存量房贷利率下调博弈：动力何在 压力卡在哪？

　　来源： 时代财经

　　作者：王晨(chén)婷

　　“存量房贷降到多少你才不提前还贷
？”这是最(zuì)近社交网络上时常被
讨论(lùn)的话题。

　　新(xīn)房利率一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房(fáng)房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基点的差距下，存量房贷高位(wèi)站岗者“绷不住了”。

　　与此同时，大行房贷规模缩水、个人住房贷款不良率抬头。近期，市场关于存量房(fáng)贷降息的讨(tǎo)论(lùn)再起，有(yǒu)消息称，存量按揭(jiē)客户
有望与银行重新
协商房贷利率。

　　9月5日 ，关(guān)于招商银行(xíng)APP北京地区开始测试“存量房(fáng)贷利
率调
整”功能的消息，也引起不少关注。对此，招(zhāo)商银(yín)行方面(miàn)表示(shì)，网传该行APP截图中的“存量房贷利(lì)率调整”是去年上线(xiàn)的功能，针(zhēn)对的(de)是上轮(lún)房(fáng)贷利率调整业务的办 理，并非当前市场讨论的(de)本轮房(fáng)贷利率(lǜ)调(diào)整。

　　还有消息称，也可以将现(xiàn)有按揭贷款直接转入(rù)其他银行(xíng)，并(bìng)重新签订按揭合同。据称，该方 案可能对首套(tào)和二套都适(shì)用，首次下调可能发生在未(wèi)来几(jǐ)周内。

　　瑞银大中华金融行业(yè)研究主管颜湄之(zhī)预 计，央行或在数月后(hòu)下调存量房贷(dài)利(lì)率。

　　但存量房贷降息，压力与动力并存(cún)，首当其冲的就是拖(tuō)累银行息差。招商银行行(xíng)长王良日前明确表示，该政策还没有得到(dào)确认，如果落地将对银行业的存量按揭利率带来一定负面
的影响。

　　百万房贷有望少还12万(wàn)

　　事实上，存量房贷降低并(bìng)不(bù)是新鲜事。在去年9月，存量房贷利率已经进(jìn)行过一(yī)次统一调(diào)整。

　　当时的政策主要面向存量首套房(fáng)，要求存量(liàng)房贷下调(diào)后的LPR加点不(bù)能低于发放时的
城市下限。央行指出(chū)，政策实施(shī)首周有98.5%符(fú)合条件的存量首套房贷利率完(wán)成下调，合计(jì)4973万笔(bǐ)、21.7万
亿元人民币、平均降(jiàng)幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿元。

　　按照(zhào)央行发布的《2023年第四季度中国(guó)货币政策执行报告》，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完(wán)成下调，调整后加权(quán)平均利率是4.27%。

　　如果具(jù)体到借款(kuǎn)人，按(àn)照100万元按揭贷款、等额(é)本息还款计算，存量按揭利率(lǜ)下调(diào)70bp，估算(suàn)可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。

　　若(ruò)新一轮(lún)存(cún)量(liàng)房贷降息落(luò)地(dì)，可(kě)能会降多少？

　　开源证券(quàn)首席宏观(guān)分(fēn)析师何宁在接受时代财经采访时认为(wèi)，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于(yú)2023年(nián)9月。具体的操作(zuò)可能涉及两方面，一是面(miàn)向存量非首(shǒu)套房、类似于2023年9月
的 补降，存量非首套房贷(dài)规模约15.8万亿元，按(àn)50-75BP计(jì)算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

　　第二(èr)种可能性，即跟进“517新政”。今(jīn)年5月(yuè)17日取消房贷利(lì)率下限后，二季
度加权平均(jūn)房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷并未享有(yǒu)，该(gāi)部(bù)分若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿(yì)元-1515亿元。

　　如果假设全部按揭贷款利率通 过转按揭和(hé)自主调整的形(xíng)式下调至新发放利(lì)率(lǜ)水平，中金研报估算(suàn)，存量按揭利率平均下(xià)调约(yuē)60bp，估算减少借款人(rén)利息支出每年(nián)约2400亿元。

　　按照100万元按揭贷款、30年期等额本息还款计(jì)算(suàn)，存量按揭利率下调(diào)60bp估算可(kě)降低借款(kuǎn)人(rén)月供约340元，总还(hái)款额大约能省下12万元。

　　房贷降息博弈

　　上海首(shǒu)席经济学家金融发展中心副主任刘煜辉(huī)近期表示(shì)，中国应该大幅(fú)度地降低存
量房贷（38万亿元(yuán)）的利息(xī)水平， 甚至完全可以与10年期和30年期的长期国(guó)债利(lì)率绑(bǎng)定。因为(wèi)中国没有完(wán)备(bèi)的个(gè)人破产制度，与国际上通行做法比较，中国的银行承担的风险实际上是要小很(hěn)多(duō)的。

