潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮(yóu)区

2006年的夏天，太原(yuán)国贸(mào)大酒店三层宴会厅，举(jǔ)办了一场特殊 的“宴请(qǐng)”。这个煤炭大省最高档的酒店(diàn)，聚集了(le)二百多位嘉宾，他们(men)几乎(hū)都是当时中国(guó)最有钱
的一(yī)群(qún)人：

煤老(lǎo)板。

活动盛大奢华，主办方给煤老板准备了最重(zhòng)磅的礼物：

奥运前(qián)北京CBD商(shāng)业地(dì)产(chǎn)最(zuì)后(hòu)机(jī)会——朝外SOHO。

主办(bàn)方是SOHO中国董事长潘石屹。经历了一场家庭(tíng)风(fēng)波后
，他带着营销团队从北京赶来，第一次在异地举办开盘活动。

之所以在山西搞开盘(pán)，是(shì)因为在此之(zhī)前，朝外SOHO旁的SOHO尚都项(xiàng)目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板，是购房的主(zhǔ)力军。

在(zài)国贸大酒店(diàn)的开盘结束后，这些煤老板们——潘总的仰慕者，带着和潘总的合影，和一份购房协议，满意地回到自己灰尘漫天的矿山(shān)。后来，朝(cháo)外SOHO的山(shān)西客户的比(bǐ)例高达40%。

那几年绝对是老潘的高光时刻。SOHO中国的业绩节(jié)节攀升，而除了知名地产(chǎn)企业家的(de)身份，他还(hái)跨界文(wén)化、时事(shì)、影视，在 公共(gòng)领域极为活(huó)跃 ，被称为：

中国的特朗普。

后(hòu)来，潘总就养成了定期(qī)去山西(xī)的习惯，他对客户几乎有(yǒu)求必应，甚(shèn)至亲自(zì)下过矿井。

2010年(nián)，SOHO中国实现销(xiāo)售额238亿，达到规模
之巅。潘总的夫人(rén)张(zhāng)欣喊(hǎn)出一个目标(biāo)：

销售千(qiān)亿(yì)、超越万科。

前几天，SOHO中国发布了半年报。这(zhè)家曾号称要超越万科的公司，营收规模不到8亿，亏损了一(yī)个小目标(biāo)。公司市值只有30多亿(yì)，缩水了87%。

潘总(zǒng)夫妇身家从17年前最高峰时的270亿缩水到现在的185亿元，位居中国第290位。

尽管如此，潘总竟然还(hái)是很多中国(guó)地产商最(zuì)羡慕的人，没有之一。

1

2009年6月30日，北京(jīng)广渠路15号地迎来现场拍卖。

当时还名不见经传的央企(qǐ)方兴(xīng)地产力压SOHO中国(guó)、保利等房企(qǐ)，以“黑马”之姿，拿下这宗楼面价(jià)14500元每平米的地王
。

方兴代表高举(jǔ)号码牌的照片(piàn)，广为流传
。照片(piàn)中，潘总夫妇就坐在(zài)前排，笑得(dé)很(hěn)无(wú)奈。第(dì)二天，没拿到地的网络大V潘总撰文称：

北京土地市场的泡沫，的(de)确已经出现(xiàn)了。

潘总生(shēng)性谨慎，这帮助(zhù)他从海南楼(lóu)市泡沫的(de)死人堆(duī)里爬出来(lái)。但这(zhè)次，他(tā)的确看错了。方兴后(hòu)来在广(guǎng)渠门地块打造了第一个金茂府，这个豪宅后来二手房价(jià)超过：

10万元一平米。

SOHO达到规模之(zhī)巅的那年，山西省启动了(le)煤(méi)炭资源重组(zǔ)整合。民营小煤矿开(kāi)始被关停 ，煤老(lǎo)板(bǎn)开始沉寂。

没过多久，北京又出台了住宅“限购令”，非京籍客户的(de)购房门(mén)槛，开始越来越(yuè)高。

但对潘总影响更大的，是那 一(yī)年北(běi)京出台(tái)的禁止写(xiě)字(zì)楼、酒店物(wù)业(yè)散售令。这意(yì)味着，SOHO的(de)散售模式，在北京走(zǒu)不通了(le)。

2010年初，北京CBD的中(zhōng)服地块启动招标。潘总突(tū)然公(gōng)开质疑竞买条件里，对(duì)投标主(zhǔ)体 的苛刻要求，认为是：

内定。

后来，中服地块(kuài)经拆(chāi)分后重新出让(ràng)。SOHO参与了其中三宗地(dì)块的竞买。潘(pān)总的报(bào)价不低，并自称聘请了世界级规(guī)划设计团队，但最终：

