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存量房贷调整再引热议 转按揭对银行影响几何?

存量房贷调整再引热议 转按揭对银行影响几何?

“我(wǒ)们打算观(guān)望一下,再决定要不要提前还房贷(dài)。”房贷优惠政策几经调整,赵女士都没有享受到红(hóng)利,于是开始攒钱提前还房贷。她坦言,提前还贷(dài)确实很划算,如果不是房贷利(lì)率降不下(xià)来,其实也不想这么折腾,目前计划观 望下存量房贷利率下调政策是否会落地。

近日,市场(chǎng)上(shàng)关于存量(liàng)房贷利率下调(diào)的传闻再起,引(yǐn)发广泛关注。此次传闻包含两个方面的内容:一是存量(liàng)按揭客户可以与银行(xíng)重新(xīn)协商房贷利率;二是(shì)可以将现有按揭(jiē)贷(dài)款直接转入其他银行(xíng),并(bìng)重(zhòng)新签订(dìng)按揭合同。

存量房贷(dài)利 率调整,牵一(yī)发(fā)而(ér)动全身。若是不降,部分(fēn)房贷人受房(fáng)贷利差、收缩个人资 产负债表等因素影响(xiǎng),通过提前还贷(dài)、消费贷、经营贷等方式置换房贷(dài),从而对银行(xíng)经营形成(chéng)一定(dìng)压力。若是(shì)下调(diào),调全量还是调首(shǒu)套房(fáng),是原行重新定价还是换行操作?不(bù)同情形之下,对银行影(yǐng)响各不相同,都需(xū)谨慎决策。

观望心态下(xià)居民提前还贷(dài)意愿或降低

去年,下调存(cún)量房贷利(lì)率呼声高起,后终于迎来存量房贷(dài)政策调整。2023年8月,央行、国家金融监督管理总局发(fā)布的《关于降低存量首套(tào)住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)指出,按照市场(chǎng)化、法治化原则推动降低存量首套房贷利率,借款人(rén)可以通过申请新贷款置(zhì)换存(cún)量、变更存(cún)量利率的方式减轻(qīng)存量房贷压力。

至于存量首套房利率如何调整(zhěng),不仅要看所在城市的首套房贷利率下限,还要看(kàn)房(fáng)贷发放的时间段,最低可降至贷款发放时所在(zài)城市首套房贷(dài)利率政策下限。

央(yāng)行专栏《盘点央行的2023》披(pī)露的数据显示,超过23万亿元存量房贷利率完(wán)成下调,调整后(hòu)加权平均利率为4.27%,平(píng)均(jūn)下调0.73个百分 点,惠(huì)及5000多万户家庭、1.6亿人,每年节省利息支出约1700亿元。对(duì)比来看,2023年新发放个人住房贷(dài)款(kuǎn)利率为4.1%,同比(bǐ)下(xià)降0.75个百分点,此时房贷 利率差似乎并(bìng)不大。

2024年5月17日(rì),房贷政策再出新政。为适应(yīng)我国房(fáng)地产市场供求(qiú)关系发(fā)生重(zhòng)大变化的新形势,央行取消全国层面个人(rén)住(zhù)房(fáng)贷款利率下限,绝(jué)大多 数城 市均已取(qǔ)消当(dāng)地首套和二套房贷利率下限,金融机构(gòu)可自主确定对(duì)客户的个人住房贷款(kuǎn)利率。

有市场人士估计,政策落地后,大多数城市(shì)首(shǒu)套房贷利率可能下降0.4个百分点左右,二套房贷款利(lì)率(lǜ)可能下降0.6个百分点左右。截至6月末,除北(běi)京、上海、深(shēn)圳3个一线城市外,其余城(chéng)市首套(tào)和二套房贷利(lì)率下限均取消。《2024年第二季度中国货币政策执行报告》数据 显示(shì),2024年 6月,新发(fā)放个(gè)人住房贷(dài)款加权平均利率(lǜ)为3.45%,同比下降0.66个百分点。

