银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

专题(tí)：2024（第(dì)四届）中国(guó)楼宇经济北京论坛(tán)

　　9月13日，2024中国楼宇(yǔ)经济北京论坛在中国
国际服务贸易交易会上隆重举办(bàn)。论坛(tán)由世(shì)界贸易网点联盟、中国产(chǎn)业发(fā)展促进会楼宇经济和总部经济分会(huì)、集群智库共同主办(bàn)，中国城区(qū)高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济(jì)专家大咖、典型城区和知(zhī)名(míng)企业(yè)代表齐聚北京，聚焦“失衡与重(zhòng)构”主题，共话城 市城区转型发展新(xīn)逻辑(jí)和楼宇经济 创新发展新模式。

　　银泰集团副总裁、银泰(tài)基业集(jí)团总裁田媛出席并演讲(jiǎng)。以下为演讲实(shí)录：

　　各位来宾，大家下午好，特别荣(róng)幸，受主办方的邀请，在此(cǐ)与各位同仁一起交流，进行思想的碰撞 。

　　我(wǒ)是来自中国银泰集团的田媛，来之前匡会长给了一个命题(tí)，说(shuō)要讨论一下与城共生(shēng)的价值，站在中国(guó)银泰集团作为(wèi)专(zhuān)业(yè)的商业(yè)地产运营的角度，理解如何与城(chéng)共生，以及在与城共生过程中我们做的探索和思考。

　　进入这个主题之前(qián)，我想跟(gēn)各位简单回顾一 下中国目前面临的(de)一个大的宏观环境，疫情的三年，大(dà)家知道俄乌冲突现在也不明确，美国的大选还没有确定，美联储大规模的加息，我国的(de)经济外部冲击非常(cháng)大(dà)，从内部来看，原有的经济引(yǐn)擎也在失效，人口红利也在失效，产能过剩，社会大众的(de)预(yù)期(qī)普遍的偏弱(ruò)，对此咱们的(de)政府也迅速在响(xiǎng)应，采取了一系列的措(cuò)施。

　　下面这张图也能够比较清晰的展现从2000年到现在(zài)，包(bāo)括2026年2027年(nián)国(guó)家对每一(yī)个经(jīng)济周期，包(bāo)括外部内部环境下的经(jīng)济形势，所采用的(de)一些措施。

　　面对百年(nián)未有之(zhī)大(dà)变局的情形下，我们(men)的政府行动很(hěn)迅速 ，推出了中国(guó)经济未(wèi)来增长新经济增长6+1动力因子，大基建、后(hòu)工业、新能源、新(xīn)三(sān)农，数字化、绿色化，以及中国作为世(shì)界经济安全(quán)岛这(zhè)么一个因素的考量，在这个之下(xià)大力(lì)推动一系(xì)列的经济(jì)改(gǎi)革。

　　第一，从区域纵深到双循环，目前国内基本形成了(le)以国内(nèi)循环(huán)为主，国际国内双循环已经启动了这样的格局。

　　第(dì)二，从城市化到城市深化 ，从改革开放(fàng)以来到现在，城镇化率从17.9%到(dào)现在的65%，基本达到饱和(hé)，下一步城市如何(hé)向深化发(fā)展，城市更新(xīn)怎么做，如何给城市赋予内涵，让城市更有灵魂，经有(yǒu)温度，现(xiàn)在在(zài)这(zhè)方面大(dà)力做文(wén)章。

　　第三，从工业化(huà)到数(shù)智经济，借用了互联网、人工智能等等新的(de)技银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化术手段，不断推进新型工业
化的建设。

　　第四，劳动力的(de)支撑到(dào)中产消费，中国目前以新中产消
费为主，美国有一(yī)个专业的研究报告，预测到2027年，中国的中产即(jí)将达到12亿人，也就是说未来
中国新(xīn)中产将成为我国的主要消费群体(tǐ)。

　　这一系列的措施展(zhǎn)现出(chū)来的中(zhōng)国现在(zài)的格局，这几年我们(men)从无序到有序，从修复到转轨。借用白居易先生的一首诗，我们在复(fù)杂(zá)的国际国(guó)内形势之下，我们所采用的快速的经济反应(yīng)以及经(jīng)济改革的(de)措施，浅草才能(néng)没马(mǎ)蹄，，欣欣向荣的景象。

