匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺

专(zhuān)题：2024（第四届）中(zhōng)国楼宇经济北京论坛(tán)

　　9月13日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总(zǒng)部经济分会(huì)、集群智库共同主办(bàn)的2024中国楼(lóu)宇经济(jì)北京论坛在(zài)北京举办(bàn)。来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表(biǎo)齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主(zhǔ)题，共话城市城区转型发展新(xīn)逻辑和楼宇(yǔ)经济创新发展新模式。

　　中国产业发展(zhǎn)促进会(huì)楼宇经济和总部经济分会执行会长，集群智(zhì)库院长匡洪(hóng)广(guǎng)发布2024中国城市高质量发展白(bái)皮书并发表演讲。以下为演(yǎn)讲实录：

　　非常感谢魏部长、于会长(zhǎng)、赵(zhào)秘书长、布鲁诺主(zhǔ)席，所有的嘉(jiā)宾包括会员单位(wèi)，对我们论坛(tán)也好，对分会的成(chéng)立也好，对我们莫大(dà)的支持。

　　按(àn)照原来的议程，本来我是跟大家解读一(yī)下白皮书，可能大家的袋子(zi)里都有，一共有(yǒu)400多页，其实都是各个城区包括企业在楼宇经济上做的一些探(tàn)索实践和创新。

　　所以今天不再讲白(bái)皮书了(le)，我简(jiǎn)单给大家(jiā)报告(gào)一下，昨天闭门会，开了第一(yī)届理事会，中国产业发展(zhǎn)促进会楼宇经济和总部经(jīng)济分(fēn)会(huì)，他的大概情况，昨天在闭(bì)门会上筹备的中国城区高质量发展(zhǎn)合作(zuò)联盟，把这两(liǎng)个(gè)情况给大家报告(gào)一下。

　　我们(men)作为(wèi)经(jīng)营型不动产行业，或(huò)者作为政府(fǔ)端，大家都感同身受，我们到(dào)了一(yī)个拐点，有几个标志性的特征(zhēng)，一个是从建设转运营，几十年大干快上，大拆(chāi)大(dà)建的时代(dài)接(jiē)近天(tiān)花板了，增量在下降，存量的(de)比重越占(zhàn)越大。

　　第二，从空间转向场景(jǐng)，不管是写字楼的空间还是商业的空间，我(wǒ)们的(de)空间总量是过剩的，但是我们的场景(jǐng)是稀缺的，不知道大(dà)家理解(jiě)不理(lǐ)解，所谓的场景就是能够吸人、留住人，让他去了(le)还想去，愿意待在(zài)这个地(dì)方，有黏性的空间。北京边上有(yǒu)一个阿那亚，就是一个度假小(xiǎo)区，但是业主里(lǐ)90%多是北京(jīng)人，跑过去要(yào)驱(qū)车三个小时(shí)，这说明我们(men)北京没有这样的空(kōng)间，我(wǒ)们现在(zài)高(gāo)大上的写字楼数量不少，但是反过来(lái)讲，以人为本的场景化的空间可能是少的。

　　从城市端来讲，一个城市的竞争力或者魅力，从场景维度考虑有三个方面，一个是场景的引(yǐn)领性，别人没有(yǒu)你有，一个是场景的标(biāo)志性，不能做网红，要做长虹，场(chǎng)景的多元性，有小场景大场景，有生活场景也有生态场景(jǐng)，这样(yàng)的(de)城市像(xiàng)成都、上海、杭州、深圳，我们的小学、公共(gòng)绿地，海边的红树林，海边的跑道(dào)，这(zhè)样的场景都非常吸(xī)引人，这(zhè)些城市为什么能异军突起，跟场景有关系。

　　从规模扩张转向能级提(tí)升(shēng)，上海的黄埔(pǔ)区、天津的和平区、北京的东城区、重庆的渝中区，中心城区往(wǎng)往(wǎng)是一个城市的发源地，还有广州的越秀区，但是建设的早，成熟的(de)早，现在没有增量空间了。

　　现在我们还要发展，从原来的规模(mó)扩张怎么(me)转向能级提升，同(tóng)样的面积，但是产出更(gèng)高(gāo)，产出的效益更高。

　　从投资(zī)驱动(dòng)转向新质驱动，能(néng)够赶上前一(yī)波发展(zhǎn)红利的，现在城市的商务区(qū)已(yǐ)经建起来(lái)了，还有大量(liàng)的功能区商务区面临挑(tiāo)战，可能没有投资商来(lái)投了，我们是不是(shì)有新的赛道，新的模式，新(xīn)质(zhì)驱动。

　　我深深感受到每一位从业者、政府的领导、城区的管理(lǐ)者，都(dōu)面临着同质化的大量供应造(zào)成的供需失衡，所以今(jīn)天会议的主(zhǔ)题叫(jiào)“失衡与重构”，如(rú)果(guǒ)空置20%是正常(cháng)现(xiàn)象，如果空置30%、40%，一个是资源巨大浪费，另外(wài)投资商算不过账，必须要去化，否则活不下去。所(suǒ)以我觉得这(zhè)个(gè)东西单(dān)靠运营商解决不(bù)了，单(dān)靠政府(fǔ)可能也解决不了，这还需要政府(fǔ)和企业(yè)联动。

