北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客

去年北京土拍市场成交的涉宅地(dì)块，已陆续开放(fàng)售(shòu)楼处或入市销(xiāo)售。

在(zài)北京南四环的大(dà)红门板块，中环悦府项目是丰台区正(zhèng)在(zài)推售的热(rè)门楼盘，该项目用地是去年华润置地(dì)与(yǔ)21家房企的激烈(liè)竞争中高溢(yì)价所获。

4月16日，中环悦府项目一位销售人(rén)员告诉《每日经(jīng)济新闻》记者(zhě)，目前只要选定(dìng)房源(yuán)就可以享受“一口(kǒu)价优惠”，即总(zǒng)价减去10万元。而且每(měi)个房间的赠送面积(jī)大，“绝对是内城楼盘得(dé)房(fáng)率的‘天花板(bǎn)’。”

不过，记(jì)者查询北(běi)京
市住建委官网发现，华(huá)润中(zhōng)环悦(yuè)府项目（备案名：润盈嘉(jiā)园(yuán)）于4月13日开盘共(gòng)推出326套房源，截至4月23日的预订量仅(jǐn)有7套。不过4月29日，记者再次查询时，发现该项目(mù)的(de)预订量(liàng)已减少至6套(tào)。

据北京某房企营销负责人透露，中环悦
府 项目受到周边竞品楼盘的影响，销售压力大，尽管早已取得预售许可证，但因蓄客(kè)量不高，拖延了半个多月才开盘。

开盘半(bàn)月仅预订6套房

去年12月26日，北京2023年土拍压轴大战上演，北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客丰台大红门地北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客块共吸引了22家房企报名参拍，成为同批(pī)次最热(rè)门的地块。最终，华润置地经过19轮报价，以34.845亿(yì)元摇号斩获该地块，溢价率为15%。

从(cóng)地段来看较为优越，该地
块位于北(běi)京南(nán)三 环与四环之间，靠近地铁大红(hóng)门南(nán)站，北面遥望(wàng)故(gù)宫博物院，离天坛公园不到5公里(lǐ)。不过从地块周边市场(chǎng)来看又颇具挑战，靠近地铁站方向就依次开发了三个楼(lóu)盘项目：中海和(hé)瑞叁号院、永定金茂府和华润中环悦府。

华润中
环悦府样板房地(dì)上贴着赠送面积的分割线 图片来源：每经(jīng)记者 刘颂辉 摄

记(jì)者注(zhù)意到，上述三个项目的 备案指导(dǎo)价均为9.5万元/平方米，更加靠近地铁站的中海和瑞叁号院和永定(dìng)金茂府项目已经是(shì)销(xiāo)售一两年的老盘，楼(lóu)面价分别为5.38万(wàn)元/平方米和5.07万元/平方(fāng)米。而华润中环悦府项目的楼面价则达到6.82万元/平方米，较中海(hǎi)和瑞叁号院 和永定(dìng)金茂(mào)府项目每平方米贵了(le)1万余元。

4月(yuè)16日，记者(zhě)以购(gòu)房者身份实地走(zǒu)访了北(běi)京南四环大红门板块的(de)部分楼盘项目。在华润中环悦府项目现场，负责(zé)接待的一位销(xiāo)售(shòu)人员介绍，项目单价为8.74万~10.25万元/平方米(mǐ)，均价为9.5万元/平方米 ，总价在1200万元以(yǐ)上，2025年12月底开始交(jiāo)付。

华润中环悦府4月13日开盘推出房源情(qíng)况 来源：北京(jīng)市住建委官网

也许是工作(zuò)日的(de)原因，售楼处看房的人不多(duō)。负责接待的销(xiāo)售人员拿出一份6号楼“销控表”，66套房源上(shàng)有约20套被涂上(shàng)颜色，意思是已被购 房者锁定(dìng)。当记者打算算一下被涂上颜色的8层房源 价格时(shí)，其表示，这是老的“销控表”，实际上8层
肯定是有房源的(de)。等待一 段时间后，其拿出新的“销(xiāo)控表”，上面(miàn)显示一些锁定好(hǎo)的房源被划去，实际可供(gōng)挑选(xuǎn)的空白房源更多(duō)了。

记者还分别走访了中海和瑞叁号院和永定金茂府项目售楼处(chù)，这两(liǎng)个楼盘项目的实际销售(shòu)均
价 约为8.87万元/平方米(mǐ)和9.32万
元/平方米，低于华润中环悦府(fǔ)项目。两个楼盘均于2025年12月底交房。

一(yī)位不愿(yuàn)具名的业内(nèi)人员向记者表示，相较于相邻两个楼盘(pán)项目，华润中环悦府的拿地时间晚 ，项(xiàng)目的(de)利润空间压缩，却同样在明年12月底开始交房，“开发建设周期短，会对房子的品质形成压力。”

从华润中环悦府4月13日开盘后的销售情况来看，记者查询北京市住建委官网发现，该项目此次共推
出6个楼栋共326套房源，截至4月29日的预订量仅有(yǒu)6套，其中2#楼(lóu)预订 2套、3#楼预订(dìng)2套、6#楼预订2套。

华润中环悦府6#楼的预订情况 来源：北京(jīng)市住建委官网

记者在(zài)现场看到，华润中环悦府北侧紧邻着学校，南(nán)边则是一处大(dà)型家居建材市场，小区业主居(jū)住的静谧度或(huò)将受到影响。

华润置地(dì)北方大区方面向记者表示，中环悦(yuè)府是公司(sī)高端产品(pǐn)系“悦系”作品，在打造过程中(zhōng)，是基于北京瑞府、北京悦(yuè)府等明星产品基(jī)础(chǔ)上，结(jié)合在(zài)地性客户(hù)需求，进行了一(yī)定(dìng)的(de)产(chǎn)品创新，更好地满足高(gāo)端客(kè)群(qún)功能性与审(shěn)美体验。

