南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右

“2021年高峰期的时候，学区房出来一套卖一套(tào)。一(yī)些比较好的学区(qū)，不乏客户看完房当场下定。”在南(nán)京教育强区(qū)鼓楼(lóu)区，数名资深中介(jiè)没想到(dào)，三年前还高不可(kě)攀的南京学区房，现在已经跌(diē)出了“白菜价”。

较为典型的小区有清河新寓一村，该南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右小区对口(kǒu)金陵汇文小学和金陵汇文中学(xué)（简(jiǎn)称“双汇文(wén)”）。“金(jīn)陵汇文这几年(nián)对初(chū)三生抓得很严，今年中考的成绩很好。目前在(zài)南京公办初中排名前列。”中介李园对(duì)时代财经表示。

而高分(fēn南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右)喜报并未(wèi)支撑起双汇文学区(qū)房的房(fáng)价。今年7月，该小区成(chéng)交了一(yī)套62.7平方米的两室户型，成交总价为233万元，成交单价3.7万元/平方(fāng)米；而2021年成交的同户型，成(chéng)交总价为570万元，单价为9.2万元/平方米。以此来看，三年间房价回调约六成(chéng)。

李园对时代财经表示，前述房源之所以能以233万元的低价卖出，主要(yào)因为当时行情较差，再加(jiā)上这套房子在顶楼7楼。今年5月至7月(yuè)，小区已经卖了一批低价(jià)房源，后续再难有如此低的(de)成交价。

李园(yuán)表示，总的来说，2021年，该小区中间(jiān)楼层房源(yuán)的成(chéng)交价约(yuē)为10万元/平方米，40多(duō)平方米的房源的折合均价(jià)能到12万元/平方米，而现在中(zhōng)间楼层房(fáng)源的成交单(dān)价普遍为5.2万元(yuán)/平方米、5.3万元/平方米左右，下(xià)调明显(xiǎn)。

在链家官网上，清河新寓一村于5月至7月成交了10套(tào)二(èr)手房，均未显(xiǎn)示成交单(dān)价。该小(xiǎo)区7月的挂牌均价(jià)为6.59万元(yuán)/平方(fāng)米，这主要由于少部分长期挂牌的(de)高价房源拉高了均价。8月新近(jìn)发布(bù)的数(shù)套60多平方米的两房户型(xíng)，挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万(wàn)元/平方米。

双汇文学区房相对(duì)有含金量。近日，一份南京学区房6-7月成(chéng)交明细显示，一(yī)些南京二梯队(duì)中学的学区房，最低成交总价为140万元左(zuǒ)右(yòu)，甚至(zhì)低至百万元出头。一些南京二梯(tī)队小学学(xué)区(qū)房，总价可低至百万元以(yǐ)下(xià)。

南(nán)师附小为南京玄武区一梯队小学。时(shí)代财(cái)经自中(zhōng)介张林处得知(zhī)，对口南师附小、梅园中学的大纱(shā)帽巷38号，一套31.11平(píng)方米(mǐ)的房(fáng)源近(jìn)期以120万元成交。

张林(lín)感受到：“2019至2021年，是南京(jīng)学(xué)区房行情(qíng)高峰。2021年迄今，房价约降(jiàng)了一半左右(yòu)。成交量方面，我们片区约少了两三成。以前有买家会提前两三年来买学区房(fáng)，现在这部分(fēn)买(mǎi)家基本没有了。”

“单量少了，单价低了(le)，我们的收入也少了。比方说，行情好的时候一年能赚个(gè)二三十万，现在(zài)一年(nián)可能赚个(gè)十万(wàn)八万。”张林表示。

赤壁路小学是(shì)南京鼓(gǔ)楼区第二梯队的小学。时代财经自(zì)中介王勉(miǎn)处得知，近期，对口(kǒu)该小学的(de)龙吟广场一套48平方米的公寓式住宅，以76万元成交。附近的普通老小区的两房户(hù)型学区房，总价也仅需100多万元。王勉感受到，学区(qū)房价格较高峰期跌(diē)了一半(bàn)，单量较2021年缩水一半。

