农商行降价卖房加大闲置资产处置力度

　　来源：中国经营报

　　本报记者郭(guō)建杭(háng) 北京报道

　　今年(nián)以来，地方金融加快资产(chǎn)出手速度，多地农商行加大变现固定资产及抵(dǐ)债资(zī)产力度。

　　近(jìn)期，秦农银行在西部产权交易所挂(guà)牌转让18套住(zhù)宅房源，总价接近1400万元，因其较低的(de)起拍价引发业内关(guān)注。类似的情况(kuàng)在多地区出现，陕西定边农商行(xíng)也在近期推出了多(duō)套包括农商行降价卖房加大闲置资产处置力度商业和住宅的房源；山(shān)东莱芜农商行在公众号中陆续推出多个房(fáng)源，房源包括厂房、商铺、小产权房及少(shǎo)量大产权住宅。

　　《中国经营报(bào)》记者(zhě)了解到，不同银(yín)行房产变现原因不(bù)同：部分农商行(xíng)的房(fáng)产是从信用社改制农商行之前对外投资后所遗留，以及中小银行(xíng)及分支网点(diǎn)的合并裁撤造(zào)成原营业网点闲(xián)置，在(zài)“降本增效”“向非息资产要效益”的背景下(xià)，对外(wài)处置闲置资(zī)产；还有部分(fēn)银行因贷款收回困难(nán)，经过法拍程序但拍卖失败后接收(shōu)了抵债资产，被迫成为“房东”而对外处置抵债资产。在多种因(yīn)素作用下，造成了(le)多地银行批量卖房的现(xiàn)象。

　　综合农(nóng)商行及(jí)银行房产拍卖人士农商行降价卖房加大闲置资产处置力度观点可知，目(mù)前银行对外拍卖的房子普遍低(dī)于市(shì)场价20%到30%，但房屋状(zhuàng)态(tài)各不相同，购买之前应实地勘查，位于当地核心区状态较好的大产权住(zhù)宅(zhái)属于(yú)优质资产(chǎn)，比较抢(qiǎng)手。

　　闲置房产挂牌增多

　　秦农(nóng)银行挂牌转让的住宅信息显(xiǎn)示，18套房屋(wū)售价全部在64万元到111万元之间。记者了解到，秦农银行转让的18套住宅为(wèi)银行(xíng)自有固定资产，对比价格显示，价格最低的一(yī)套面积为130.91平方米的住宅，总价为60.65万元，单价低至4633元/平(píng)方米。从贝壳App中显示的同一(yī)小区同样面积的住宅价格可知(zhī)，同样楼层、同样户(hù)型的房(fáng)源，挂牌价(jià)为90万元，单价6875元/平方米，秦农(nóng)银行挂牌转(zhuǎn)让价格低于小区挂牌价。

　　多地农商(shāng)行和农信社亦有处置闲置资产的情况(kuàng)。公开信息显示，9月11日(rì)，黑龙江密山农商行在黑龙(lóng)江联合产权交(jiāo)易所(suǒ)公开(kāi)挂牌竞价多(duō)套住宅(zhái)及商铺(pù)。房产来源主要为原营业场(chǎng)所办公用房，在原(yuán)分(fēn)理(lǐ)处营业网点裁撤合并(bìng)后空置；东兰县农村信用合作联社在9月初通过阿里资产拍卖(mài)平台公开拍卖闲(xián)置(zhì)资产，其拍卖原因是为进一步加强固定资产管理、优化资产配置而对自(zì)有(yǒu)优质资产进(jìn)行公开拍卖。

　　普通投资者是否可以购买银行自有闲(xián)置房(fáng)产(chǎn)？在购买此类房产时需注意哪(nǎ)些问题？以秦农银行此(cǐ)次挂(guà)牌转让(ràng)的(de)房产(chǎn)为(wèi)例，西部产权交易所人士告诉记者：“此轮(lún)挂牌出售的房产(chǎn)都可单独出(chū)售，在购买(mǎi)之前建议用(yòng)户(hù)认真阅(yuè)读页面(miàn)展示(shì)的注意事(shì)项，重点关注房屋的实际状(zhuàng)态(tài)，以及(jí)是否有过户风险(xiǎn)等问题。”