“项(xiàng)目具体(tǐ)交付时间以合同约定为准。在项目(mù)建设(shè)过程中(zhōng)，将通过精益节点管理与严格质量管控(kòng)等举(jǔ)措，可(kě)做到保质保量交付。同时，会以实景示范区形式呈现项目(mù)部分区域的施工品质，让客户提前看到项目实景效(xiào)果。”华(huá)润置(zhì)地北方大区(qū)方面表示，中环悦府项目于4月入市，当前为(wèi)正常(cháng)销售阶段(duàn)，具体签约数据以北京市住建(jiàn)委数据为准。

上述北京某房企营(yíng)销负责人告诉记者，近期北京新盘仍处于销售下行趋势(shì)，有些楼盘宣称(chēng)的销售业(yè)绩，实际上(shàng)完成一半也不到，降价(jià)打折成(chéng)为(wèi)普遍现(xiàn)象。“大红(hóng)门板块的新房定价过高，后续开发(fā)商大概率也将降价销售。”

“送(sòng)面 积(jī)”提高得房率

在拿地成本较高(gāo)的情况下，华润中环(huán)悦府一方面以“北(běi)京中(zhōng)轴线”为(wèi)营销 卖点，强调项目处在纵贯北京老城的中轴线(xiàn)上，精装修(xiū)品质高；另一方面，则突(tū)北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客出
“赠(zèng)送面积”的特殊性。

上述中环悦(yuè)府的销售(shòu)人员称，项目得房率基本上在(zài)86%以上，小户型的得房率能达到91%。“项目的产品品质(zhì)、赠送面积是片区内新房的标杆，绝对(duì)是内城得房率的‘天花板’，赠(zèng)送面积大(dà)，得房率比旁边(biān)的项目高很多。可以说，增加的赠送面(miàn)积，变相在(zài)套内多出10多平方米，实际单价折算下(xià)来也在9万元/平方米左右。”

在该项目一套134平方米(mǐ)四房的户型图上，南面的(de)两个(gè)卧室和客厅阳台各有一扇门和玻璃墙。而记者走进样板间(jiān)却发现，门和墙不见了踪影，被改(gǎi)成地砖铺平到(dào)最外侧的落地窗，包括北侧两个 卧(wò)室的飘窗位置(zhì)也铺成了平整的地砖。样板间赠送面(miàn)积的位置，则贴(tiē)上了分割线。

华润中环悦府营销(xiāo)中心(xīn) 图片来源(yuán)：每经记者 刘颂辉 摄

“传统阳台一般是(shì)半赠(zèng)送(sòng)，属于无效赠送(sòng)，而我们项目把阳(yáng)台推掉(diào)之后，直接(jiē)包进客厅里(lǐ)来，把每平方米的面积都融入室内(nèi)空间，真正做到‘有效赠送’。而(ér)且落地窗一步落地，飘窗(chuāng)位置都做成平的，公司全(quán)部会做 好再交付。”上述销(xiāo)售人员表示，北侧(cè)设备平台赠送的面积(jī)不会对(duì)后期使用造成影响，“公司会(huì)另外找位置做设备平台。”

在样板间的卧室里，与记者一同看房(fáng)的还有另外两组家 庭，一位销售人员正
指着北侧卧室地(dì)面上的分(fēn)割线(xiàn)，向大家介绍赠送面积的位置，设备平台(tái)如何改成套内空间。

事实上，“赠送面积”是前些年新房市场常见的营销噱头，又被(bèi)称为“偷面积”。虽然目前(qián)在上(shàng)海、成都(dōu)等地，“赠送面积”的营销方式已基(jī)本被(bèi)杜绝(jué)，但在北京楼市却仍然比(bǐ)较普遍。

据记者(zhě)粗(cū)略计算，中环悦(yuè)府的134平方(fāng)米(mǐ)户(hù)型的房源(yuán)变相“偷”了约20平方米，占总(zǒng)面积的15%。其余137平方米、145平方(fāng)米、166平方米、176平方米和213平方米户型的房源，也(yě)均存在“偷面积”的情况(kuàng)。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商(shāng)类似(shì)“赠送 面积”的目的(de)往往是为了吸(xī)引(yǐn)购房(fáng)者，尽(jǐn)快销售回款。对于购房者而言，一些赠送 面积最终可能既办不了房(fáng)产(chǎn)证，也无法(fǎ)受到法律 有效保(bǎo)护(hù)，但房款中其(qí)实已包(bāo)括了这部分费(fèi)用。比如赠送面积多的楼(lóu)盘比不送面积的楼(lóu)盘要贵，实际上已(yǐ)算在房款里了(le)。“开发(fā)商类似(shì)赠送面积的行为多数属于违规操作，如果最终交房时的状
态(tài)和规(guī)划
不(bù)符，即为违规行为(wèi)，具体要
和(hé)原始规划进行比对。”

北京市丰台区城(chéng)市管理综(zōng)合执法(fǎ)局一(yī)位业(yè)务科室的工作人员(yuán)也表示，开(kāi)发商承(chéng)诺(nuò)的“赠送面积”，将原本规划(huà)为设(shè)备平台等位置(zhì)改成室内(nèi)部分，该部分(fēn)规划的面积不计入(rù)购(gòu)房合同内，严格来说属于违(wéi)章建(jiàn)筑。后期如果遭到举报，有调查被拆除恢复(fù)原样的风险。

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