　　结合到微观市场，今天(tiān)在座的很多同仁
都是从事商业地产运营，从微观市场来看，过于的我不讲，大家(jiā)都知道，这个行业已经进入(rù)到深度存量的时代，整(zhěng)个增速放缓，经营成压，大家面临的都(dōu)是同样的问题，而且主力的(de)消费群体已经变了，变到90后00后Z时代，他们的想法不一样，他们的消费行为、习惯以及模式都在发生变化(huà)，在这(zhè)样的(de)环境下，我们在座(zuò)的这些同仁(rén)在积极的想办法，如何冲破这(zhè)个迷(mí)雾，从存量市场里挖金矿，让(ràng)资产价(jià)值(zhí)边际效益(yì)得到最大化的体现。

　　我
这里总结了几条，一个是精细化运营，第二数智化提升(shēng)；第三，生态化(huà)增(zēng)值；第四，低(dī)碳化增效，低碳(tàn)化(huà)的增(zēng)效(xiào)，昨天下午在闭门会上，中海(hǎi)在讲中海现在整个写字楼要开始尝试零碳化，对我们冲击(jī)也很大
，开始要(yào)推进了，对在座(zuò)的各位都是可以吸纳学习的
点。

　　与城共生，以城(chéng)为擎

　　什么叫城市？今天(tiān)这个论坛大家(jiā)都在提一(yī)个观点，讲城市，到底什么是城市？我(wǒ)理解城市(shì)就是生活场景(jǐng)、生产场(chǎng)景和消费娱乐场(chǎng)景的聚合(hé)体(tǐ)，生活场(chǎng)景是什么？它(tā)是一个城 市(shì)的温度，是(shì)老百姓吃喝拉撒的(de)生活 舞台；生(shēng)产场景更多的是城市的(de)基石，是这个城市源源不断发展的动力。消费娱乐场(chǎng)景是什么？它就是一(yī)个调味品，因为有了这些消费娱乐场景不断的加入，不(bù)断(duàn)的丰富，才 能让我(wǒ)们的生(shēng)活多姿多肽(tài)，我们如何(hé)与(yǔ)城共生？在这个城市里，通过多元化的场景打造，最 终实(shí)现人和人 、人和空间、人和产业、人和自(zì)然以及人和精神的融合共生的非常理想 的状态。

　　如何实(shí)现与城共生，达到这样理想的状态，银泰集团是97年成立的(de)企业，我们不断的思考和探索。银泰集(jí)团(tuán)创丽与1997年，主要聚焦商业地(dì)产开发运营(yíng)，专注商业零售领域(yù)精细化运营现代化的企业集团，主要旗下分布银泰(tài)商业、银(yín)泰基(jī)业
、银泰置地，二级子公司，也是二级集团，相当(dāng)于(yú)一个资(zī)产管理平台，是银泰(tài)集团旗下最大的业主方(fāng)，主要负责银泰集团在全国旗下商业(yè)物业项(xiàng)目 资产的运营以及物业服务。业态涉(shè)及到顶级写字楼、高端购物中心以及街区商业体包括酒店，有一些酒店式公寓，业务主(zhǔ)要覆盖了北京、上海、浙江(jiāng)、四川四大(dà)区域。

　　对于银泰这样一(yī)家专业从事商业地产(chǎn)运营的企业来讲，很长(zhǎng)一段时间，银泰一直在(zài)思考(kǎo)，如何(hé)能够更好(hǎo)的打造沉浸式的交互式的体(tǐ)验式(shì)的空间，给我们的消 费(fèi)者带来一(yī)种归属感、仪(yí)式(shì)感、氛围感，我们在很长时间的摸(mō)索以后，创立了IN品(pǐn)牌，它代表了最潮流的趋势，走进客户的内心，顺(shùn)应消费者最新的需求，所以我们叫IN，是最新的(de)感觉。

　　我们设(shè)立的项目有北京CBD 5701，杭(háng)州湖滨步(bù)行街的IN77，，成都金融(róng)城(chéng)、合肥天鹅(é)湖，成(chéng)为年(nián)轻人休闲娱乐放松很好的地方(fāng)。有(yǒu)朋友说(shuō)到(dào)了杭州看(kàn)西(xī)湖(hú)，到了西(xī)湖看IN77，已经成了年轻消费者的首(shǒu)选。