　　西部产权交易所展示(shì)的信息显示，秦农银(yín)行此次所挂牌的房源属于陕西信合（秦农(nóng)银行前身）时期(qī)机构买来投资用房，购入时间较久。因农信系统(tǒng)在此(cǐ)前(qián)经历过(guò)信用社体制改革(gé)，部(bù)分农(nóng)商行的闲置房产时间较久，产权情况复杂。

　　以秦(qín)农银行出售的西安市莲湖区建中巷5号玉祥阁3套房产为例，西部产权(quán)交易所人士告诉记者，西安市莲湖区建中(zhōng)巷5号玉祥阁3套房产证载权利人为个人，实际权利人为陕西秦(qín)农农村商业银行股份有限公司(sī)（由(yóu)于(yú)2015年信用社体(tǐ)制改革，因多种原因暂未变更权属人名称），故本标的存在一定过(guò)户风(fēng)险，如因(yīn)此(cǐ)产生(shēng)法律风险(xiǎn)由交易双方各自承担。

　　某(mǒu)农商行(xíng)人士告诉记(jì)者(zhě)，农商行受(shòu)信用社改制(zhì)、区域(yù)商业环境变迁(qiān)等因素影响，存在一定规模的闲置房产，其中大部(bù)分为营业网点用房，为提高资产使用效率，有效盘活闲置资产，很多农(nóng)商行将自有物(wù)业(yè)对外出租或出售(shòu)。农商(shāng)行陆(lù)续出售闲置房产(chǎn)的背后原因之(zhī)一是农村金融机构数量的减少以及(jí)银行网点的持续缩编。

　　随着(zhe)农(nóng)信系统改革不(bù)断深化，越来越多(duō)省市级农商行涌现(xiàn)。省市(shì)级农商行的建立也伴随着部分法人(rén)机构被吸收合并，而在合并吸收(shōu)进程中，农村金融机构的数量也在不(bù)断缩减(jiǎn)。9月(yuè)4日，金(jīn)融监管总局最新披露(lù)银行业(yè)金融机构法人(rén)名(míng)单(dān)显示，2024年上半(bàn)年，农村商业银行、农村合作银行、农村(cūn)信(xìn)用社、村镇银(yín)行数量(liàng)分别为1577家、23家、483家(jiā)、1620家。对比(bǐ)2023年年末的数据可知，农商行、农(nóng)信社、村镇银行数量分别(bié)减少30家、16家、16家，农村合(hé)作银行数(shù)量未变化。

　　网点数量的减少也较为明显(xiǎn)，金融监(jiān)管(guǎn)总局金融许可证信息查询系统不完全统计，2024年1—7月(yuè)，全国已有1573家银行分支(zhī)机构退出。

　　“捡漏(lòu)”抵债资产

　　农商行不仅加快处置闲置资产，对于抵(dǐ)债资产的处置(zhì)力度也在(zài)增强。

　　据记者不完全统计，黑(hēi)龙江塔河农商行、黑龙江萝北农(nóng)商行、贵州镇远农(nóng)商行、莱芜农商行在近期持续拍卖抵债资产。部分抵债资产的(de)房子拍卖价格较低，如黑龙江萝北农商行拍卖的部分房源显示，某面积(jī)101.44平方米的住宅，起拍价仅(jǐn)8.3万元；另一出(chū)售的7户房源(yuán)面积在72平方米至89平(píng)方米之间(jiān)，起拍价最低仅3.15万(wàn)元(yuán)。