新旧房贷利率的(de)差距进(jìn)一(yī)步拉大(dà)。整(zhěng)体(tǐ)上看,3.45%与4.27%相差82BP。具体到个人,对于利率差距更为(wèi)明显。以2022年(nián)北京购买首套(tào)房的宋(sòng)女士为(wèi)例,发放贷款时执行利率为LPR+55BP,并不在存量(liàng)房贷政策调整范围(wéi)内。2024年6月(yuè),北京出台房地产调整政策,首套(tào)房(fáng)贷款利率(lǜ)下限调整为(wèi)LPR-45BP。新旧房贷(dài)差达到(dào)100BP。

存(cún)量房贷 利率下调无望,贷(d存量房贷调整再引热议 转按揭对银行影响几何?ài)款人(rén)瞄准了提前还贷。“还清首(shǒu)付借款后,我本(běn)来想着终于不用辛(xīn)苦(kǔ)攒(zǎn)钱还债了,可以多安排些(xiē)吃喝玩乐的活动补偿下 自己。但是,100个基点差距太大了,心里或(huò)多(duō)或少(shǎo)有些(xiē)不(bù)平衡。”宋女士告诉记者,当看到消费贷利率不到3%时,再度坚定了(le)提(tí)前还贷的想法。

利差(chà)之(zhī)下,也有人铤而(ér)走险,试图用经营贷(dài)置换房贷。近期,21世(shì)纪(jì)经济报道记者 也接到了不少贷款中介(jiè)的(de)电话。对方开门见山地表示,“有置换(huàn)房贷的打算吗?某(mǒu)银行(xíng)的(de)贷款利率可以做到2.55%,用来置换房贷非常划(huà)算,我们已经帮(bāng)很多客户这么操作(zuò)了(le)。”

当被(bèi)问到为何不能自己操作时,贷款中介坦言,“这(zhè)是(shì)个人(rén)经营(yíng)贷,我们会给你包装公司,还会给 你提供过桥资金(jīn),提前还掉房贷。”实际(jì)上,无论是挪用消费贷还是经营贷置换房贷,都是违反政(zhèng)策的操作,存(cún)在风险。

存量(liàng)房贷利(lì)率下调传闻再起,贷(dài)款人似乎又看到了希望。据推算,按照100万元按揭贷款、等额本息还(hái)款(kuǎn)计算,存(cún)量利率下调70BP估算,可降低借款人月供约400元,节约月供和总还(hái)款额(é)约5%;存量利(lì)率下调100BP估算,可降低借款(kuǎn)人月供(gōng)约600元(yuán),节约月(yuè)供和总还款额约7%。

在瑞(ruì)银(yín)大中华金融行业(yè)研(yán)究(jiū)主管颜湄之看来,“重新做转按揭或者降低存量按揭,是有可(kě)能发生的(de)。我们估(gū)算存量房贷利率约(yuē)为(wèi)4.1%,但是(shì)有一线城市最近新发放 的(de)房(fáng)贷(dài)利(lì)率不到3%,利差会引发房贷人的抱怨。同时,政府也希(xī)望能鼓(gǔ)励消(xiāo)费。因此,存量房贷利率还是有下调的可能性。”

和赵女士一(yī)样,宋女 士(shì)也准备(bèi)再观望下,“如果(guǒ)真(zhēn)能下调,我就不想折(zhé)腾提前(qián)还贷,毕竟(jìng)不仅麻烦,还(hái)会影响生活(huó)质量。”今年7月央行(xíng)发布《中国区域 金融运行报告(gào)(2024)》,指出存(cún)量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用(yòng)。中指研究院市场研究总监陈文静判断,综合来看,降低(dī)存量房贷利率符(fú)合群众热切期盼,未来存量房贷利率(lǜ)仍(réng)存在存量房贷调整再引热议 转按揭对银行影响几何?(zài)下调空间和预期。

