博时、华夏REITs上市 ，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经纬

　　中新(xīn)经纬9月20日电 （薛宇飞）19日，博时(shí)津开产园REIT在(zài)上交所敲钟上市 ，20日，华夏大悦城商业(yè)REIT登陆深交所。今年以来，REITs产品的上新速度(dù)有所加快，据Wind数据显示，已上市(shì)的公募REITs共有44单。同时，还有多(duō)只REITs更新进度条，上市进度更进一步。

　　高(gāo)分红是REITs的特征之一(yī)，据上(shàng)海证券基金评价研究中心数据，2024年REITs市场的(de)分红(hóng)博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？收益率为5.41%，小幅领先中证红利(lì)指数(shù)。另外，今年2月份以来，REITs在二级市场的价格(gé)不断走高(gāo)，高分红加上价格上(shàng)涨带来(lái)的资本利得(dé)，使(shǐ)得REITs持续受 到关注(zhù)。

　　机构认为，该(gāi)板块仍具(jù)备较好的投资机会(huì)，但也要关注产品的基本面。

　　首(shǒu)单混装REIT如何稳定出租率(lǜ)？

　　据了解，博时津开产园REIT底(dǐ)层资产是(shì)位于天津经开区的天河数字产业园和大(dà)陆汽车厂房(fáng)产(chǎn)业园(yuán)。2023年，天河(hé)数字产业园项目营业收入为8324.35万元人民(mín)币，同比(bǐ)增长4.73%，其(qí)中，租金收入为(wèi)5664.91万(wàn)元，物业管(guǎn)理费收入为2659.44万元。截(jié)至2024年5月31日，数字产(chǎn)业园的出租率为83.19%。大陆汽车厂房总建
筑(zhù)面积为
6.32万平方米，2023年的(de)营业收入为3879.40万元，与2022年(nián)持平，全部(bù)为租金 收入，出(chū)租率为100%。产业园与(yǔ)厂房的搭配，使得该只基金成为首单混装REIT。

　　以产业园为底层资产的REIT，其出租率(lǜ)以(yǐ)及未来出(chū)租情况始终受到投资者(zhě)关注(zhù)。在(zài)近日的实地调研中，博时津(jīn)开产园REIT基金经理江洲对中新经(jīng)纬(wěi)等媒体表(biǎo)示，去年有两三(sān)只REITs产品的业绩出现波动，这种背景(jǐng)下，博时基金挑(tiāo)选(xuǎn)资(zī)产时也充分考虑到这(zhè)一问题，会挑选(xuǎn)能代表(biǎo)天津经开区整(zhěng)个(gè)产业(yè)特征的资产，大陆汽车厂房(fáng)代(dài)表经开(kāi)区的(de)汽车制造(zào)及零部件产业，数字产业园代表数字经济发展(zhǎn)。这两个资产中(zhōng)的租户稳定性相
对(duì)较高，数字产业园中(zhōng)的租户(hù)有约50%是央企、国企，租户结构良好(hǎo)。

　　博时招商蛇口产业园REIT是博时(shí)基金首只REITs产品，该产品基(jī)金经理胡(hú)海(hǎi)滨表示，博时津开产园REIT中(zhōng)的两类资产的特点各有(yǒu)不同，厂房类项(xiàng)目(mù)的(de)租金比较稳(wěn)定，但租金增长率相对平稳。研发办公类项目抗周期的能力(lì)弱，但租金和出租率提升的空间较高，两类资产有不同的经济属性，混在(zài)一起，比较符合投资者预期。两项(xiàng)资产(chǎn)混装在一起，有利于平复投资者对研发办(bàn)公类出租率有波(bō)动的担(dān)忧，又能避免投资者觉得估值没什么想象力的缺(quē)点。

　　多只产品等待上 市(shì)

　　今年以来，公(gōng)募REITs市场常态化发行明显加(jiā)快，已有11单(dān)REITs上市，6单项目发布扩募公告(gào)。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今年9月20日，全市场(chǎng)共有44单公募REITs上(shàng)市(shì)。

　　从产品发售阶段的表现看，多(duō)只REITs基金(jīn)获得(dé)了投资者超额(é)认购。在(zài)发售 阶段，博时津开产园REIT网下共27家投资者管理的79个配售对象参与(yǔ)报价，网下和(hé)网上认(rèn)购倍数分别为7.66倍和(hé)9.17倍，其中(zhōng)，网(wǎng)下认购倍数(shù)创今年(nián)以来产权类公募(mù)REITs网下询价认购倍数新高。

　　在(zài)开售(shòu)当日，华夏(xià)大悦城商业(yè)REIT就提前结(jié)束公众发售，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和(hé)36.585%，基金比例配售前认购金额累计48.124亿元。招(zhāo)商基金蛇口租赁住房REIT在发售时，收到了来自(zì)79家网下投资者管理(lǐ)的207个配售对象的有效报价，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年(nián)以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。