　　然而，备受期待的存
款房贷(dài)降息想要落地，还存在(zài)不少压力(lì)。

　　国盛金融研究团队预测，若存量房贷利率下调，预(yù)计实际(jì)降幅将(jiāng)小于45bps，对银行息差产生约6bps的负向影响 ，对净利润增速影响约 -5.3%。

　　净(jìng)息差，一般用以衡量银行生息资产的(de)获利能 力，也(yě)就是赚钱(qián)的能力，是银行核心的效(xiào)益性指标(biāo)之一，而净息差降低，则意味着银行(xíng)从传统存贷业(yè)务中获取的利润在持续减少。

　　近期，银行净息(xī)差逐渐止跌，但仍处历史(shǐ)最低(dī)水
平。截至2024年(nián)6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分(fēn)点(diǎn)，共30家A股上
市银行净息差(chà)低于1.8%的“警戒线”。

　　不过，中金研(yán)报认为，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影(yǐng)响(xiǎng)，但(dàn)假设负债(zhài)成本同步调整，预(yù)计对于息差的总体影响是中性(xìng)的。

　　“实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、或者是通 过经营(yíng)消费贷置换等方式对银行(xíng)息差形成压力。”研报称，息(xī)差能否企稳，根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实(shí)现信贷需求的改善(shàn)。

　　提前还(hái)贷(dài)的现象(xiàng)“风靡”近一年(nián)，按揭(jiē)早偿(cháng)率仍位于(yú)14%左右的高位，还可能存在
使用消费和经营贷置(zhì)换按(àn)揭的空(kōng)间。在提前还贷压力较大的情况下(xià)，调整存(cún)量房贷利率在一定程度(dù)上对银行和借款人来说是“双赢”，也能释放更多消费活力。

　　但若考虑“转按揭”，银行要面临(lín)的压力或许更大(dà)。

　　转按揭(jiē)，简(jiǎn)单来说
，是将目(mù)前房贷换成其他银(yín)行利率更 低的房贷。颜湄之估计，若允许(xǔ)按揭贷款人自行(xíng)转换(huàn)银(yín)行，就会刺激竞争，可能会把银行(xíng)的按揭利率拉得(dé)更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影(yǐng)响严重(zhòng)。她预计，目前不会完全(quán)开(kāi)放转换按揭，但若最终要市场化的话，相信会朝着此方向(xiàng)发展。

　　招 商(shāng)银行行长王良日前(qián)在业绩发布(bù)会上表示，招行还没有接到(dào)宏观按揭管理部(bù)门，人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也(yě)没有征求过银行意见。“这方(fāng)面政策推 出的话，对
银行(xíng)业的存量(liàng)按揭利(lì)率带(dài)来一定负面的影(yǐng)响。宏观管理(lǐ)部门会做好充(chōng)分论证和(hé)研究，推出这样(yàng)的政策。”王良表示(shì)。

　　广东省城乡规划(huà)院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉建议(yì)，尽可能一次性降到中长期定 期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是(shì)低利率、普惠利率的观感和印象(xiàng)，进而减少提前还贷，鼓励按(àn)揭买房。

　　“尽(jǐn)管此(cǐ)举可能降低银(yín)行(xíng)利(lì)率，但(dàn)可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷 款(kuǎn)增量做(zuò)起(qǐ)来，即(jí)便利率低了，总利润也是不变的，而且资金成本也下降了。对商(shāng)品房销售的影响，趋势上无法扭转，但斜(xié)率上可以缓
解下滑。”李宇嘉对(duì)时代财经说(shuō)。

　　对于(yú)借款人来说，比起期(qī)待(dài)存量房贷(dài)利 率的调整，目前更现实的方式或许是“商转公”。

　　近期，已有山东青岛、江西赣州、安徽(huī)宣城等近(jìn)30个(gè)城市的住房公积金(jīn)中心发布“商转公存量房贷利率下调博弈：动力何在 压力卡在哪？”政策，借款者可根据(jù)相关规定，将部分或全部商贷转换成(chéng)公积金贷款。

　　以商(shāng)贷利率3.95%为例，公积金贷款首套利率为2.85%，选择(zé)等额本息贷款60万元、期限(xiàn)30年，“商转公”后(hòu)，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元(yuán)，30年将节省(shěng)13.17万元(yuán)。

　　目前，北上广尚未跟进“商(shāng)转公”政策。今年5月，广州(zhōu)住房公积金管理(lǐ)中心曾(céng)在回复居民问询时表示，目前国内开(kāi)展“商转(zhuǎn)公”业(yè)务的城市除深圳，基本(běn)均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此(cǐ)项(xiàng)业务。

责(zé)任编辑：王馨茹

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