南京学区房(fáng)降温，一方面源(yuán)于二手房整体行情降温，另一方面源(yuán)于学区房(fáng)概念(niàn)的弱化。王勉认(rèn)为：“现在学区(qū)房(fáng)的概念已经淡化掉(diào)了。对于一些(xiē)顶尖(jiān)的小学而言，学区面临扩容，周边一些较为普通的小区纳入(rù)同一学区。学区房含金量大打折扣。而对于一些二三(sān)线(xiàn)的学区房，房价基本和非学区(qū)房差(chà)不(bù)多。”

学区房价格回调，投(tóu)资客退(tuì)场，惠及更多刚需购房者。“以(yǐ)前投资客和家长相互抬价，没有钱就上(shàng)不了好学校。”张林(lín)表示，现在投资客基本没有了。而且南京房(fáng)贷利率(lǜ)低，买(mǎi)房成本(běn)低。再加上房价下调，学(xué)区房的租售比已相当划算。不少(shǎo)学区房业主将房源出租得到的回(huí)报已能覆盖房贷利息，同时能解决小孩上学(xué)的问题。

李园对时代财经举(jǔ)例(lì)道：“最(zuì)近刚(gāng)成交了一个客户，花238万(wàn)元卖(mài)了银城小(xiǎo)学、汇文中学的双学区房，56平方米。南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右他们之前从来没考虑过鼓楼买学(xué)区房，之(zhī)前要四五百(bǎi)万，根本买不起。降价后，确实有能力够一(yī)够了(le)。”

‌今年5月，南京发布购(gòu)房首付(fù)降低、房贷利息下调、户口新政、以旧换新等多项(xiàng)楼市新政。‌有中介感觉到，政策(cè)的热度逐渐传导到(dào)学区房市场，8月(yuè)份的成交(jiāo)量开始(shǐ)回暖。带看了四年的赤壁路小学学区房的中介王勉，在忙碌对接客户之余，自己也考虑(lǜ)在附近买套老(lǎo)破小(xiǎo)作为(wèi)婚(hūn)房，最好带点学区属性。

（文中人名均为化名。）

“2021年高峰期(qī)的时候，学(xué)区房出(chū)来一套卖一套。一些比较好的学区，不乏客户(hù)看完房当场下定。”在南京教育强区鼓楼区，数名(míng)资深中介没想到，三年前还高不可攀的南京学区(qū)房，现在已经跌出了(le)“白菜价”。

较为典型的小区有清河新寓一村，该小区(qū)对(duì)口金陵汇文小学和金陵汇文中学（简称“双汇文”）。“金陵汇文这(zhè)几年对初三生抓得很严，今年中考的成(chéng)绩很好(hǎo)。目前(qián)在南京公办初中排名前(qián)列。”中介(jiè)李园对(duì)时代财经表示。

而高(gāo)分喜报并未支撑起双汇文学区房的房价。今年7月，该小区成交了一套62.7平方米的两室户型，成(chéng)交总(zǒng)价(jià)为233万元，成交单价(jià)3.7万元/平方米；而(ér)2021年成(chéng)交的(de)同户(hù)型，成交总价为570万元(yuán)，单价为(wèi)9.2万元(yuán)/平方米。以此来看，三年间房价回调约六成。

李园对时代(dài)财经表示，前述房源之(zhī)所以能(néng)以233万元(yuán)的低价卖(mài)出(chū)，主(zhǔ)要因为当时(shí)行情较差，再加(jiā)上这套房子在(zài)顶楼7楼。今年5月至7月(yuè)，小区已(yǐ)经卖(mài)了一批低(dī)价房源，后(hòu)续再难有如此(cǐ)低的成(chéng)交价。

李园(yuán)表示，总的来说，2021年，该小区中间楼层房源的成交价约为(wèi)10万元/平(píng)方米，40多平方米的房源的折合(hé)均价(jià)能到12万元/平方(fāng)米，而现在中间(jiān)楼(lóu)层房源的成交单价普(pǔ)遍为5.2万元(yuán)/平方米、5.3万元/平方(fāng)米左右，下调明显。