颗粒无收。

潘总的散售模式，为SOHO日后的糟糕物业管(guǎn)理埋(mái)下了(le)种子。SOHO在买家、租户和(hé)政府心中的形象，后来日渐被削弱。

2011年，SOHO中国(guó)的销(xiāo)售额降到(dào)109亿(yì)，营收更(gèng)是降了近(jìn)七成。迟迟拿不(bù)到好地块(kuài)，潘总在(zài)2012年开始(shǐ)提(tí)出放弃散售模式，转战自持。

这个选择，让他错 过了房地产的最后一波红利。转型运营商后，业绩快速滑落。潘总也逐渐(jiàn)从舞台中央淡出。

2014年开始(shǐ)，潘总开启卖卖卖的(de)模式。五年时间，先后卖掉了上海海伦广场、静(jìng)安广场、凌空、世纪广场、虹口SOHO等。

就连北京物业的地下停车场，他(tā)都打包卖(mài)给了广州的慧泊停车场。

卖掉了300多亿(yì)资产后，潘总 将(jiāng)投(tóu)资都转向(xiàng)了海外。国内只剩下北(běi)京 、上海(hǎi)核心地段(duàn)的七八个 商业。潘总说，这(zhè)些最核心的资产
，不会(huì)再卖了。

2

2019年10月(yuè)30日，SOHO中国的股价忽然(rán)盘中暴涨。当天传言说，黑石计(jì)划收购SOHO中国的资潘石屹的含金量还在上升产。

传言发酵了一 年半后，黑石发出全面收购邀约(yuē)，拟取得SOHO中国的控制权。收购后，潘总夫妇的持股(gǔ)比例降至9%，成为：

小(xiǎo)股东。

虽然嘴上一再说不(bù)会再卖资产。但潘总(zǒng)的(de)身体一(yī)直很(hěn)诚实。在他看来，一(yī)个如同当年海南般逃顶(dǐng)的(de)机会，似乎再次出现了。

但 一个(gè)多月后，市(shì)场监管总局根据《中国反垄断法》，对这个收购启动(dòng)了立案审查(chá)。黑石不得不终止(zhǐ)收购(gòu)。

在黑石(shí)收购之前(qián)，潘(pān)总还推动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退。但同样(yàng)因为(wèi)各种原因，未能达成。

这两(liǎng)次操
作(zuò)的反转，让很多人疑问 重重。老潘是(shì)遇上事了？

此时的潘总的确低调了。他很 少发微博，也不怎么对公司的事(shì)发(fā)表评论。他不再(zài)是那个怼天(tiān)怼地怼空 气的中(zhōng)国特朗普了。

接着疫情爆发。SOHO旗下的七
八个商业地产项目，出租率和租(zū)金收(shōu)入(rù)均不理想。疫情过去后，京、沪商业(yè)地产还是继(jì)续(xù)低迷，靠收租为生(shēng)的
SOHO中
国(guó)业绩，每况愈下。

今年上半年，SOHO中国旗下物业的 出(chū)租率只有76%。其中望京SOHO的出租(zū)率为57%，平均(jūn)租(zū)金降到了每(měi)月每平米4块钱。

曾创下“开盘6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率(lǜ)更达到(dào)了46%。8月，朝外SOHO一套特价房源
的租金，降到了每月每平米：

1.73块。

这可能是北京写字楼市场的地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片(piàn)冷清。最多的店面(miàn)是房产中介，和辅导班。

但SOHO官方的租售平(píng)台(tái)上，银河SOHO的租金还(hái)是(shì)不低——商铺(pù)租金报价4块左(zuǒ)右，写(xiě)字楼报价6块左右。但后面都(dōu)还有备注标签：

免租期可议。

银(yín)河SOHO的中介跟(gēn)我说，SOHO重注面子，合同价一(yī)定要大，但免租期(qī)最高能给到4个月，折(zhé)下来商铺(pù)能降到2块多，写字楼能降到4块。

中介说，自己来(lái)了快6年(nián)了，看着它的租(zū)金从10块降到8块，降到去年的4块。到(dào)了今年，连3块5的(de)房源都有了：

写字楼中介，快干不下去(qù)了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城(chéng)市写字楼的空置率，今年上半年已经攀升至20%了，租金水平一降再降(jiàng)。