　　对于购买抵债资(zī)产类住(zhù)宅，阿里拍卖房产拍卖业务服务商(shāng)对记者表示(shì)：“购买抵债资产(chǎn)与断供法拍房有较大区别：在(zài)过户方式上，抵债资产多数已经过户至银行(xíng)名下，这一类属于优质的(de)资(zī)产，过户方式与一(yī)般的二手(shǒu)房交易过户区别不大，而法拍房的产权在个人名下，债(zhài)权在银(yín)行名下，过户是依据法院(yuàn)发出的裁定书进行过户；此外在(zài)价格上，抵债资产(chǎn)的价格多(duō)数也比较有(yǒu)吸引力。以(yǐ)陕西省某农商行拍卖的某套自有（接收抵债(zhài)资产）房产为例(lì)，该(gāi)房产一(yī)轮拍卖流拍后降价10%进行第二轮拍(pāi)卖，第二轮拍卖结束后再次降(jiàng)价10%后由银行接收该资产，再次上线拍(pāi)卖。”

　　实际上，对于意向购买者(zhě)来说，抵债资产较法拍房的价(jià)格或更有优势，但从银(yín)行来看，往往是“被迫”接(jiē)收(shōu)抵债资(zī)产成为“房(fáng)东”。

　　安徽省黄山市徽州区人民法院(yuàn)汪旭东在其金融类执行案件以物抵债难(nán)情况的(de)调研报告中指出：“商业银(yín)行(xíng)不良贷款清收不力问题日益(yì)突出，通过司法处置变现(xiàn)难度(dù)也日益(yì)加大。抵押资产经司(sī)法拍卖却无人竞买，以物抵(dǐ)债成为商业银(yín)行化解债权风险，避免、减少资产损(sǔn)失的重要手段。但是，选择通过以物抵债方式(shì)消化该类不良资产不能(néng)完全达到资金回笼目的，故(gù)商(shāng)业银行普(pǔ)遍不愿(yuàn)意选择以(yǐ)物(wù)抵债的方式处置资产(chǎn)。”

　　农商行不(bù)得(dé)不加快(kuài)闲置(zhì)资产(chǎn)及抵债资产处置速(sù)度的背后农商行降价卖房加大闲置资产处置力度(hòu)原因与银行的盈利能力承(chéng)压(yā)相关。

　　公开数据显示，2024年上半年，42家A股上市银行共实现净利润10914.54亿元，较上(shàng)年同期的10874.36亿(yì)元，实现同比增长0.37%，增(zēng)速放缓。

　　国家金融监督管理总局有关负责人(rén)在(zài)今年8月21日的国新办新(xīn)闻发布会上公(gōng)开表示(shì)：“贷款利率持(chí)续下降，净息差不断收窄以(yǐ)及服务收费下降(jiàng)是近年来中国商业银行净(jìng)利润增速持续放缓的主要原因。”面对利润增长放(fàng)缓的压力，近年来(lái)，商(shāng)业银行通过多种方(fāng)式内部(bù)挖(wā)潜、降本增效，维持银行的盈利水平处于合理区间，多家农商(shāng)行提出“要向非息(xī)资产要效益”的目标。

　　甘肃省(shěng)农信在2024年年初(chū)发动不良资产清收处置“百日攻坚”活动，辖内多家法人机构(gòu)深入贯彻(chè)落实省农信联社抵(dǐ)债资产清收处置工作要求(qiú)，紧盯(dīng)清收处置目标，集中(zhōng)力量加快攻坚；陕西省农信联社也加(jiā)大对风险资产的化解(jiě)回收，辖内多家法(fǎ)人机构积极落(luò)实，如陕(shǎn)西柞水(shuǐ)农商行官网信息显示，认真贯彻落实省联社工作总要求，按照资产(chǎn)风险处置(zhì)化(huà)解“除冰行动”安排(pái)，全面摸(mō)清底数(shù)，积极制定处置方案，始终将抵债(zhài)资产(chǎn)处(chù)置变(biàn)现作(zuò)为该行强化(huà)非信贷资产管理的重要抓手。

　　实际上，为进一步规范抵债资产的管理，避免和较少资产损失(shī)，提高不良资产清收效率，2023年就(jiù)已有部分省份农商行启动(dòng)对(duì)历年接收的抵债资产进行(xíng)全面深入清理排查的工作(zuò)，加快对抵债资(zī)产的快速变现。

责任编辑：李桐

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