完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡
呈请清盘

　　转(zhuǎn)自：时(shí)代财经

　　万达等(děng)来了金主，富力的金主(zhǔ)却想(xiǎng)快点“割席”。

　　近日，富力地产（02777.HK）公布，旗下全
资附(fù)属(shǔ)公司兆晞(xī)有限公司（下称“兆晞”）在(zài)中国间接持有的68间酒店(diàn)及1栋写字楼被担保代理人
委任的机(jī)构人员接管。

　　同时被接管的，还有富力地产（香港）有限公司（下称“富力香港”）持有的(de)御逸有限公司股(gǔ)份（下称“御逸”）、御(yù)逸持有的兆晞股份(fèn)。其(qí)中，兆(zhào)晞是御逸的(de)全资附属公司，御逸是富(fù)力香港(gǎng)的全资附属公司(sī)，富力香港(gǎng)则是富力地产的全资附属公司。

　　事情的起因是一笔金额为6.14亿(yì)美(měi)元的尚未偿还的境外债务，而这笔债务的抵押品之一，便是(shì)本次被接管的68间酒店及(jí)1栋写字(zì)楼。

　　此(cǐ)次被接管的酒(jiǔ)店资产，可追 溯
到一宗“世(shì)纪交易”。

　　2017年7月19日，在北京万达(dá)索(suǒ)菲特酒(jiǔ)店，万达(dá)创始人王健林、融(róng)创创始人孙(sūn)宏(hóng)斌以及富力地产(chǎn)创始(shǐ)人李思廉与张力杯觥交错，庆祝一场中国房地产历史上的最大(dà)交易。

　　作为白(bái)衣骑士的富力地产，以189.55亿元的代价虎口夺食，“捡漏”万达集团旗下73家(jiā)酒店，一举成为全(quán)球最大豪华酒店业主。此后，李思廉曾(céng)多次表示，这是(shì)一笔划算(suàn)的交易，坚称(chēng)“买(mǎi)得不贵”。

完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘cms-style="font-L">　　7年后(hòu)，这些资产再生变数(shù)。因为(wèi)上述债务，淡马锡跟富力(lì)地产翻了脸(liǎn)。

　　新加坡政府投资机构淡马锡旗下私募信贷主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下(xià)称“Seatown”）是债权人之一，在今年7-8月，Seatown在香港高等法院接(jiē)连提交对兆(zhào)晞(xī)、富力香港的清(qīng)盘呈请。

　　2022年，富力地产率先完成了境内外债务 整体重(zhòng)组，如今，却又再(zài)次走向资金(jīn)困局。

　　淡马锡翻脸(liǎn)后，68间酒店被接管(guǎn)了

　　7月8日，因为一笔包含本金及应付利息合共6.14亿美
元的贷款尚未偿还，Seatown在(zài)香港(gǎng)高等法院提交了对兆晞(xī)的(de)清盘呈请。

　　这笔债务的(de)融资协(xié)议订立于2023年(nián)1月13日。天眼查(chá)显示，兆晞持有广州兆晞投资有(yǒu)限(xiàn)公司（下称“广州兆(zhào)晞”）100%的股份(fèn)，广州(zhōu)兆晞又对外投资了73家酒店管理公司。这些公司有多个显(xiǎn)著的(de)特点，它们(men)均成立于2017年10月，且(qiě)由广州兆晞100%控股，其中，不少公司又再全资控股了其它酒店管理(lǐ)公司，其它酒店管理公司的股东曾是大连(lián)万(wàn)达商业地(dì)产股(gǔ)份有限公司。

　　富力地产对Seatown的清盘呈请十分(fēn)不满。原因之一是Seatown“仅为该贷款的其中一名(míng)贷款人，只持有该贷款(kuǎn)尚未偿还本金(jīn)额(é)18%”，富(fù)力地(dì)产董事会认为Seatown的呈(chéng)请不代(dài)表兆晞和富力(lì)地产其它持份者(zhě)的利益。

　　“该贷款已有(yǒu)足够的(de)抵押品，有担保债权人可以行使其权利强制执行抵押(yā)品，而不是申请附属(shǔ)公司清盘”，富力地产董(dǒng)事会认为，任何(hé)此类申请清盘的尝(cháng)试(shì)都(dōu)会损(sǔn)害(hài)价(jià)值，“并会减少债权人的可收回的追(zhuī)讨”。