当年 在丽(lì)泽SOHO的(de)首批客户(hù)签约仪式上，潘总 曾吐槽(cáo)，自己纽约写字楼租金回报率都是5%、6%：

中国写字
楼的租金回报率 ，我都不好意思说。

3

2020年1月中(zhōng)旬，潘(pān)总在飞往美国的前(qián)一天，找(zhǎo)到优(yōu)客工场创始人。

潘总也没
有什么客套话，上(shàng)来就说，我把3Q空间卖给你(nǐ)怎么样？

3Q空间是潘(pān)总用了五六年时间孵化的共享办公品牌(pái)，是他淡出(chū)地产圈后的主
要心(xīn)血。但优(yōu)客工场老板彼时(shí)还在忙(máng)自己的事，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀。

万万没有想到，潘总竟(jìng)然说：

没事，我(wǒ)把3Q空间送给你。

这位精明的商人，已经不(bù)算(suàn)账了 。

潘总在国内的(de)最后一次公(gōng)开露面，是(shì)2020年1月8日。

他为老家甘肃(sù)天水石咀村(cūn)捐建的养正(zhèng)幼儿园举行了竣工典礼(lǐ)。“养正”二字取自潘石屹幼年就读的潘集(jí)寨(zhài)学校前(qián)身——养正学堂。

养正学堂
，是潘石屹爷爷的爷爷(yé)创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊(shēn)，是首批养正学堂的学(xué)员，后
来考到(dào)了北京高等警官学(xué)校和黄埔军校第六期，曾参(cān)加中条山战役，在山西省率领三个团掩护全军撤退，与日寇战至只剩七人。

潘石屹是六十(shí)年代出生的，没见过五十年代就因病去世的爷(yé)爷(yé)。在潘集寨学校，上小学三年级时，他向好朋友 炫耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过大山外面很多城市。

这位好(hǎo)朋友把这话告诉了老(lǎo)师，老师开了(le)全班批(pī)斗会。一连开好几(jǐ)天，女同学往潘石屹脸上吐(tǔ)口水，男 同学擦鼻涕。

小潘就在小河边(biān)上(shàng)把脸洗干净回家。后来，潘总将这个故事写(xiě)进了自传。开篇第一(yī)句说：

人的价值观是
从(cóng)小就建立的。

在这本(běn)《我的价值(zhí)观》一书里，潘(pān)总还在书 中(zhōng)说，经商最长久的东西(xī)就是诚实：

不做一分钱假账，不偷税漏(lòu)税一(yī)分钱(qián)，这是我们最基本(běn)的原则。

虽(suī)然在2021年末，因少缴土地增值(zhí)税和企业所得税1.98亿元，SOHO尚都项
目(mù)公司被(bèi)追缴税款、加收滞(zhì)纳金并处(chù)2.5倍罚款共计7.09亿元。

2023年，SOHO中(zhōng)国在发布财报时说，公(gōng)司尚有19.86亿元的土地(dì)增值税和相(xiāng)关滞纳(nà)金未(wèi)偿付。

过(guò)去两年，潘总辞去SOHO中国董事会主(zhǔ)席、提名委员会主席以及ESG委(wěi)员会主席职务，并卸任(rèn)多家公司要职。张欣也辞去(qù)了CEO。

他 俩一(yī)直在纽约(yuē)生活，这几年都没有回国。在张欣最近
更新的动态里，潘(pān)总除了偶尔参加(jiā)参加活动(dòng)，然后：

不是忙着在这片海(hǎi)边度假，就是去另(lìng)一片(p潘石屹的含金量还在上升iàn)海(hǎi)边度假。

SOHO中国显然(rán)还有一(yī)些麻烦。潘(pān)总口口(kǒu)声声不会(huì)卖的(de)核心资产，价格已经不重要了，没有买(mǎi)家才是最大的(de)困难。随着资本市场和楼市(shì)的下行，只能眼睁睁地看着财富如巧克力(lì)般融(róng)化。

但这些也不重要了。对比看看，恒大许老板进了格子间，王健(jiàn)林卖掉了万(wàn)达总部，杨(yáng)国强如今因为债(zhài)务问
题(tí)，深陷抑郁症。

就连SOHO当年
要超(chāo)越的(de)万科，今年上半年，也(yě)亏损了近百(bǎi)亿：

这些年，但凡有点上进心的(de)，都(dōu)负债累累。

珍爱包叔，顺手(shǒu)“在看”

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