排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢到了(le)，2670万元！超出(chū)预算两三百万元。”

8月29日，在上海中海领邸玖序二期开盘现场，几组摇号顺序(xù)靠前、成功选房的家庭正(zhèng)在交流经验。

120套房源、352组认筹，开盘选房(fáng)约(yuē)半小时、141号售罄，总销(xiāo)售额31.6亿元——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅了。

“这次还(hái)是没(méi)机会。”周(zhōu)南（化名）告诉《每(měi)日经济(jì)新闻》记者。他已经是第(dì)二(èr)次认购这个项目了，上一次摇号顺序超(chāo)过500号，但也近距离(lí)体(tǐ)验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险与刺激。

就(jiù)在前两周，市(shì)场刚刚 “消化”过一批(pī)购买力：8月25日，上海新天地附近的(de)锦园项目首开，33套房源一抢而空(kōng)，成交金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开(kāi)盘，1小时内清盘，销售额近57亿元，平(píng)均每套“半个小目标”。

仅仅半个(gè)月，三个项目合(hé)计销售达到106.27亿元。

值得注意的是，2024年以(yǐ)来，上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次日光。到底是什么人(rén)在买买买？

日均卖掉(diào)12.5套豪宅

售罄、日光、时光(g排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅uāng)，今年的上海豪宅，已经不能用普通视角来看待了。

总价2500万元以上的豪宅，今年截至8月(yuè)18日，上(shàng)海共网签了2641套，并且还有相当数量的成交正陆续网签。如果再加上8月成交的263套，那么前8个月的战绩已接近3000套(tào)。这(zhè)不仅远超其他(tā)三个一线城市，更是上(shàng)海过去(qù)10年来未曾出现过的。

打响2024年(nián)“日光”头炮的是中海顺昌(chāng)玖里。套均总价4000万元左右，首开全部(bù)售罄，销(xiāo)售总额196.5亿元，打破了全国商(shāng)品房单次(cì)开盘销售总(zǒng)金额纪录。

七八月的市场淡季，上海豪宅却入市必抢：龙盛(shèng)湾上二(èr)期，120套房(fáng)源认购率(lǜ)239%；融创外滩壹号院二期二批次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖(jiǔ)序二期，有效认购率252%；锦园33套，项目开放4天开(kāi)启认购，认购率152%；绿城前滩百合园三期10套别墅，总价(jià)5300万~1亿元，认(rèn)购率210%。

不断增加的供应量(liàng)，仍然能被市场吸收，购(gòu)房者(zhě)们几乎是“有多少买多少”。

据中指研究院(yuàn)统计，2015年2500万元及以上价位的(de)豪宅在(zài)上海成交只有896套。此后的8年里(lǐ)，大多保持着每年1600~1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了，算上三周内售罄的融(róng)创外滩壹号院、锦园和中海领邸玖序，上海上(shàng)半年平均每天成交12.5套(tào)豪宅。

而(ér)同期的北京，除了个别热门项目外，很(hěn)少见到高端(duān)住宅接连开(kāi)盘售罄。根据中指研究院的统计(jì)，今年截至(zhì)8月18日，北京1600万元以上的住宅网签1257套，与2023年(nián)3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当明显(xiǎn)。

豪宅客户已“不太够”？

“大(dà)部分买(mǎi)家(jiā)还是本地和(hé)江(jiāng)浙一带的客户，大约各占40%。”融创外滩壹号院市场(chǎng)负责人章宸（化名）在接受《每日经济新闻》记(jì)者采访(fǎng)时表(biǎo)示(shì)。

而且，这些客户出手阔绰，第一批次全款买房的客户占了(le)一半左右。

上海某豪宅项目营销负责(zé)人也向记(jì)者透露：“明显看到，今年有一些外地客户到上海来进行资产配置，特别是(shì)有核心资源的房子。其实部(bù)分客户并不具备买房(fáng)资格(gé)，但孩子在国外留学，通过毕业落户(hù)的(de)方(fāng)式获得(dé)房票来买房。”