　　站在今(jīn)天的这个节点，强也在发展的拐点，城市也在转型的节点，过去的发展模式解决不了今天的问题，过去的经验也解决不了今天的问(wèn)题(tí)。

　　反过来看(kàn)，未来(lái)的发展模式在哪里？行业的(de)未来在哪里？如何构建新模式新路径(jìng)新秩序，刚才(cái)魏部长给了很多启发，我们一(yī)直在思考，但是(shì)这个答案不(bù)可能是一个人想出来的，一定是需要汇集共识，大(dà)家有(yǒu)一个信心，大(dà)家对未来有一个期盼，所以我(wǒ)们的(de)分(fēn)会是顺匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺应城市转型的节点，顺应城市(shì)发展的规律，应运而生(shēng)，在这(zhè)个节(jié)点，可(kě)能(néng)是最有挑战的一个节点，但是是最应该抱团的节点。

　　协会首先是全(quán)国性的协会，填补了楼促会(huì)，我们很(hěn)多城市有，很多区也有，我记得北京朝阳区成立了一个楼促会，但是(shì)全国性的没有，我们积累的问(wèn)题不是城市层面搞一些楼(lóu)宇标准、评价能解决，比如现在巨大(dà)的供需(xū)失衡，包(bāo)括商办(bàn)，不动(dòng)产(chǎn)的延期，到期了怎么办(bàn)，他要更新，一看年限很短了，包括写(xiě)字楼发REITs，现在开了一(yī)个口子，综合体，商(shāng)业可以配一部分写字楼，但(dàn)是(shì)写字楼单独发REITs还未开这(zhè)个口子。包括功能的转换，原来按照审批来定性，批你是写字楼是写(xiě)字楼，批(pī)你是商业是商业，批你是酒店是酒店，将来这个空间过剩了，可(kě)能按需来(lái)定，这(zhè)个市场需要什么？如果需求酒店，我们在虹桥调研(yán)的时候说写字楼也过(guò)剩，但我们有会(huì)展中心，有枢(shū)纽，酒店有需(xū)求，我们有没(méi)有可能调整一部分空间来(lái)改造，还要考(kǎo)虑工程、投资这些可行性。

　　这是我们的一个任务和(hé)使命，深耕运营赛道，推动产权(quán)融合助力城市转型。刚才举行了(le)授牌仪式，我们刚刚启动，但是我们需要今天在座的更多行业的中坚力量，更多优质的(de)企(qǐ)业和运(yùn)营商加入进来，这(zhè)个行业的未来一定要靠(kào)我们自己，我(wǒ)们后面还有一句话“预期等待不如行动(dòng)”，在这(zhè)里我主要是做个广告，加入我(wǒ)们的组(zǔ)织，加入(rù)我们协(xié)会。

　　第(dì)二个平台，什么叫楼宇经济？我觉得是(shì)政府端和运营商，包括在沈河(hé)区、福田区，入驻的企业，有效的联动机制，我们企业也好，运营商也(yě)好，政府也好，是一个发展的共同体，一栋(dòng)楼建下来上百亿的投资(zī)，他(tā)投在(zài)这里，和福田区、沈河区、越秀区绑在一起(qǐ)了，朝阳区好，这个(gè)楼就好(hǎo)，这个楼好可能(néng)为朝阳区赋(fù)能(néng)。

　　我们城市的发展(zhǎn)也面(miàn)临着一个转(zhuǎn)型的拐点和新的(de)逻(luó)辑，所以我(wǒ)们搭建(jiàn)中(zhōng)国城区高质量发(fā)展合(hé)作联盟，这是22年在(zài)服贸会的(de)楼宇经济论坛上成立(lì)的，首批有30个城区，我们(men)搭(dā)建了城区首个全国性交流合作平台，研究(jiū)实践城区高(gāo)质(zhì)量发展的(de)方法(fǎ)论(lùn)，这也(yě)是我们的使命。原来我们可能(néng)是松散化的，不是很紧密的机制，以后我(wǒ)们成立城区高质量发展联盟以后，要把它常态化专业化(huà)运营，搭建这个(gè)平台，相互赋能，相互(hù)合作，跨市跨区域(yù)合作。

　　一会儿要请深圳福田区作为联盟首任轮值主席单位，真正把这个(gè)联盟运转起来，做起来(lái)，希(xī)望联盟的成(chéng)员和全国其他城区之(zhī)间建(jiàn)立一个有效(xiào)的沟(gōu)通交(jiāo)流机制。

　　最后总结一(yī)下，面对挑战，其实曙光(guāng)在前，总是(shì)有希望的，与其等待不如行动，让我们汇聚力量，抱团发展(zhǎn)，创新求变(biàn)，砥砺前行，让我们共创共建共享政企联动，开启城市发展2.0的新(xīn)篇章。

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责任编辑：王翔

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