新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着楼市“517新政”效应(yīng)的减弱，楼市交易在前期走高后，近期(qī)出现一定降温。

中指研究院近日发布的报告(gào)显示，今年8月，22个(gè)城市楼市整体成(chéng)交(jiāo)面积环比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月(yuè)，提(tí)振楼市的“517新(xīn)政”重磅出台(tái)，随后各城(chéng)市(shì)纷纷推出(chū)落(luò)地政(zhèng)策，其效应也在随后显现。6月，在开发(fā)商冲击(jī)半年业(yè)绩的努力下，市场(chǎng)交易规(guī)模达到年内最高。到7月，一些房(fáng)企的(de)推盘力度有所减弱(ruò)，楼市成交规模也出现下(xià)降。8月，市场交易继续降温。

新(xīn)政效应减弱，需求释放不足，被认为(wèi)是8月市场降温的主因。但(dàn)值得注意(yì)的是，8月本身也是市场(chǎng)淡季，加之部分开发商(shāng)为“金九银十”蓄力，减少了推盘力度，使得(dé)楼市出现短暂的供需双降。

不过，部分城市正在走出独立行情。近几个月，北京、上海等(děng)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易保持在高位，显示出这些(xiē)区域市场的韧性较强。

如今，“金九银十”已至，但(dàn)自“517新政”后，楼市政(zhèng)策重新(xīn)恢复到“小步快跑”的节奏。这种节奏能否带动传统(tǒng)旺季的(de)热度，成为(wèi)各界关注的焦点。

北京、上海走出独立行情

虽然8月楼市整体降温，但不同能级的城市，市场表现并不一(yī)致。按照中指研究院的统计，一线城(chéng)市楼市成交面积同比上涨(zhǎng)5.05%，二线城市和三四线城(chéng)市则分别下跌19.73%和13.77%。

在(zài)本轮楼(lóu)市调整中，一线城市表现出较强的(de)韧性，其中北京、上海的反弹势头尤其明显。

今年6月和7月(yuè)，上海二手房成交量(liàng)分别达到2.6万(wàn)套和2.1万(wàn)套，8月(yuè)虽降至1.8万套，但仍高于上年(nián)同期。

北京(jīng)于6月末(mò)出台了“517新政”的落地政策，7月的二手(shǒu)房成交量便超过1.5万套。8月，北京的二手(shǒu)房成交量仍然达到1.4万套。

算上新房成交量，近期这两个城市(shì)的总体交易规模保持稳定。考虑到8月是传统淡季，两个城市(shì)的交(jiāo)易规模维持在不错的水准。

58安居客研究(jiū)院院长张波指出，一线城市中，北京、上海(hǎi)正在(zài)走出独立行情。他认为，这(zhè)两个城市的市场韧性较强，且二(èr)手房对一手(shǒu)房的挤压强度不大，客群重叠度相对较小。

事(shì)实上，影响新房和二手房(fáng)交易(yì)的因素并不完(wán)全相同。

北京(jīng)某(mǒu)大型房企相关负责人向21世(shì)纪经济报道记者(zhě)表示，在(zài)上半年冲击销售目标后，一些(xiē)新房项目开始收回价格(gé)折(zhé)扣，并(bìng)推出中高端产品，从而追求利润。这(zhè)也在一定程(chéng)度上影响了交易量。

另一(yī)方面(miàn)，为备(bèi)战传统旺季“金九银(yín)十”，房企在8月的推盘规模普遍有(yǒu)所减少。中指研究院指(zhǐ)出，今年1~8月，重点城市商品(pǐn)住宅(zhái)批准上市面积同比下降34%。其(qí)中，8月供应量同比下降40%。

相比之下，二手房供应一直较为(wèi)充足，价格成为影(yǐng)响交易的主要因素。多家(jiā)经纪机构指出，二手房(fáng)市场仍在延续“以价(jià)换量”的趋势，但议价(jià)空(kōng)间正(zhèng)在减小，业主对价格(gé)更为坚持。因此，近几个(gè)月的二(èr)手房交易(yì)规(guī)模有所(suǒ)下降。

“原来二手房的议价空间在10%以上(shàng)，现在降到5%～10%的区间。”一位不具名分析师向21世纪经济报道记者(zhě)表示。

中指(zhǐ)研究院的统计显示，今年8月，百城(chéng)新建(jiàn)住宅平均价格为(wèi)16461元(yuán)/平方米(mǐ)，环比上涨(zhǎng)0.11%，原因是部分城市优质改善项目入市，带(dài)动(dòng)价(jià)格出现结构性上涨。同月，百城二手住宅平均价格为14549元/平方米(mǐ)，环比下跌0.71%，连续28个月下跌(diē)，但跌幅(fú)较7月(yuè)有所收窄。

“金(jīn)九银十”成色待估

市场降温也直接影响到(dào)房企的销售业绩。中指研究院指(zhǐ)出，今年1~8月(yuè)，TOP100房企(qǐ)销售总(zǒng)额为2.7万亿元，同比下降(jiàng)38.5%。8月(yuè)单月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比下降2.43%。

近期，上市房企纷纷发布中报，营收(shōu)、利润双双下降(jiàng)成为行业共性。不少企业高管在业绩(jì)会上(shàng)指出，新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温要改善这种(zhǒng)局面，最终仍需寄(jì)望(wàng)于市场的持续升温。

近(jìn)期，随着传统营销旺季“金九(jiǔ)银十”的到来，不少房(fáng)企正在跃跃欲试。

前述上市房企负(fù)责人表示，为备战“金九银十(shí)”，公司已提前对(duì)推盘(pán)项目、价格折扣措(cuò)施(shī)作了安排，并给区域(yù)公司设定了销售目标。

但他同时指出，“517新政(zhèng)”效应减弱，一些项目的蓄客情况并不理想，既有的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地出(chū)台楼市政策(cè)超50条。其中成(chéng)都、长(zhǎng)沙等地优化限贷政策(cè)，并因区施策；深圳、长沙发布征集商品房用作保障性住房的公告。中指研究院指出，截至8月底，已有约30城发布国企收储(chǔ)公告(gào)。

自(zì)“517新政”后，楼市政策重新恢(huī)复(fù)到“小步快(kuài)跑”的节奏，其能否带动 “金九(jiǔ)银十”的热度，是业(yè)界关(guān)注的(de)重点。

分析人士指出，9月和10月，各地有望加(jiā)快楼市政策的出台节(jié)奏，从而进一步激活市场。其中，一线城市限购政策存在优化空间，部分三四线城市也可能推出较大力度的措施，带动(dòng)国庆长假期间的返乡置(zhì)业。

中指研究院研究(jiū)副总(zǒng)监徐跃进表示，进入“金九银十”，短期内核心城市新房市场活跃度(dù)或将小幅回升。但近两年土地交(jiāo)易明显降温，供应缩量有可能制约房企的供货能(néng)力，进而拖累销售恢复。同时，居民收入预期等长期因(yīn)素尚未有(yǒu)明显改善(shàn)，新房市场整体(tǐ)仍承压。

相(xiāng)比之下，在“以价换量”的背(bèi)景下(xià)，重点城市二(èr)手房(fáng)市场有望保持一定的活跃度。

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