　　第三个话题，与城共生，为城赋(fù)能。

　　与城共生也是商业、物业(yè)企业基本的职责，也是一个最终(zhōng)要
达到的目标(biāo)，如何通过与城(chéng)共生，为城更好的赋能。

　　大家说城市(shì)为(wèi)什么让大家愿意待下(xià)去，实际上最主
要的是通过对城市内涵的注入，让这个城市(shì)外延展现出一种烟火气，烟火气(qì)是城市
的精气神，我们通(tōng)过(guò)精心雕琢高级的商业空间，精准回(huí)应人们对美好生活的向往和(hé)期待。

　　接下来从三个(gè)维度分享一下，银(yín)泰集团如(rú)何为城赋能(néng)，我(wǒ)们所做的(de)几个点。

　　第(dì)一，以空(kōng)间化构 筑沉浸式(shì)体(tǐ)验(yàn)新(xīn)风尚，在银泰内部有一(yī)个定位，有银泰的地方就有繁荣的商(shāng)业生态圈，为此我们打造了银泰中心系列产品(pǐn)，定位就是做城市的(de)地标，只要一个(gè)项目到一个城市，一定要做成(chéng)这个城市的地标。北京(jīng)银泰中(zhōng)心，就是长安街沿线最高(gāo)的楼，也是CBD标志(zhì)性的建筑。成都(dōu)的银泰中心，在成都金融城的核心地段，在成(chéng)都的中轴线上
也是(shì)一个封面作品，还有木一推的西安银(yín)泰中心，已经获得了2023年百亿高端TOD的城市单元。

　　在这个过(guò)程中(zhōng)，通过地
标(biāo)建筑，通过空间的打造，更多的是体(tǐ)验人和城市关系，人和商业，人(rén)和空间，我们通过挖掘生活中的触点，建立情感连接(jiē)，打(dǎ)造消费者信任的(de)氛围。

　　去年我
们建立了一(yī)个新的品(pǐn)牌InPark，这是我们(men)从来没
有想(xiǎng)过的，通过这个产品，大家也在思考，市(shì)场的消费一(yī)直有，就(jiù)是你怎么定银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化位准消费，怎么抓住消费者真实的想法，构建(jiàn)一(yī)个松驰，让他们放松下来的场地。

　　第二(èr)，以特色化的(de)运营注入“有趣”的灵魂，一直在强调我们的内容，我们一直在想大家怎么才能静的(de)下来，我们想到(dào)最好的一个词，城市的栖息地，不管(guǎn)在什么样的空间打造什么场景，最终(zhōng)达到的(de)目的 是让消费(fèi)者愿意来，来到我这(zhè)儿彻(chè)底放(fàng)松(sōng)下来，不是以消费为主要(yào)目的，让消费者静(jìng)下来，愿意停留，先停留以(yǐ)后再(zài)消(xiāo)费。去(qù)年郑(zhèng)州的INPark开业当(dāng)天，实际上那天(tiān)的客单价非常低，但(dàn)是那天人山人海，后来我们惊喜(xǐ)的发现，随着人流(liú)不断(duàn)涌入，随着大家对这个(gè)空间认可以(yǐ)后，客单价自(zì)然而然就起来了。

　　还(hái)有新质生(shēng)产力，交互空间的打造、主题空间(jiān)的打(dǎ)造，甚(shèn)至电子互动的方式，进一步提升商业运营的新质生产力。

　　银(yín)泰包括王府井的in88，引入了波司登的旗舰(jiàn)店，华(huá)为的旗舰店，杭州湖滨(bīn)的银泰in77基本(běn)是首店(diàn)，成(chéng)都的银泰城，我们打造夜(yè)经济典型代表，7×24小(xiǎo)时，，把消费者牢牢的留住。

　　最后(hòu)一个，以多元化(huà)打造(zào)开放包容的生(shēng)态系统。对(duì)于商业(yè)地产的运营来讲也是要强调生态系统，银泰的大会员 ，通过内部的(de)酒(jiǔ)店，内部的写字楼，包括(kuò)商业 、内部打通
以后，从三大场景服务到三大(dà)特权体验，进一步拓宽会员的服务半径，让会员(yuán)有无感的消费新体验。