化速度较慢，“即使房子建好了，去化(huà)也是个难题”，因此其公司还未对相应地块进行开(kāi)发。

　　今年以来，深圳限购条件放松、首付比例下调、二手(shǒu)房业(yè)主持续降价，在上述因素影响下(xià)，深圳二手房成交量上升，但新房市场销售情况(kuàng)仍然不佳。乐有家研究中心统计的数据显示，今年上半年，深圳二手房过户21394套，同比2023年上半年上涨32%，成交套数均高于2022年、2023年同期；新房售出12135套住宅，同比减少25%。截至今年6月，深圳新房住宅(zhái)的去化周期为24.8个月(yuè)。今年7、8月，深圳新房(fáng)成交量(liàng)依旧处于2500套左右的(de)低位。

　　楼(lóu)市低迷，能顺利推(tuī)进的城市(shì)更新项目数减少。过去几年，深圳的城(chéng)中村改造规模，在全国范围内排在前列，据(jù)合(hé)一城市更新统计，截至2024年8月11日，深圳有(yǒu)1041个项目被纳入城市更新计划，但只有538个走到实(shí)施主体公示这(zhè)一步(bù)，即从2010年以来(lái)，只有一半的城市更新项目改(gǎi)造获得重要进展。

　　当然，实施主体确认后，也并不意味着进入安全区，就像上述的金钻豪园项(xiàng)目，尽(jǐn)管已经开工建设，仍然出(chū)现了资金紧张，项目陷(xiàn)入停(tíng)滞(zhì)的问题。

　　合一城市更新统计的数据显示，2024年上半(bàn)年(nián)，深圳已有5个(gè)城市更新项(xiàng)目失(shī)效，宝(bǎo)安(ān)有4个、坪山(shān)1个(gè)，涉拆除(chú)重建用地面积(jī)约(yuē)55.17万(wàn)平方米。截至2024年6月18日，正处于计划失效期仍未(wèi)调出城(chéng)市更新计划的项(xiàng)目共计(jì)55个。深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费p>

　　李(lǐ)宇嘉认为，已(yǐ)经失效的城市更新项目，说明多年(nián)来没(méi)有投资主体愿意(yì)介入，或者规划方案审批不能通过(guò)。他表示，这些项目可以常态化推进综合整治或拆整结合。综合整治主要是基于消防安(ān)全、房屋结构安全的考量，对社区的水、电、燃气、网络、道路等公共配套进行修缮，补(bǔ)齐短板。

责任编辑：何(hé)俊熹(xī)

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