转按揭争议

存量房贷(dài)下调不仅(jǐn)影响着千家(jiā)万户的老百姓,还关乎银行经营的稳定(dìng)性。对于存量 房(fáng)贷利率下调的市场传言,招商银行行长(zhǎng)王良近日在(zài)业绩发布会上表示,“招行也(yě)只是在媒体上看到信息,还没有接(jiē)到宏观按揭管理(lǐ)部门、人(rén)民银行或者国家金融监督管理总局的意见,也没有征求过银行意见,这方面政策(cè)推出的话,对银行业的存量按揭利率(lǜ)带来一定负面的影响。宏观管理部门会做好充分论证和(hé)研(yán)究,再推出这样 的(de)政策。”

个人住房贷款是银行利润来源的重要业务之(zhī)一(yī),存量房贷(dài)利率调整如何落地需综合考虑。具体操作上,是否(fǒu)重新放开转按揭、转按揭的范围(wéi)(是(shì)否包括(kuò)二套房)、银行在同业竞争(zhēng)的环境下是否自主下调(diào)房贷利率仍有不确定性(xìng),不同情形下 又将如何影响银行的经营?中金银行团队评估测算(suàn)后表示,“虽(suī)然(rán)存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响,国有大(dà)行按揭占比高于(yú)中小银行,受存(cún)量按揭利率调整(zhěng)的影(yǐng)响更大。但假设负债(zhài)成本(běn)同步调(diào)整,我们预计对于息差的总体影响是中性的。”

当前商业银行净(jìng)息 差压力较大(dà),后续或需要更多配套政策引(yǐn)导银行下调存量(liàng)房贷利率,如对应下调(diào)存款利率(lǜ)。颜(yán)湄之表示,“若存量(liàng)房贷利率(lǜ)下调1%,而存(cún)款利(lì)率不降,估(gū)算 会拖累内(nèi)银净息差收窄0.11%,对利润(rùn)造成10%以上的负面(miàn)影响,预 料银行(xíng)亦会下调存款利率(lǜ)作对冲。”

另一个需要(yào)关注的点是,若(ruò)允(yǔn)许转按揭(即,将现(xiàn)有按揭贷款直接转入其(qí)他(tā)银行,并重新签(qiān)订按揭合同),也许会进一步加剧银行间的内(nèi)卷。颜湄之估计,若(ruò)允许按揭贷款人自行转换银行,就会刺激竞(jìng)争,可能会把银行(xíng)的按揭利(lì)率拉得更低,按揭利率可能(néng)跌至2.1%-2.3%,对(duì)银行利润影响严重。她(tā)预计目前不会完(wán)全开放转换按揭(jiē),但若最(zuì)终(zhōng)要市 场化的(de)话,相信会(huì)朝着此方向。

对于是否会转(zhuǎn)按揭,市场观点(diǎn)不一。在中指(zhǐ)研究院市场研究总监陈文静看来,当(dāng)前各地存量房贷利率执行情况不一,下调(diào)存量房贷利率的方式中,借款人与(yǔ)原商业银行内(nèi)部置换或原商(shāng)业(yè)银行直(zhí)接下调存量房贷利率的方式或许更为合适,而通(tōng)过(guò)不同银行之间转按揭的方式,或造成更大市场竞争,对预期 的稳定将形成扰动。

“实际上,即使不调整存量按(àn)揭 利率,居民可(kě)能仍在通过提前还贷,或者(zhě)是通过(guò)经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力 。”中金银(yín)行团(tuán)队认为,息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债(zhài)压力降低实现信贷需求的(de)改善、对于(yú)存(cún)量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素,政策支(zhī)持(chí)实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。

广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉建议,“尽 可能一次性降到中长期定期存款利率的水平,让居民形成 按揭仍(réng)旧是低(dī)利率、普(pǔ)惠利(lì)率(lǜ)的观感(gǎn)和(hé)印(yìn)象,进而阻止提前还贷,鼓励按揭(jiē)买房。尽管(guǎn)此举可能降低银行利率,但可以减缓提前还贷和不(bù)愿意贷款(kuǎn)的形势。把贷款增量做起来(lái),即便(biàn)利率低了,总利润也是不变(biàn)的。再说,资金成本也下(xià)降了。对商品房销售(shòu)的影响,趋势上无法扭转,但斜率上可以缓解(jiě)下滑。”

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