　　强制(zhì)执行抵(dǐ)押品和向法院提(tí)交清(qīng)盘呈请是两种不同的债(zhài)务追回方式。其中，强制执行抵押品通常是指债权人直接
对抵押品进行处置，以收回债务，这种方式直接针完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘(zhēn)对特(tè)定的(de)资产(chǎn)，通常适用于有明确抵押物的债务；而向法院提交清盘呈请则是请(qǐng)求法院对债务人公司进行清算，这通常涉及到公司的整
体资(zī)产和负债。

　　汇生国际资本总裁黄立冲对 时(shí)代财经表示(shì)，对债(zhài)务人公司进行清(qīng)盘呈请是一种更为彻(chè)底的(de)解决方(fāng)式，可能会 导致公司的解散(sàn)。

　　黄(huáng)立冲分(fēn)析，Seatown之所以选择清(qīng)盘的方(fāng)式，“可能是因(yīn)为Seatown认为(wèi)通过清(qīng)盘 能更(gèng)好地(dì)保(bǎo)护其(qí)整体利益，也可能是因为抵押品(pǐn)的价值不足以覆盖债务，或者是因为清盘可以解决公司的其它潜在问题，比如公司(sī)运营不善(shàn)或财(cái)务不透明等”。

　　在公告中，富力地产透露，公司一直积极(jí)与Seatown沟通，也(yě)将继续沟通，争取双方达成(chéng)一个“友好解决方(fāng)案”。

　　不过，沟通显然没(méi)有成功(gōng)。8月19日，Seatown又一(yī)次在香港高等法院(yuàn)提交了清盘呈请
。这一次，Seatown的目标是兆晞 的母(mǔ)公司富(fù)力香港，富力香港同时是这笔债务的担(dān)保人之一。

　　资金困境之下，富力地产 似乎既无力(lì)招架Seatown，也无法阻止全体(tǐ)债权人的进一(yī)步行动。

　　9月3日，这笔债务的担保代理(lǐ)人Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法证及(jí)企业重整有限公司）接管了融资协议为担保代理人
设立担保的资产，包(bāo)括但不限于富力香港(gǎng)持有的御逸股份、御逸持有(yǒu)的兆(zhào)晞股份以及兆晞的资产。

　　根据金融服务公司TMF GROUP的介绍(shào)，当贷方以(yǐ)抵押品作为贷款担保时，一般都(dōu)会委(wěi)任一家担保代理或(huò)代理，在借方违反贷款或债券合约时履行权利(lì)。因此(cǐ)，担保代理人往往代表的是所有债权人的(de)利益。

　　不过，黄立冲指出，担保代理人(rén)委派机构接管(guǎn)富力地产债务的(de)抵押物，可能是作为对借款公司提交清盘呈请的一系列动作的一部分，也可能是独立于清(qīng)盘呈请的行动，这(zhè)取决于贷款协议的具体条款以及贷款人之间的协(xié)商。

　　完成债务重组两(liǎng)年后，富力(lì)又要直面危机

　　无论清盘，还是接管，富力地产(chǎn)都渐渐失(shī)去(qù)对68间酒店及1栋写(xiě)字楼拥有的主动权，这是(shì)富力地(dì)产(chǎn)不愿(yuàn)看到(dào)的结果(guǒ)。

　　“过去一年(nián)，合约销售大幅下(xià)降，加上缺乏还款能力，加速债务(wù)到期。这些异常状态(tài)导致现金流出现更多不确定性，且无法进行战略规划(huà)，难以管(guǎn)理流动资金以履(lǚ)行债务偿还责任”，在8月底发布的2024年中期报告中，富力地产坦言，公司及(jí)同业将继续面对财务限(xiàn)制及资产流动性问题。

　　酒店(diàn)是富力地产(chǎn)的“救星”之(zhī)一。“面对艰难的经营(yíng)状况，本(běn)集团主要依(yī)赖销售近期已落成物业
及经常性投(tóu)资物业(yè)所产生的现(xiàn)金流”，富力地产称，除了已落(luò)成物业的合约销售带来(lái)的现金(jīn)流，“另一个重要的现金流是来自可产生营(yíng)运及(jí)租金收入(rù)的(de)投(tóu)资物业，如零(líng)售商(shāng)场及酒(jiǔ)店”，而截至6月30日，富力地产拥(yōng)有90间酒店。