在链家官网上(shàng)，清河新寓(yù)一村于5月至7月成交(jiāo)了10套二手房，均未显(xiǎn)示成交单价。该小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米，这主要由于少部分长期挂牌的(de)高价房源拉高了均价。8月新近发布的数套60多平(píng)方米的两房户型，挂牌(pái)均价约为5.38万元/平方米-5.8万元(yuán)/平方米。

双汇文学区房相对有(yǒu)含金量。近日，一份南京学区房(fáng)6-7月成交(jiāo)明细显示，一些南京二梯队中学的学区房，最低(dī)成(chéng)交总价为140万(wàn)元左右，甚至(zhì)低至百万元出头。一些南京二(èr)梯队小学(xué)学区房，总价可低(dī)至(zhì)百万元以(yǐ)下。

南师附小为(wèi)南(nán)京玄武区一梯队(duì)小学。时(shí)代财经自中介张(zhāng)林(lín)处得(dé)知，对口南师(shī)附小、梅园(yuán)中学的大纱帽巷38号，一(yī)套31.11平(píng)方米的房源近期以(yǐ)120万元成交(jiāo)。

张林感受(shòu)到：“2019至2021年，是南京学区房行(xíng)情高峰。2021年迄今(jīn)，房价约降(jiàng)了一半左右。成交量方面，我们(men)片区(qū)约少了两三成。以前有买家会提前两三年(nián)来(lái)买学区房，现在这部分买(mǎi)家(jiā)基本没有了。”

“单量(liàng)少了，单价低了，我们(men)的收(shōu)入也(yě)少了。比方说，行情好的时候一年能赚个二三十万，现(xiàn)在一年可能赚个十万八万。”张林表示。

赤壁路小学是南京鼓楼区第二梯队(duì)的小学。时代财经自中介(jiè)王(wáng)勉处得知，近期，对口该小学的龙吟广(guǎng)场一套48平方米的公(gōng)寓式住(zhù)宅，以76万元成交。附近的(de)普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多(duō)万(wàn)元。王勉感受到，学区房价(jià)格较高峰期跌了一半，单量较2021年缩水一半。

南京学区房降温，一方面源于二手房整体行情降温，另一方面源于学区房概念的弱化。王勉认为：“现在(zài)学区房的概念已经淡化掉了。对于一些顶尖的小学而言，学区面临扩容，周边(biān)一些(xiē)较为普通的小(xiǎo)区纳入(rù)同一(yī)学区。学区房(fáng)含(hán)金量大打折(zhé)扣。而(ér)对于一些二三线的学区房，房价基本和非学(xué)区房差不(bù)多。”

学区(qū)房价格回调，投资客退场，惠及(jí)更多刚需购房者(zhě)。“以前投资(zī)客(kè)和家长相(xiāng)互抬价，没有(yǒu)钱就上不了好学校。”张林表示，现在投资客基本没有了(le)。而且南京房贷利率低，买房成本低。再加上房价下调，学区(qū)房的(de)租(zū)售比已相当(dāng)划算。不少学区房业主将房源出租得到的回报已能覆盖房贷利息(xī)，同时能(néng)解决小孩上学(xué)的问(wèn)题。

李(lǐ)园对时代财经举例道：“最近刚成交了一个客(kè)户(hù)，花238万元卖了银(yín)城(chéng)小学、汇文中学的双学(xué)区房，56平方米。他们之前从来没考虑过鼓(gǔ)楼买学区房，之前要四五百万，根本买不起。降价后，确实有能(néng)力够一(yī)够了(le)。”

‌今年5月，南京发布(bù)购房首付降低、房贷利息下调、户(hù)口新政、以旧(jiù)换新等多项楼市新政。‌有中介感觉(jué)到，政策的热度逐渐传导到学(xué)区房市场，8月(yuè)份的(de)成交量开始回暖。带(dài)看了四年的赤壁路小(xiǎo)学学区房的中介王勉，在(zài)忙碌对接(jiē)客(kè)户之余，自己(jǐ)也(yě)考虑在附近买套老破小作为婚房，最好带点学区属性。

（文中(zhōng)人名均为化名。）

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