　　还(hái)有多只产品更新(xīn)上(shàng)市进度 。据(jù)Wind数据统计，截至(zhì)9月19日，共有3单REITs项目的动态为“已申报”（1单为首发(fā)，2单为 扩募），4单为“已受理”，4单为“已问询”，3单(dān)为“已反(fǎn)馈”（2单为(wèi)首发，1单为扩募），12单为“通过”。

　　同时，项(xiàng)目种类不断增多，首单水利设施REIT、首单(dān)科创孵化器REIT、首单供热REIT等产品不断涌现。

　　未来 走势如何？

　　二(èr)级(jí)市场方面，已上市REITs一改2023年颓势(shì)，价格(gé)持续走高。参(cān)考中证REITs（收盘）指数走势，从2024年2月初开始，该指数不断上涨，从今年以来最低(dī)点的2月5日算起，到9月19日，该(gāi)指数累(lèi)计涨幅为10.05%。中证REITs全收益指数也有类似表现，今年(nián)2月5日至9月19日，累计上(shàng)涨15.63%。

　　对于2022年底至2024年初REITs价格(gé)产生波动的(de)原因，江洲认为，一是，投(tóu)资者对底层资产未 来的运(yùn)营没有那么乐观；二是，部分(fēn)同类型REITs出现业绩不佳的(de)情况，导致投资者对其他类型(xíng)的资产(chǎn)产(chǎn)生恐(kǒng)惧心理；三(sān)是，当市场出现单边下(xià)跌时，很多机(jī)构(gòu)被动止损，导(dǎo)致整个(gè)市(shì)场出现非理性调整。

　　江洲称，今年2月(yuè)份以来的REITs价格大幅反弹，反映(yìng)的是(shì)估(gū)值迅速恢复。他认为，2023年出现的负面因素已经不存在，投(tóu)资者更加成(chéng)熟，监管机构的配套措施也(yě)更加完善，宏(hóng)观经济预期向好，这些因素(sù)共(gòng)同推动REITs在二级市场出现较好行情。

　　海通证券表示，对比REITs产品2024年中报和2023年年
报披露的主要持有人数据会发现，券商、保险(xiǎn)、公募基金、私募基金等机构投资者(zhě)整(zhěng)体增持(chí)REITs。本轮(lún)REITs行情、机构增配态势的驱动(dòng)因素(sù)主要有三点 ：第一(yī)，公(gōng)募REITs行至低位后(hòu)超跌
反弹；第二，“资产荒
”格局下公募(mù)REITs稳定分红优势凸显；第三，监管规则(zé)的改 变与较强力度的政策提振。

　　从具体产品看(kàn)，截至9月19日(rì)，2024年以(yǐ)来共计有20只REITs基金价格涨幅超过10%，其中，中金厦门安居保障性租赁住房REIT等(děng)7只产品的涨幅超过20%。产品类型(xíng)上，上述20只产品中(zhōng)，有5只为保(bǎo)障性租赁住房REITs，且中金厦门安居保障性租赁住(zhù)房REIT、华夏北京保障房REIT的价格涨幅位居全部REITs的第一、二名(míng)，分别为(wèi)28.76%、27.53%；园区基础设施、交通基础设施、能(néng)源(yuán)基础设施(shī)、生态(tài)环保、消费基础设施REITs分别(bié)有(yǒu)5只、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价格在二级市(shì)场表现羸弱，华夏深国际仓储物流REIT、红土(tǔ)创新盐田港仓储物流REIT、嘉实京东(dōng)仓储基础设施REIT的年(nián)内涨幅垫(diàn)底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券(quàn)认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产(chǎn)荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政(zhèng)策力度加强以及社保金(jīn)和(hé)养老金入市预期下，将(jiāng)持(chí)续提升配置(zhì)性价比，板块具备较好的投资机会。

　　对于后续表现，华泰证券认(rèn)为，REITs在今年已(yǐ)累积一定涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指数有所回调、部分机构止盈，新旧动能转换背景(jǐng)下，基本面仍是重点(diǎn)，保租房、能源、环保相对稳健(jiàn)，对部分业(yè)绩不及预期的产业园、物流园、高(gāo)速需保持谨慎。

博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？-style="font-L">　　对于今年表现较好的保障性租赁住房(fáng)REITs，平安证券分析，一方面是(shì)因为保障性租赁住房REITs基本面
优质(zhì)，另一方面是供给相对较少。目前(qián)看，有可能对保障(zhàng)性租赁(lìn)住房REITs形成冲击的事件是供给增加，因此，若该类REITs持续走高并与市场估值偏离，需关(guān)注供给落地的时(shí)点，保障性租赁住房REITs的波动性有可能增大。

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责(zé)任编辑：刘万里 SF014

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