　　“投资(zī)资产组合可提供应急(jí)而稳(wěn)定的现金流，不易受市场波动所影响。加上，中央政府一(yī)直鼓励本土消(xiāo)费及(jí)当地旅游，促进(jìn)本集团酒店及旅(lǚ)游资产的增(zēng)长”。

　　中期报告显示，上半(bàn)年，富力地(dì)产实(shí)现协
议销售收入约56亿元，同比
减少(shǎo)58.64%；实现营业额为142.11亿元，同比减少15%。其中，来自物业发(fā)展的营业额为104.84亿元，同比减少15%；投资物业租金收(shōu)入为4.25亿元，同 比微增(zēng)2%；酒店营
运营业额为27.62亿元，同比减少(shǎo)7%。

　　黄(huáng)立冲认为(wèi)，淡马锡作为一个有(yǒu)经验的投资者，有能力进行深入(rù)的市场分析和风险评估(gū)，从而(ér)在市场不确定(dìng)性中找到投资机会，这也或(huò)许(xǔ)是Seatown选(xuǎn)择酒店资产(chǎn)作为(wèi)抵押品的原因，“尽管当前内地房地产形(xíng)势不佳，但他们(men)可能认为酒店资(zī)产具
有长期价值，或者认为这些资产在市场复苏时能够带来(lái)较高的回报”。

　　时代财经注意到，除了投资富力旗下完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘的(de)酒店资产外，淡 马锡还投资了万达。

　　港交所权益披露文件
显示，淡马锡于(yú)2023年1月11日持有万达酒店发(fā)展65.04%的股份，相当于30.55亿余股；次日，万达酒店发展公告(gào)称，由王健林(lín)最终实益拥有的控股股东万达海(hǎi)外，已将其持有的超过30.55亿余(yú)股公司普通股(gǔ)质押给贷款人，作为获(huò)提(tí)供贷款(kuǎn)融的(de)抵押品。

　　据界面新闻去年1月的报(bào)道，贷款(kuǎn)人是淡马锡旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供贷款(kuǎn)，由此获得万(wàn)达酒店发(fā)展(zhǎn)的股份。截至2022年(nián)12月31日，万(wàn)达酒店发展拥(yōng)有(yǒu)122家酒(jiǔ)店，合计超过2.86万(wàn)间客(kè)房，另有(yǒu)232家(jiā)已签约管理正在开发(fā)中(zhōng)尚未开业的酒店。

　　作(zuò)为(wèi)富力地产体系内相(xiāng)对优质的资产，酒店(diàn)的(de)控制权一旦旁落(luò)，对富(fù)力(lì)地产现(xiàn)已承压的资(zī)金(jīn)状况无疑是雪上加霜。

　　2022年，富力地(dì)产(chǎn)率先(xiān)完(wán)成了境(jìng)内外债(zhài)务
整(zhěng)体重组。同年7月，富力地产附属公司怡略公布，10支美元票据(jù)合并为(wèi)3支（下称“怡略票据”） ，并展期3-4年，票(piào)据总额将近(jìn)49.44亿美(měi)元，当时，富力(lì)方面(miàn)还拿出了位于马来西亚新山
的富力公(gōng)主湾项目和位于(yú)英国(guó)伦敦的 LONDON ONE 项目（即ONE Nine Elms项目）作(zuò)为增信。此次美元票据(jù)展
期，亦被市场(chǎng)称为亚洲房企最大一笔债务(wù)重组案例。

　　如今，却又再次陷入资金困局。在富力地产(chǎn)的酒店资产卷入债务违约(yuē)风波之时，上述3支展期后的债券(quàn)也(yě)走到了风险的(de)边缘。8月(yuè)11日，富力(lì)地产(chǎn)发布(bù)公告(gào)称，怡略(lüè)票据目前还剩45.27亿美元尚未偿还，票(piào)据一共1.47亿美元的利息需在7月11日支
付，但在过了一个(gè)月宽限(xiàn)期，富力地产由于“面临的现(xiàn)金流压力”没有支付。

　　今年5月，富力地(dì)产卖(mài)掉了ONE Nine Elms项目，偿还(hái)了项目贷款，也注销了(le)部分怡略票据，富力地产称公司借(jiè)此“成(chéng)功降低(dī)了债务(wù)规模(mó)”。而(ér)在淡马锡提(tí)出清盘呈请后，一只脚“上岸(àn)”的富力又被拽回岸边，新一轮挑战才刚刚开始。

责(zé)任编辑(jí)：石秀珍 SF183

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