核心城市豪宅为何一(yī)房难求？

镜鉴咨询创始人张宏伟对《每日经(jīng)济新闻》记者分析：“北上广(guǎng)深核心城市核(hé)心区域(yù)的(de)项目存在价格倒挂(guà)，又是核心资产，未来三到五年大概率是价格上(shàng)行周期。”

“另一(yī)方面，核心城市政策的敏感度，以(yǐ)及需求支撑相对还是比较足的，每隔3~6个月出现一轮政(zhèng)策刺(cì)激(jī)，就会相(xiāng)应释放一波(bō)成交量(liàng)。核心(xīn)城市的优质资产在这种行情(qíng)下，又会出现独立行情(qíng)。”

张宏伟指出，未来三排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅到五年是一(yī)个(gè)降息大周期。在降息周期里的资产配置逻(luó)辑，肯(kěn)定是核心城市(shì)的核心资产。

这些动辄半个(gè)“小目标”的豪宅，大多围绕在(zài)上海“一(yī)江(jiāng)一河(hé)”，即黄(huáng)浦(pǔ)江和苏州河(hé)区(qū)域。

“和年初热销的中海顺昌玖里相比，融创(chuàng)外滩壹号院购房(fáng)客群整体年龄要低10岁左右。中海(hǎi)顺昌玖里地处新天地板块，优势不言而喻，地缘客户认可度(dù)高；外滩壹号院所在的板块比较新，江浙客户中(zhōng)父母(mǔ)为子(zi)女(nǚ)购置房产的占比较大(dà)。”章宸分析。

下半年等着入市的豪宅项目中(zhōng)，低密度别(bié)墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园(yuán)为例，周边(biān)新房和二(èr)手豪宅全是强有力的竞争(zhēng)者，更别提“翠湖六期”这个足(zú)够吸(xī)引全上海买家跨区域出手(shǒu)的顶配(pèi)项目。

不(bù)仅如(rú)此，东外滩(tān)、北外滩、虹口、静安等非(fēi)传统豪宅(zhái)区域，高端产品更是层出不穷：弘(hóng)安里风貌项目，东外滩刚刚公布案名的“保利外滩(tān)序”、翠湖(hú)滨江风貌别墅，静安区保利(lì)永兴里、万科中兴傲舍……

章宸(chén)透露，从今年开始，此后每(měi)年的豪宅(zhái)供(gōng)应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市(shì)中心多点(diǎn)开(kāi)花，地段毫无疑问还是最核心的竞争力，而对于远(yuǎn)离传统豪宅板(bǎn)块(kuài)的新项目、新(xīn)板块，就开始(shǐ)拼命卷概念、卷产品、卷实景展示。

另一个层面(miàn)的问题(tí)，有(yǒu)钱人还够不够(gòu)用？答案显然是(shì)：不太够(gòu)。

起码在(zài)短时(shí)间(jiān)内，不足够延(yán)排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅续上半年“倍数认筹”的盛景。

“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的，5月左右的销售套数已经达到去年(nián)全年的量了(le)。但这个客户(hù)池到底有多大(dà)，能支撑(chēng)多久，从市场(chǎng)和客研角度看，还是会有些担忧，核心资(zī)产、优质(zhì)产品也是有限的。”

上述豪宅营销(xiāo)负责人坦言：“下半年隐忧还是(shì)存在的，部分高收入行业限薪，也会带来大面积(jī)客户购买力的降维，原来可能预算在5000万元的现在降(jiàng)到3000万元。”

实际上，客户群体悄然发(fā)生(shēng)了(le)改变：一是购买力不像以前一(yī)样能够快速爆发，买(mǎi)家做(zuò)决策的时间更长了；二是(shì)客户会反(fǎn)复比较，原先(xiān)只要是(shì)市中心板块出来一个项目(mù)，都会被争抢，现在好多客户会在板块内(nèi)、品牌之间、区域之间比。

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